万科反超绿地暂居第一，中海扔“王炸”项目做最后冲刺，上海楼市2020销冠将花落谁家？

　　没有人会质疑上海楼市这个“金九银十”的成色！

　　9月，上海新房供应面积达109.5万平方米，环比增加3.7%，创下2018年12月以来新高；10月，继8、9两月份连续超过百万方的供应井喷后，当月供应面积回落至为76.7万平方米。

　　大体量的供应也为创新高的成交提供了基础和条件。

　　中原地产数据显示，9月，上海市新房成交面积达110.7万平方米，创年内新高；10月成交面积95.7万平方米，虽较9月有些减少，但同比依然大增77.9%，稳居年度单月成交的第三高位。

　　更直观的来看，9、10两个月间，上海市场新房供应面积达186.2万平方米，成交面积为206.4万平方米，去化量大于供应量。

　　市场释放的庞大需求不仅有效匹配了强劲的供给，还进一步消化掉部分此前市场积压的库存。

　　“金九银十”供给大

　　根据同策研究院数据，9、10两月，上海市新入市项目加上此前尚未清盘的项目共计100个，这是庞大市场成交量的来源。

　　根据网签备案结果，两个月里成交金额超过20亿元的项目有3个，分别为普陀区的中海臻如府、青浦区的中核锦悦府和浦东的陆家嘴(600663,股吧)锦绣观澜。其中，中海臻如府和陆家嘴锦绣观澜两项目同时于9月中旬入市，前者均价为9.5万元/平方米，总价870万元起，两月网签246套，累计金额23.54亿元。陆家嘴锦绣观澜为全新盘首开，此次推出77-131平方米2-3房户型，均价约6.4万元/平方米，总价段在465万-893万元间，两月网签399套，累计金额达20.64亿元。此外，还有22个项目网签数据也超过10亿元。

　　通常，购房者签订购房合同，相关信息进入房企内部系统后即视为房源已售，然而此时距离网签备案尚有一定的时间差。有头部房企营销人员对《国际金融报》记者表示，正常情况下不限签的话，签署购房合同到网签大概存在1个月左右的时间差。因此，网签数据具有一定的滞后性，并不能充分反应某一时间段项目的真实销售情况。

　　以上海蟠龙天地为例，项目于10月首度入市，推出948套房源，最终收获认筹3715组，不仅成为10月上海楼市第一个“千人摇”新盘，也刷新了保持了两年半的上市新房市场单一项目认筹人数最高纪录。然而，因为网签数据的延时性，截至10月底，售磬的蟠龙天地网签上仅显示成交211套，总计金额13亿元。

　　100个项目背后站着多家开发商，他们炮制了这场盛宴，也收割着最终的狂欢。然而，即便各家参与度高涨，最终的收获也不尽相同。

　　万科反超绿地

　　这个“金九银十”丰收季里，谁才是上海楼市最大的赢家？

　　同策研究院数据显示，“金九银十”期间，万科有3个项目集中入市，分别为万科西郊都会、万科天空之城和四季都会。再加上8月入市的万科参股的香港置地虹庐湾项目，“金九银十”期间，上海市场上万科在售项目多至4个。

　　大量入市项目直接助推了万科的销售额。克而瑞数据显示，1-8月，上海房企权益销售额排行榜中，万科以12亿元之差惜败绿地，位居榜单第二位。这一情况在2个月后发生改变，截至10月的榜单中，万科以151.35亿元的权益销售金额反超绿地。

　　相较于万科的百花齐放，绿地对海珀外滩项目的过度依赖让其在竞赛后半程显得有些力不从心。

　　9、10两个月时间里，绿地仅有海珀外滩一个项目入市，且绿地权益占比为50%。克而瑞数据显示，截至10月31日，绿地在上海区域的权益销售额为140.58亿元，与第3名瑞安房地产的差距从8月底的32.74亿元缩短至不足3亿元。

