物业股观察③｜ 一头股价动荡，一头增持回购：物业进入“后高光时刻”

高光时刻过后，物业股呈现出一副新面貌。

一边是物业股动荡且新上市物企出现破发现象。比如，十月的最后一个交易日，世茂服务与合景悠活在联交所上市，但前者挂平后者破发。上市破发不是一个好现象，世贸服务也是尾盘的拉升才导致挂平，交易时间内也是绿色居多。更严重的是当天30家上市物业公司股价下跌。

一边是，从九月份以来，多家物业公司管理层开始增持回购股票，似乎在有意稳定股价，增强市场信心。

股价下跌与三条红线时间吻合

今年元旦后，物业股在资本市场上表现亮眼，虽有回调，但不影响其板块上涨强于大盘的大趋势，导致其变成了集中上市的风口。当下有八家市值超过百亿元的物业上市公司，碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务、中海物业和新城悦服务，其中碧桂园服务超过了千亿。

从股价上看，碧桂园服务在2020年第一个交易日收盘价为26.05元，今年高峰为56.5元，在发稿日仍为49.85元，较年初上涨了91.36%。中海物业从年初的4.92元上涨到了9.36元，回调到了5.5元，较年初上涨了10.54%。

在A股的招商积余也经历了同样的波动，股价从年初的18.66元来到了巅峰的38.8元。近日又下跌到了25.41元，较年初上涨了36.17%。

总体趋势上，物业股都是快速增长，然后下跌。而下跌的时间节点与“三条红线”出现的时间大致相同。合景悠活和世茂服务，截至发稿时两者都还处于破发状态。

物业上市潮为何还在继续？股价为何又出现先涨后跌的情况？

业内人士表示，物业管理公司通常背后都有着一家开发商，而三条红线限制住了公司的融资情况，并强制要求去杠杆，分拆新业务也是一种去杠杆的方法。物业分拆上市仍在继续。

中信证券研报指出，部分开发商无论物管板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。

2020 年四季度，物业管理公司 iPO 融资规模，预计远远超过 2020 年前三季度的总和。由于担心融资抽血，物业管理板块大幅调整，个别大公司距离最高点回撤超过 40%。

而由于物业股的较高市盈率，未上市的物业管理公司都在心中给了自己一个较高的估值，直接体现的就是偏高的招股价。

比如，世茂服务招股价为16.6港元，市盈率为64.75，合景悠活招股价为7.89港元，市盈率为63.06。而物业板块中的龙头股，碧桂园服务市盈率为56.85，保利物业为49.04。中小物业股市盈率则更低，建设新生活为25.87，金融街(000402,股吧)物业为22.2。两者的市盈率甚至超过了龙头股。

集体下跌的背后原因

而对于股价下跌的现象，有分析师举例表示：“保利物业和碧桂园服务两年前上市定招股价时市盈率仅为20多倍，后来股价慢慢涨上来，市盈率才达到现在的水平。世茂股份(600823,股吧)一上来定价就奇高，不破发才怪。”物业管理公司并不稀缺且同质化程度较高，此前由于板块可投资标的稀缺，导致了物业管理公司的高市盈率。

不过，中信证券(600030,股吧)研报指出，中国物业管理公司并不稀缺，物业管理公司的同质化程度较高。过去只是板块缺乏可投资标的。但新股的大量上市改变了投资者的看法，毕竟四季度上市的比前三个季度总和还要多。

同时，不仅是IPO 的物业管理公司需要资本市场的资金变现估值，连作为被并购标的的中小公司也动辄索取15倍甚至20倍PE的估值，而并购方又试图从资本市场融资。

也有观点认为，从宏观角度看，股票市场的整体资金都在被吸走，能够投资到股市的资金显著减少，流入物业的就更少了。

随着经济的不景气和国际关系的不确定，股市震荡，就A股来说市场热点已经偏离了A股主板许久，从创业板到可转债成为了资金的好去处。H股也因为估值怪物蚂蚁金服的上市导致了大量资金被冻结，有数据统计在香港投资者中每7人就有人申请蚂蚁金服，这样的高比例导致了市场流动性的大幅度下降，物业管理也必然受到了影响。

物业股下跌的同时，市盈率也同步下降。比如，8月22日，招商积余达到了115倍市盈率，为历史高点，截至发稿日已经降低到了56倍，已经腰斩。在这两个时间节点，8家在管面积规模过亿平方米的物业企业估值均出现明显下滑：碧桂园服务从76倍下滑至58倍，新城悦服务从54倍下滑到42.75倍，保利物业从80倍降到51.76倍。

整体看物业管理公司的市盈率都在下降，A股龙头招商积余已经腰斩，这也引出了一个问题，物业股的估值过高，是否下跌是回归常态？

物业估值展开修复战？

实际上，物业公司大多由开发商拆分而来，而房地产开发的马太效应越发严重，物业公司也同样如此，在历史上房地产股票曾经经历过一段美好时光，但随着行业竞争的激烈，房地产股票已经疲软，物业似乎正在走这条老路。

但显然存在不同意见，有人认为估值过高，当下回调，而有人认为是资本移动，未来会回归常态。

当然，企业似乎也开始有所行动，增强市场信心。

兴业证券研报指出，多家物管公司实施增持回购，近期板块整体回调，部分物管公司出现股价和基本面严重背离的现象，为维稳股价，增强市场信心，部分物管公司抓住时机实施增持回购，估值仍有修复空间。

物业和社区经济分析师黄昇指出，资本市场看重的并不是物业管理这个行业，而是他能够“坐地起价”的商业模式，诚然物业公司如何收取物业费，只要在物价局规定的范围内都属合理，但该行业并未有太多的科技含量，主要支出的都是相对低廉的人力成本。

曾有券商人士表示，物业公司的报表难以读懂，最大原因就是在收取物业费上没有一个参照标准，不同地区，不同楼盘无法量化，“物业公司”怎么说都有理。

事实上看也是如此，大量物业公司在自己的财务报告中都提到了与科技结合，在小区中加入各种科技设备，但这些东西引入的同时也必然会提高物业费的收取标准，而消费者真的需要这些产品和服务吗？

黄昇还指出，物业行业在中国只有三十年，当下随着物业公司数量的增多开始了野蛮生长。

我们回看过去，只有任何行业都会经历这样一个必然阶段，只有在野蛮生长后业界才会顺利过度到成熟，当下的资本异动只是一个过渡阶段，未来如何发展，尚未有定数。