城市更新与重构：长三角一体化中的TOD样本

　　一场在生活服务领域的供给侧改革正在TOD发展浪潮中悄然发生。

　　如卧（上海）智能科技有限公司（以下简称如卧）是一家专业研发生产销售人体工学电脑座舱的知名厂商。这个团队约40人，目前已经做到了细分领域的头部。他们内部有一组有趣的销售数据：2019年，这家公司上海本市的订单只占10%，其他订单几乎覆盖中国大陆所有省份，有些产品则发往美国、日本、迪拜、澳大利亚等国家。

　　来自台湾的杨家诚担任市场总监，他表示当初公司选址在虹桥天街的一展空间就是看中了交通和生活的便捷性：“我们的业务主要在线上，但还是会有一定比例的安装售后和客户拜访。从这里去地铁、高铁和机场都很快，客户拜访的成本降低了很多。有的客户原本来上海是不打算专门跑一趟的，一听说我们连着虹桥枢纽就改了主意，过来聊过之后便成交了。这种因为增加业务流通性创造的‘额外订单’很让人兴奋！”

如卧直播活动现场

　　杨家诚还透露，公司落户虹桥在招聘上也有优势，“公司很多员工是90后的年轻人。公司下楼就是商场，出门就能出差的体验能打动他们。我们还有个同事住在松江，如果是以前坐地铁绕行到这里差不多得两个小时，现在从松江南站直接坐高铁到虹桥，路上只有15分钟，反而升级成公司通勤时间最短的一批人。”

　　某知名人物曾公开发言称：“未来所有的中小企业都将是跨国公司。”

　　“未来”究竟多久到来我们不得而知，但TOD模式，却真实地让更多企业得到了跨区、跨城乃至跨省市的资源。只要品牌、团队、产品具有竞争力，就有机会能在城市群内部实现快速扩张，覆盖“死角”，从而实现市场份额和业绩的快速增长

　　壹

　　TOD模式为我们的生活带来了哪些改变？三组数据值得观察。

　　第一组数据来自上海市商务委。

　　商务委数据显示，今年十一黄金周，上海的线下店消费总额659.8亿元，同比增长12.2%；接待的旅游人次为883万人次，收入高达135亿元，人均的消费金额超过1500元，登顶全国榜首。

　　在海南免税岛的竞争下，上海还能拿下“游客人均消费最高”的王冠，靠的就是包邮区里的江浙皖“邻居”——统计表明，来上海的游客客源中，占比排名前五位的分别是江苏、浙江、安徽。这组数据一定程度反映了上海对周边城市人群的吸附能力：当上海成为长三角多城市的换乘中心，出行成本进一步降低，其对周边城市客流的吸附能力会变得越来越强。

　　第二组数据来自同济大学建筑与城市规划副教授钮心毅。

　　钱教授及其团队通过对联通手机用户的测算发现，以上海为中心城市、居住在上海周边城市的流入通勤者达到10071人；而在上海周边城市工作、但住在上海的通勤者达到了6956人。考虑到联通用户在长三角地区用户中的占比，实际生活中每日来沪的“长三角人”总数应在4-5万人，主要来自苏州、南通、嘉兴等上海周边城市。其中，上海和苏州联系最紧密，来自花桥的跨城就业人数尤其多，这和上海的11号线延伸至花桥，有密切的关系。随着长三角城市群轨交一体化的逐步落地，可以预期会有越来越多的人过上“双城生活”。

　　这两组数据直观展示了城市群不可逆的发展趋势，而进化过程中轨道交通系统的发展可以说对城市间的融合起到了决定性的助推作用。

　　有一种城市发展模式恰好可以充分的利用轨交优势，即以公共交通为导向，围绕轨交节点在适当半径（一般认为是步行距离在5-10分钟）范围内建立多功能城市中心或功能空间的TOD（Transit Oriented Development）模式。具有TOD特征的项目现在被简称为“TOD项目”，TOD项目同时拥有了靠近交通节点和满足居民工作生活需求的双重优势。

　　贰

　　第三组数据来自龙湖。

　　提到龙湖这家企业，很多人会首先想到住宅。随着近些年商业项目的亮眼表现，商业品牌“天街”被更多人熟知。事实上，龙湖是中国最早做购物中心的房企之一。今年6月，龙湖在上海和苏州联动举办了“66天街欢抢节”活动，吸引客流达到了惊人的280万人次，总销售额超过了2.4亿，同比增长超37%。

龙湖宝山天街“66节”活动日

　　疫情后商业复苏初期就可以交出如此漂亮的成绩单，绝非一件易事。暂且不谈运营管理能力，从择址来看，龙湖在上海和苏州的这几个商业项目，大部分有个显著的共性，那就是都具备上文提到的TOD属性。上海虹桥天街落位大虹桥CBD，与虹桥枢纽贯通；上海的宝山天街、闵行天街和苏州狮山天街都位于地铁上盖与地面交通的复合型节点，填补了当地区域的高品质商业空白。如果算上规划和在建的，龙湖在沪苏两城的商业体已经有12个，其中TOD项目的占比超过了一半。

