回调与分化并存，物业公司分拆上市步伐加快

11月17日，金科服务（HK.09666）正式登陆港交所。至此，今年共有12家物业公司在香港上市，超过了去年的9家。不同于往年物业股大热的局面，今年近半数物业股破发。

不过，随着金科服务、恒大物业等一批高成长物管企业逐渐上市，资本市场的态度亦出现分化。在管面积过亿的金科服务，在上市首日便打破了破发的“魔咒”。接下来，刚刚通过聆讯的恒大物业，又会在资本市场上有着怎样的表现？值得关注。

物业股分化加剧，第一服务、合景悠活先后破发

波云诡谲的市场环境，让物管公司的重要性愈发凸显。其抗风险、抗周期的特征，也加速了房企分拆物管上市的征程。

11月17日，金科服务正式登陆港交所，成为第7家在管面积过亿，也是2020年第12家成功“上岸”的物管公司。当日，金科服务开盘报价46.05港元/股，总市值约291.5亿港元，集资净额57.38亿元。

截至15时，金科服务每股报价45.15港元，涨幅1.01%，市盈率50.99。在房企股估值不断走低的背景下，金科服务在资本市场上的表现堪称亮眼。

事实上，金科服务的表现并非孤例。若从市盈率的角度来看，物管企业市盈率多在20倍以上，普遍高于地产母公司。

据中指院研究数据显示，截至11月4日收盘，品牌物业企业平均市盈率为37.76倍，是恒生指数市盈率的2.03倍。而在房企股价不断走低的行情下，品牌物管企业股价较年初涨幅超过50%。

高估值、抗风险，成为房企拆分物管上市的诱因。而三道红线的出台，加剧了房企拆分物管上市的迫切性。

据蓝鲸房产不完全统计，今年以来，已有兴业物联（HK.09916）、烨星集团（HK.01941）、建业新生活（HK.09983）等12余家物管公司成功登陆港交所，创近年之最。如今，融创物业、恒大物业、华润万象生活等10余家物管公司也进入了上市的倒计时。

据中信证券(600030,股吧)预测，2020年四季度物管公司IPO融资规模，将远远超过2020年前三季度的总和。

然而，虽有上市热情，但高估值却并非会降临至每家物管企业。如近期先后上市的第一服务（HK.02107）、合景悠活（HK.03913）等物管公司，先后出现破发的情况。进入下半年后，物管股的价格增长明显放缓、部分物管公司股价下跌幅度较大。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，业绩分化、业务分化是今年以来的物企关键词，上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看，分化背景下，物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态。

这也就意味着，接下来物管企业仍然有着较大的发展空间，而在管规模大、盈利能力强的物管公司或占据更加主动的地位。

恒大物业能否再续资本神话？

在诸多被拆分的物业公司中，恒大物业无疑是最受关注的公司之一。

11月16日，恒大物业通过了港交所聆讯，预计12月初港交所敲钟，计划集资最多30亿美元。恒大物业在规模、盈利成长性等方面均有不俗的表现，业内不乏有叫好的声音。不过，其高度依赖母公司等问题也引起了市场人士的担忧。

据招股书披露，于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月，恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元；净利润分别为1.066亿元、2.39亿元、9.31亿元及11.48亿元。

同期，恒大物业的毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%、23.0%及38.1%；营业利润率（即营业利润除以收入）分别为3.4%、5.5%、17.2%、16%及33.1%，呈不断上升趋势。

但业绩高速增长之下亦有隐忧。截止到今年上半年，恒大物业总在管面积约为2.54亿平方米，其中来自恒大集团（HK.03333）的在管面积为2.51亿平方米；来自恒大集团合营公司及联营企业的在管面积为165.6万平方米，而来自第三方的面积几乎可以忽略不计。

营收方面的数据也体现了恒大高度依赖母公司的特征。

招股书披露，2017年至2019年，依赖恒大集团实现物业管理服务的收入分别为25.33亿元、34.26亿元、45.39亿元分别占来自物业管理服务的收入99.8%、98.9%、98.4%。2020年上半年，来自关联方的收入占比依旧高达98.8%。

分析人士指出，恒大物业高度依赖母公司的现状，或对其在资本市场上的表现带来消极影响。因为关联交易比重过大，也往往意味着企业的业绩情况需遭受着诸多质疑。此外，近期物业股正逐渐向理性回归，也给企业登陆资本市场带来一定的变数。

或许是意识到这一点，恒大物业方面也在招股书中透露，今年6月，恒大物业成立了外部业务开发团队。9月份，公司通过战略收购等方式扩大外部业务开发范围，以展示其不安于现状的努力。接下来，即将上市的恒大物业又将有着怎样的表现？值得关注。