　　位列第三名的瑞安房地产，是今年上海市场的黑马。上半年，其凭借瑞虹新城天悦郡庭的劲销，以68.26亿元销售额位列单个项目销售榜第一，下半年再推大热的蟠龙天地，截至10月底，瑞安以权益销售额137.84亿元位列榜单第3。这是这家深耕上海多年的港资房企近三年来在这块土地上取得的最好成绩。2019年，瑞安并未上榜，2018年其以79.14亿元的权益销售额位列上海市场第8。

　　对比近三年同期榜单可发现，TOP 3的门槛在2020年创下新高。

　　三强之外是中海地产和融创中国，他们虽稳坐在TOP 4和TOP 5席位，但距离前3名的差距还在逐渐拉大。

　　其中，中海地产以112.31亿元位居第4位，9、10两月分别有中海臻如府和中海阅麓山两个项目入市。

　　融创中国虽推四个项目入市，但因为是小股操盘，权益占比不高。具体来看，静安映权益占比29.25%、映虹桥权益占比30.60%、十里江湾权益占比33%、公元2040权益占比33%，导致最终对销售额的提升较为有限。截至10月底，融创中国权益销售金额为104.38亿元，紧随中海之后。

　　中海、融创加速冲刺？

　　经过“金九银十”的抢收，上海前10个月商品房成交金额达4591.12亿元，完成2019年全年成交额的九成以上。

　　收官在即，房企们甩出手中“王炸”项目，拼尽最后一搏。

　　据《地产深度报道》不完全统计，年末，中海地产将陆续推出两个高端改善盘中海建国里和中海长宁第，前者为黄浦老西门板块的高端盘，后者是供应稀缺的长宁新盘。

　　以中海建国里为例，项目一期开盘时，均价约13万元/平方米，推出的391套房源共收金71亿元。本次建国里预计推出441套房源，市场传言取证价约14.25万/平方米，户型面积约137-225平方米3-4房。若以14万元/平方米均价、最小面积户型137平方米计算，441套房源折合货值就高达86亿元。据中海2019年年报披露，其持有中海建国里100%权益，若项目如约在11月开盘，将有可能消除10月底其与冠军万科之间39亿元的差距，更不论还有中海长宁第的助力（权益占比100%）。

　　因此，如无意外，中海地产最终的座位还有望晋升。

　　加大推盘力度的不止中海，去年上海市场的“权益之王”融创不甘于连降4席，也在最后时刻发起冲击，预计将推出内环项目融创青雲壹号和中环项目融创徐汇滨江壹号两个改善盘，合计房源数467套，且项目均是百平起的偏大户型，均价与总价较高。

　　不过，融创上海项目权益占比较低的现象依然存在。即将入市的融创徐汇滨江壹号，融创权益占比为24.17%，所幸去年从新湖中宝(600208,股吧)手中收得的融创青雲壹号股权占比达90.1%。

　　融创徐汇滨江壹号年底预计推出229套房源，预计均价12万元+/平方米，面积段约130-235平方米，以最小的面积段计算，货值约35.7亿元，折算融创所占权益货值约8.6亿元，相当于中海建国里项目的十分之一。融创青雲壹号则预计推出约103-177平方米高层与127-221平方米洋房产品，网传均价约11万元/平方米，其销售人员对《国际金融报》记者表示，千万元可“上车”。

　　同时，9月才开的映虹桥（权益占比30.60%）也宣告再度入市，为融创助力。

　　此外，名列前茅的万科年底还有外环项目四季都会（权益占比33.20%）推出，第2名绿地也将推出外环项目绿地海富·东上海（权益占比50.33%），瑞安亦有高端项目“瑞虹新城第9子”中粮瑞虹·海景壹号（权益占比49.5%）入市。

　　同策研究院分析师丁垚在接受《国际金融报》记者采访时预测，最后两个月，市场热度会继续回落，一方面供应放缓了，另一方面前期推盘较多带动了很多需求释放，同时部分板块房企竞争加大，会呈现冷热不均的状态。在丁垚看来，不排除有部分房企年底会加大冲刺求回款，尤其是直面“三道红线”压力的企业。但他也表示，预证的审批会有所控制，尤其是市区高价盘。

　　临近终点，房企排名依然存在变数，可以预见的是，厮杀依然激烈。