　　范围扩展至龙湖集团来看，目前龙湖在手天街近百座，其中TOD项目达到近70个，且今年新获取的商业项目基本上也是TOD模式。在“发家地”重庆，龙湖几乎所有的购物中心都在轨道站上，或者距离轨道站很近。

　　城市地铁、公交巴士、高铁、长途客运车乃至机场以及其他的城市交通设施，为龙湖的TOD商业带来持续的客流。仅在上海和苏州，龙湖的商业会员目前已经突破180万人，2019年客流人数突破1亿人次。除了本区居民乘坐公共交通即可方便抵达购物中心外，地铁和高铁也让外区及外省市的人来天街打卡成为日常，因此前文提及的“66天街欢抢节”业绩也就不难理解了。

　　有意思的是，龙湖在商业赛道有自己独特的布局逻辑——网格化布局，即依托于自身特有的城市地图研究体系，聚焦在核心一二线城市和人群密集的交通节点拿地布局，形成一个城市多个天街网格化布局，这种布局方式的优点显而易见：发挥项目协同效应、优化运营效率、强化品牌号召力。又因为龙湖的多数商业项目具有TOD属性，不仅龙湖自身的购物中心形成网格，更与轨交网重合，辐射区域能实现几何增长。

　　选择在轨交节点进行网格化布局，也给龙湖带来商业地产租金实现超额收益的机会。

　　中国指数研究院统计显示，受疫情影响，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。

　　但同期，龙湖商业实现租金收入26.7亿元，同比增长22%。如果不是受疫情影响，龙湖的商业租金收入增幅可能会更高。按照此前的预计，龙湖商业地产每年的租金收入增幅可以达到30%以上。

　　叁

　　TOD模式除了强调轨道交通的便捷性，契合城市功能发展要求、满足居民生活工作需求是另一大特征。TOD站点的周围可以聚集现代服务业，而非局限在前文提及的商业和商圈——办公、医疗、居住、产业园等丰富的业态都可以集中整合。从某种意义上来说，业态越丰富，资源越整合，人均效能和生活舒适度也会越高。

　　还是以长三角龙头上海为例。龙湖的虹桥天街、宝山天街、以及在建的奉贤天街未来将成为江浙皖入沪的“门户综合体”，而这些综合体无一例外都拥有丰富的业态，具有很高的商业价值。凭借这种商业价值，龙湖可以召集到更多有号召力的品牌，也利用TOD项目发展出更多的功能中心。相应的，这些功能集中的综合体也在多维度为企业和人赋能。

　　如奉贤天街连通地铁5号线奉贤新城站，并贯通10余条线路的公交枢纽，几乎可覆盖奉贤全境。奉贤的TOD综合体集购物中心（奉贤天街）、长租冠寓（冠寓）、住宅和写字楼为一体，居住在这里的人可以从小区地下车库快速抵达商场、公交枢纽和地铁站，十分便捷；另外从奉贤进入闵行的第一个大型综合体同样属于沪苏龙湖——闵行中心拥有闵行天街、花园办公、冠寓、联合办公、生活艺术中心及产城引擎，不同性质、处于不同发展阶段的企业都可以找到自己匹配的办公空间，员工又能直接租住在这里的长租公寓，天街则为商务人提供了丰富的购物选择。虹桥天街位于虹桥商务区的核心区，除了购物中心，还匹配有7栋写字楼和联合办公品牌一展空间。一展空间专门服务于微创企业，目前出租率达到93%，已经入驻了90家企业，前文提到的如卧智能科技（上海）有限公司就是其中一家。

龙湖奉贤TOD综合体效果及剖面图

　　可以预期，长三角一体化的提速会让更多企业和如卧一样，跨城吸引到优秀人才和资源。

　　目前，上海和昆山、太仓、嘉兴、苏州等周边城市都公布了跨省建设和上海连通地铁的方案，总长度已经接近700公里的上海地铁，未来将通过跨省地铁，覆盖上海都市圈中的大部分城市。

　　除了跨省地铁，上海还在大力投入跨省的道路建设，仅仅已经公布的跨省道路建设就有数十条之多。另外，沪苏湖、沿江高铁等高铁线路也将扩大上海一小时都市圈所能覆盖的城市，未来更多的客流将被输送到上海，人们在包邮区内来返的次数也将更为频繁。

　　餐饮、教育、美容、保险、留学咨询、广告、法律顾问、健康管理这几项构成上海、苏州经济接近七成的服务业，有机会通过TOD项目覆盖到上海郊区和苏州版块的更多卫星城，让人们生活更为便利的同时，也衍生出更多的就业机会和创业机会。

　　过去十年里，“逃离”北上广深一直是个热门话题，但TOD模式却可以提供在周边房价较低区域安家，依旧能在正常通勤时间内到岗的真实可能。当跨城就业和居住变成越来越多人的选择，无异于提升了城市的人才吸附力。同时，这样的模式，也让以往每个周末都要嘟囔“去上海”、“去市区”的人，终于可以狠狠地偷懒，在家门口会客、聚餐、学习、娱乐、体检……悠闲地享受生活了。

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