质造 | 今日中公结束北漂30亿重仓昌平 12月的北京土拍还有什么看点？

安静了三个月，北京住宅用地市场再次回归开拍。

沉静三个月的原因大多是为发挥“带头”作用。据诸葛找房分析，三季度多地出台收紧楼市调控政策，叠加房地产金融监管持续趋严，土地市场逐渐回归理性。

进入四季度，为了完成全年供地计划，虽然全国土地市场将继续放量，但成交上涨乏力。不过，受一线城市成交面积上升带动，整体楼面价正呈现上升趋势。

从国土局披露信息来看，北京土地市场也会在2020年最后一个月持续“发力”，接下来将“上新”6次，共9宗地块。1宗是位于朝阳东坝的限竞房，还有石景山、海淀树村、朝阳金盏小店村等位置的居住用地。

今日的三宗地块，为昌平七里渠的限竞房用地、怀柔新城不限价宅地以及海淀西八里庄商业用地，合计成交价132.99亿元。此外，成交结果“凉意十足”，三宗地块溢价率分别是0、0、0.18%。

中公教育花30亿与小米、好未来在昌平做邻居

中公教育底价摘得昌平限竞房用地，楼面价约21162元/㎡。中公教育(002607,股吧)公告称，该地块将拟算建设为在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心等。

地块信息显示，总用地面积3.7万㎡，总规划建面为14.2万㎡，其中R2二类居住用地规划建面4.26万㎡，容积率2.8；办公用地9.9万平米，要求100%自持至少20年，建成后入驻的企业还须由昌平区政府严格产业准入管理。住宅均价限价57500元/㎡，最高限价63300元/㎡。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，此地块虽然属于地铁上盖，具有交通便利的优势，但100%自持部分比例较大，通过简易测算，可售住宅部分的综合楼面价为70540元/㎡，超过限价，未来盈利难度较大。该地块仅中公教育一家教育机构报名并以底价取得，推测未来将在该地块上建设培训中心等产学研一体的总部基地作为自用使用，而住宅部分可做出售，增加收益。

另外需要注意的是，根据出让要求，该宗地为首个按照套内面积执行70/90政策的限竞房产品。政策有变，“7090”由70%建筑体量必须建设建筑面积90平米以下房屋改为了套内90平米，政策规定的托底面积一下子增大了十几平米。

可购买最小面积增加，这代表着购房者的买房成本在增加，加上63300元/㎡的最高限价，这个数字比周围的万象悦府的最高限价上涨了6393元/㎡，入市后的热度难测。或许这就是昌平地块0溢价被中公教育摘走的原因。

冷冷的怀柔、不愁卖的西八里庄

被建工底价摘得的怀柔新城地块是08街区HR00-0008-6029等地块R2二类居住用地、B1商业用地、F3其他类多功能用地、A334基础教育用地、S4社会停车场用地，总地上建筑规模约51.92万㎡，起始价44.99亿元。居住用地容积率2.5，地块不限价。最终，建工以44.99亿元竞得。

根据出让要求，该宗地竞得人需在HR00-0008-6033地块内向安乐庄村经济合作社提供劳动力安置产业用房5800㎡（地上建筑面积）；向杨宋庄村经济合作社提供劳动力安置产业用房4600㎡（地上建筑面积），共计1.04万㎡，怀柔区政府负责统一组织村民委员会以8000元/㎡回购上述产业用房。

怀柔地块总用地面积21.3万㎡，规划建面51.9万㎡，R2二类居住用地规划建面19.8万㎡，容积率2.5，商办用地规划建面31.7万㎡，无自持和限价要求。?

潘浩分析，按照产品配比来看，此地块未来打造成综合体项目的概率较大，结合地块所处位置，预计未来将承担区域综合商业配套的功能，因此地块综合楼面价不高，但在非成熟区域打造综合体项目具有一定的操作难度和风险，因此仅建工一家房企参与竞拍并以低价成交。成交楼面价8911元/㎡，周边在售新房及二手房均价在28000元/平米左右，项目住宅部分将承担盈利功能。

最后要说的就是位于三环的八里庄地块了，土地用途为B4综合性商业金融服务业用地。地块编号京土整储挂（海）[2020]042号，地块名称北京市海淀区西八里庄0711-652、640、641地块，建设用地面积5.18万平，规划建筑面积≤184800平方米。

中核、电建参与竞拍，最终电建以57.95亿元竞得，溢价率1.58%，核经营楼面价53576元/㎡。据土地出让文件显示，本次出让宗地中0711-652地块内的社区医疗服务中心，由竞得人完成建设后无偿移交相关部门；本次出让宗地中0711-652地块内的邮政所由竞得人完成建设后，由邮政局按成本价回购。商服用地，未来应该建成集中式商场、商街。业内人士认为，西三环是黄金位置，未来这块地无论是散售、整售都有逻辑可寻。

总的来说，除海淀的商住用地，今日另外两宗出让地块的主题似乎都绕不开操作难度大、未来盈利难度较大。潘浩提出，与前期大量纯住宅用地比较，今日竞拍两块地功能性强于盈利性。而未来这1个月，北京土拍将上新企业必争的盈利性地块，和讯房产将持续关注竞拍结果。?

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