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建发业绩大增背后:厦门“地王”左手倒右手?

2020-11-21 09:59:32 中国经营报 

本报记者 郭阳琛 童海华 上海报道

日前,厦门建发股份(600153,股吧)有限公司(以下简称“建发股份”,600153.SH)披露了2020年三季报。财报数据显示,前三季度,建发股份实现营收2643.34亿元,同比增长25.66%;归属于上市公司股东的净利润28.14亿元,同比增长54.18%。

业绩大增的秘密在于一块2019年年底出让的厦门总价地王。建发股份于财报中解释称,归属于上市公司股东净利润之所以大幅增长,主要原因正是子公司土地一级开发业务中的该地块,在2020年第一季度确认收入并结转利润。

《中国经营报(博客,微博)》记者注意到,彼时,名不见经传的厦门恒融晨房地产开发有限公司(下称“厦门恒融晨”)从建发等众多品牌房企“口中夺食”。但厦门恒融晨却被认为是游离于建发体系外的全资子公司,而“厦门2019P05”地块仅隔半年便被打造为建发养云项目,并出现另一港股上市平台建发国际投资集团有限公司(1908.HK,以下简称“建发国际”)的2020年半年报中。

值得一提的是,建发国际计划承接建发房产全部的房地产开发业务。与此同时,颇为激进的拿地策略,也让其净负债率与剔除预收款后的资产负债率分别飙升至303%和79.24%,连踩两道“红线”,也为规模增长的可持续蒙上一层阴影。

谁的“地王”?

时间拨回至2019年12月24日,厦门市迎来了一场土拍盛宴,集中出让了5宗地块,起拍总价128.3亿元,土地总面积约14.1万平方米,最终总成交金额150.62亿元。建发股份也积极参与其中,共斥资约44亿元拿下了其中的3宗地块。

“重头戏”则是将成为2020年建发股份业绩支柱的2019P05地块,厦门恒融晨以75.25亿元将上述地块收入囊中,还刷新了当时的厦门总价“地王”纪录。据多家媒体报道,厦门恒融晨是建发成立的体系外全资子公司,主要在建发旗下做一级整理的壳公司。

据建发股份公告,2019P05地块属于“后埔-枋湖旧村改造项目”,系建发房产全资子公司厦门市禾山建设发展有限公司(以下简称“禾山公司”)受厦门市湖里区人民政府委托实施的土地一级开发项目。该项目于2008年批复立项,湖里区人民政府作为业主,委托禾山公司承担上述改造项目的开发建设,由禾山公司“费用包干,自求平衡”。

建发股份方面透露,上述项目的经营模式是公司投入资金进行拆迁改造,改造完成后交予政府进行招拍挂,公司在满足地块交付手续等确认条件后,按政府应支付的土地开发费用确认相关收入。由于行业特性,多年的经营成果有可能集中体现在单个会计年度。

据建发股份初步预计,以建发股份2018年度经审计的“归属于母公司股东的净利润”46.72亿元为基数,该地块出让事项将贡献建发股份“归属于母公司股东的净利润”25%以上。

然而,记者注意到,虽然拿地的厦门恒融晨与建发控股表面上并无实质性的关联,但2019P05地块最终打造成的建发养云项目却并表于建发国际中。建发国际半年报显示,建发养云可供销售面积23.29万平方米,建发国际所属权益为80%。

据悉,建发股份主营业务为供应链运营及房地产开发,其房地产开发业务由子公司建发房产负责。而建发国际是建发房产旗下控股子公司,2014年“借壳”在香港上市。

在业务定位上,建发国际主要负责承接建发房产的房地产开发及相关产业链业务,同时负责新兴产业的投资,随着母公司的房地产开发项目逐步注入建发国际,预计3~5年后,建发国际将承接全部建发房产的房地产开发板块。

建发国际一名内部人士曾向记者表示,公司正在承接建发房产原本开发的房地产业务,公司将在市场容量大、人口净流入、当地购买力强和适合新中式产品的城市深入布局。

上述建发股份投资部工作人员则解释称:“建发养云是建发房产开发的,项目宣传时也都打着建发房产的旗号,拍地时建发并没有拍到,是后续通过合作的方式有了一些业务往来。”

值得一提的是,建发养云也有望拿下今年厦门住宅单个项目销售金额和面积的“双料冠军”。据克而瑞厦门统计数据,截至2020年前三季度,建发养云成交金额54.37亿元,市场份额占比9.2%;成交面积8.22万平方米,市场份额占比5.5%,均大幅领先第二名。

