重磅 | 2020年1-11月中国典型房企新增货值TOP100研究成果【第35期】

本文转载自公众号：“亿翰智库”

研究解读

临近年底，各城市土地供应逐渐增加，房企拿地规模随之增长，但是在“三道红线”的限制下，预计企业投资力度长期保持量入为出。

一.

2020年房企排位基本成型

年底土地成交量或现小高峰

从11月房企累计新增货值来看，中国恒大和碧桂园累计新增货值位居前两位，分别为5951.3亿元和5511.7亿元。其中保利、融创和万科单月新增货值均超过200亿元。

根据各梯队房企新增货值门槛值来看，TOP10房企门槛值为2919.8亿元，环比涨幅达到10%；TOP20房企门槛值为1399.8亿元，环比涨幅5%；TOP30房企门槛值为1016.1亿元，环比涨幅21%；TOP50房企门槛值为511.5亿元，环比涨幅5%；TOP100房企门槛值为127.8亿元，环比涨幅19%。

总的来说，房企拿地分化趋势愈加明显，头部房企门槛值增速较快，百强房企为冲刺规模，拿地力度同样在增强。我们认为，年底是各城市土地供应的高峰期，虽然2020年“三道红线”的推出压制了企业的拿地意愿，但临近年底，预期仍会出现拿地小高峰。不过，鉴于房企有息负债规模增长受到限制，融资带来的资金流入将大大减少，自有资金已经成为地产开发的主要资金来源，为保障企业的可持续发展，预期房企拿地长期保持审慎投资、量入为出的策略。

二.

资金受限下

重视二三线城市的投资

影响房企拿地最主要的因素是资金。在投资力度方面，2020年先有疫情影响房企销售回款，后有三道红线限制企业融资，最终从内外导致企业现金流入减少，1-11月房企拿地规模基本与2019年持平。在投资布局方面，企业投资方向逐渐向普通二线和强三线城市转移，主要受两方面影响：

第一，一二线城市优质地块供应减少，且地价偏贵。高能级城市常住人口多，经济基本面好，购房需求充足，所以这类城市的住宅市场更加稳定，是地产开发商的拿地首选。但是高能级城市房地产市场发展较早，现已较为成熟，不可避免的是城市不断往外扩容，核心区域土地更加稀缺。在这样的趋势下，土地市场供应的地块质量也千差万别。因此，一线和核心二线城市优质地块供应下降，是房企拿地力度下行的部分原因。同时，一二线核心城市地块的价格高于普通二线和强三线城市，对于资金并不宽裕的房企来讲，适当的做出投资转移是缓解现金流压力，推动企业规模增长的主要方式。

第二，可使用资金规模受限。“三道红线”的限制导致企业资金链较为紧张，筹资性现金流入的减少使企业逐渐减少核心城市的拿地力度，进而增加普通二线和强三线城市的拿地力度。

总的来说，政府不断重申“房住不炒”，对房地产行业以稳为主的态度不变。房企在资金受限的情况下，为保障规模可持续发展，对城市的布局、项目的选择尤为重视，在保持招拍挂和收并购手段的持续推进下，部分房企加大与政府的合作力度扩充资源，例如融创；部分企业加大对旧改项目的投资增加土储，典型房企例如万科、恒大和保利。

三.

重视旧改项目开发

增加扩储手段

根据EH50房企投资拿地来看，企业除保持招拍挂和收并购手段外，同样重视旧改项目开发。

●保利发展：单月新增货值超200亿元，连续斩获旧改项目扩土储

2020年1-11月，保利发展累计新增货值4018亿元，单月新增货值超200亿元。11月份以来，保利分别成为珠海金湾三灶社区和广州花都三东村改造项目的合作企业，其中珠海金湾三灶社区占地面积0.52万平米，计容建筑面积1.04万平米；广州花都三东村旧改项目位于花都区中部，毗邻花都中轴CBD和融创文旅城，项目总用地面积199万平米，预计总投资额300亿元，为广州旧改招标史上投资额最大的项目。

●万科：重视旧改，及时规避收益偏低的项目

2020年1-11月，万科累计新增货值3549.6亿元。11月，万科退出广州葵蓬村旧改，主要原因是无法平衡复建与融资成本，我们认为虽然企业可以通过参与城市更新项目增加土地储备，但旧改项目耗时长也意味着涉及的风险更大，相比普通的招拍挂项目需要更多的前期准备工作，而一旦由于政策的变动导致改造成本超出预算，及时抽身也不失为一个好办法。