北京楼市再现回暖信号

作者：吾心生

来源：楼市微观察（loushi666）?

北京楼市又出现一些新的变化了，这次还是出现在土拍市场。

东坝区域新挂牌的一宗限竞房地块，挂牌文件中，有关"7090"政策，是这样描述的：

在这以前，出让的地块中，"7090"政策中的90平米是以建筑面积为标准的，而这次是以套内面积为基准。

这意味着"90平米的户型"更大了。

常看房的朋友应该对下面这种户型都非常熟悉：

上面这个户型存在于90%以上的限竞房项目中，而且是很多项目的主力户型。

为什么大家都殊途同归，原因就在于，它完全符合"7090政策"。

这种建面89平米的户型，一般出现在电梯洋房中，得房率一般在75%-80%之间，实际可用面积在70-75平米。

板楼，南北通透，明厨明卫，紧凑三房一厅，对于第一次改善或者一步到位的年轻人来说，都是不错的选择，它是被限竞房时代被验证过的成功户型。

现在，东坝这块地变了，套内面积90平米，按照得房率反推，建筑面积差不多在110-120平米之间，这个面积如果做成三居室，将会是标准的改善型三居室，相比较紧凑三居，舒适度明显改善。

那么问题来了，为什么会出现这种变化？

我觉得跟东坝这片区域的定位有点关系，熟悉北京楼市的朋友应该都知道，这一块是中央别墅区，豪宅扎堆，本身区域地价就不便宜。

如果做成以前那种以建面为标准的90平米，那么实际总房价也比较高，这块地均价7.1万售价，90平米就是630多万的90平米紧凑户型，结果就是，很可能滞销，因为面积和价格很尴尬。

有实力的人瞧不上，在东坝这片花630万买个套内才75平米的紧凑三居？多花点钱买个标准三居或者四居不香吗？

真正的刚需够不着，630万还是太高了，北京刚需第一套房平均价格才300多万，差太多了。

怎么说呢，目前还只是零星出现，说一说我的感受吧。

实际上，北京限竞房不太好卖，地段差，产品高度雷同，库存很高，这一点大家应该都很清楚，今年金九银十，大量项目打折，而且折扣并不低，但实际也卖得不好。

现有的限竞房库存，按照目前的去化率，至少能卖到明年下半年，对于刚需来说，完全是可以耐心挑挑的。

也正是基于限竞房的基本面，刚需有保障，改善项目不足，才会做出这种调整。

实际上，从开年到现在，大家也能感受到，限竞房地块占比明显下降，纯商品房地块占比大幅度增加，未来可能要着重解决改善人群的住房需求了。

限竞房"7090"政策的这种变化，某种程度上给了开发商更多元化的设计方案，50平米的户型还会有，但也就是一定层面的照顾高真正的刚需吧。

但客观上讲，7090松绑了，开发商肯定会顶格来操盘，留出更小的体量安排小户型，也只是为了拉低项目的购房门槛，营销层面意义更大一点，这种小户型整体还挺抢手的，但在总供应量中占比肯定是会越来越低的。

在政策框架内，尽可能把主力户型设计成最大的，而且这种需求现在也并不低，所以开发商的底气还是蛮足的。

未来，这种地块就是单价小涨，总价涨得更多一些。

从商品房地块明显增加，到限竞房7090趋于宽松，当商品房供应结构开始向中大户型倾斜的时候，对新房均价肯定是有抬升作用的。

第二轮限竞房周期，经历了三四年，2020年基本宣告结束，北京楼市终于要进入新一轮供应周期了。

按现在开发商的效率，三个月上市，明年看房，终于不再是千篇一律的89平米紧凑三居户型了。中大户型成主力，总价更高，有人欢喜有人愁吧。