土拍凶猛“后遗症”

2020年,建发在土地市场上的表现不可谓不凶猛。据中指研究院最新披露,今年前10个月,建发房产拿地总耗资510亿元,排名第16位;拿地面积481万平方米,排名第29位,与过往排名均有不小的提升。

以其港股上市平台建发股份为例,半年报数据显示,报告期内,建发国际在北京、上海、贵阳、南京、杭州和厦门等核心城市取得18个优质项目,新增项目的总可售面积达288万平方米,同比增长32%,总可售货值为667亿元,同比增长145%;购地权益比例为79%。

中泰证券研究报告指出,上半年建发国际在招拍挂市场新增货值近600亿元,约 90%位于一线和二线城市,约10%位于大本营福建的三线城市。

建发股份也不甘落后。仅在10月,建发股份便在株洲、南昌、淮安三地多次“落子”,总地价达84.52亿元。其中,南昌、淮安所拿地块溢价率均接近55%。此外,今年7月,建发股份以33.64亿元在无锡市新吴区竞得一幅地块,约1.48万元/平方米的楼面价更是让其成为该区楼面单价地王。

在地产评论员严跃进看来,拿地力度比较大与激进,说明企业还是想追求规模。不过由于“三道红线”的约束,未来激进拿地也会面临很多阻力和压力。

相对激进的拿地策略,也使得建发的债务压力雪上加霜。

财报数据显示,截至今年上半年,建发国际负债总额达到1212亿元,较2019年的959亿元增长26%。其中,须于一年内偿还的债务约26.85亿元,长期债务约502.75亿元,相较期初大幅上升。

值得注意的是,建发国际的净负债率已从2019年底的234%飙升至今年上半年的303%。加之剔除预收款后的资产负债率为79.24%,触碰了“三道红线”中的两道。据监管部门规定,两项“踩线”,为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%。

建发股份的债务压力同样逆势加大。Wind数据显示,2015年,建发股份的负债率和总负债分别为73.18%和727.63亿元;而到2020年3月末,上述数据已飙升至82.76%和3216.04亿元。对房企而言,负债率达到80%是一个“分水岭”,会有一定的财务风险。

对此,建发控股投资部工作人员表示,公司房产业务在拿地方面算是比较积极,拿地策略具体看业务的把控,会结合自身情况对土地进行评估和考量。“现在才11月,我们会照着合规的标准来做,尽量把负债控制在一个合理的范围内。具体时间还未定,今年年末应该可以的。”

“在债务压力大的时候,若是盲目扩张,可能相关动作就会不可持续。所以还是需要积极降低负债,这是最为核心的内容,尤其是要减少对各类债务的依赖。”严跃进说。

挤入物业“上市潮”

面对陡增的债务和“三道红线”的双重压力,建发选择分拆建发股份旗下物业管理公司建发物业赴港上市。

公开资料显示,建发物业成立于1995年,历经20余年的发展,目前业务范围涵盖全国10余个省(区、市)。招股书显示,截至6月30日,建发物业合同建筑面积为3959.0万平方米,在管面积为2165.1万平方米,在管项目数量超过200个。

招股书数据显示,2017~2019年,建发物业的收益分别为4.47亿元、6.08亿元及8.01亿元,同期毛利分别为1.16亿元、1.40亿元及1.83亿元,净利润分别为3245.9万元、4848.3万元、6828.5万元和6147.1万元。

然而,公司的盈利能力却较一般。2017~2020一季度,建发物业的毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%、24.3%,明显落后于物管行业平均毛利率29.8%和平均增速42.6%。

和众多中小型物业公司类似,建发物业也较为依赖母公司等关联方。招股书数据显示,2017~2020年上半年,建发物业在管面积分别为1580.5万平方米、1876.0万平方米、2067.2万平方米及2165.1万平方米,其中来自关联方的在管面积占比分别为67.3%、61.5%、54.4%、55.7%。

此外,建发物业的业务布局也较为集中。2017~2019年,建发物业来自福建省的营收分别为2.20亿元、2.92亿元、3.64亿元,占比分别为72.78%、73.01%、74.83%。从具体城市来看,来自厦门的营收占比分别高达45.46%、44.93%、46.52%。

在业内人士看来,在“三道红线”下,物业公司的上市对于房企而言是很好的融资渠道。但过度依赖母公司可能制约公司未来发展,物业公司要想有更好的表现,还是要有独立的市场拓展能力,以体现市场化可持续发展的能力。同时,通过收并购与提升增值服务收益,取得在规模和业绩方面较高的成长性。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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