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济南土拍冷热不均,有地块遭数家房企百轮激战,另三宗打包却无人问津

2020-12-04 08:53:26 和讯名家  地产深度报道

  12月3日上午,济南土地市场出让8宗地块,总出让面积约385亩,其中含1宗商住用地、3宗住宅用地、3宗商务金融用地和1宗殡葬设施用地。

  最终,3宗打包地块流拍,4宗地块成功出让,成交总金额358805万元,最高楼面价约12528元/平方米,越秀、招商蛇口(001979,股吧)成功摘地。

  据悉,中海、万科、融创、金茂、金地、大华、越秀、海信等8家房企参与了竞价。

  一天之间,有的被各房企争夺溢价,有的却无人问津,同为济南主城区内宅地,为何结局如此不同?

  流拍地块位于主城区

  本场土拍中,机床四厂A-1地块成为备受开发商关注的“明星宅地”。

  据出让文件,该地块位于新宇北路以东、中林路以南、花园东路以北、开源路以西,周围分布有邓家花园、明湖太学苑、沁湖新居等居住社区,居住配套设施完善。土地面积74551.8平方米,地上最大容积率2.5,起拍价为182839万元,起始楼面价约9810元/平方米。竞得人须在A-1地块内提供不少于建筑面积5000平方米的租赁住房并永久自持运营。

  该地块附近在售新盘有万科翡翠公园,开盘时间是去年7月,据贝壳新房数据,目前参考均价为22000元/平方米。

  

  最终,该地块吸引了包括中海、万科、融创、金茂、金地、大华、越秀、海信等8家房企参与竞价。经过102轮喊价,最终越秀杀出重围,以23.35亿元的价格摘地,此时溢价率达27.7%,楼面价为12528.2元/平方米。

  同样位于主城区的三宗打包地块却走向相反结局,爆冷流拍。

  这三宗地块由泺源大街以北、太平街以东地块,二环东路以西、解放路以南的两宗地块组成,含2宗住宅用地和1宗商务金融用地,均为旧改地块,需配建回迁房。起始总价为135728万元,其中两宗宅地的楼面价分别为9417元/平方米和9705元/平方米。

  据出让文件,泺源大街以北地块需要提供安置房22000平方米,二环东路以西地块需要提供约30000平方米安置房,未来政府平台以3500元/平方米的价格回购。同时,这两宗住宅地块的规划最大建筑面积为28000平方米和86000平方米,安置房占总面积比为45.6%,拉高了实际可售楼面价。据估算,最终折合楼面价约18000元/平方米。

  此外,招商蛇口以底价摘得盛福片区奥体西路以东、中林路以北3宗组团地块,含2宗商务金融用地及1宗住宅用地,总成交价12.35亿元,住宅楼面价约8214元/平方米。

  据悉,招商蛇口于2017年6月首进济南,拍得长清区两幅地块,同时刷新了长清住宅用地的楼面价。此次拍地为招商蛇口在济南落地的第三个项目。

  

  土地市场冷热不均

  在济南土地市场中,流拍和溢价并存的情况频频发生。一边是优质地块吸引竞价,一边也时常出现各种原因下的“爆冷”流拍。

  今年10月19日,济南土地市场集中出让20宗土地,市中区郎茂山附近原山东长城房地产综合开发总公司地块吸引中海、中南、中梁、中电建等多房企参与竞价,后为中电建溢价拿下,楼面价达14403元/平方米,但同日出让的雪山片区最大7宗打包地块流拍。

  11月30日,济南出让18宗地块,盛福A地块和球墨B3地块收到多家房企追捧,但实验学校北地块A-1地块遭遇流拍。

  

  总体而言,济南土地市场似乎偏爱推出打包地块,同时出让条件设置得较为复杂。以10月19日雪山片区打包地块流拍为例,其中商业地块面积多,须配建、代建内容繁多,同时,在价格方面,这一组团地块的居住用地楼面价高于其他组团地块。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,目前政府所提出的保障房、配建、代建内容等设置为出让条件,确实转嫁给了地产开发商比较高的成本。但同时,这也提高了地块出让的难度,需要搭配好的地块才能吸引到开发商拍地。尤其在今年济南楼市表现一般的情况下,流拍出现的概率比过去更高。

  济南的基准地价已于10月迎来一次大涨。今年10月16日,济南人民政府官网发布了《济南市人民政府关于调整中心城区及市区部分建制镇(街道)驻地国有土地基准地价的通知》。相比2018年已被废止的版本,一二三级三类用地基准地价都有所上升。其中工业用地几乎无涨幅,但住宅用地大幅度增加,涨幅超过100%。

  严跃进表示,基准地价的调整是受到当地GDP、物价等宏观经济因素影响的结果。济南作为省会城市中地价相对更低的城市,本身会吸引部分开发商拿地,不过一旦出现土地市场过热的情况,将会引发调控措施。

  值得一提的是,济南目前的房价正在经历“降温”,或导致房企拿地时对于成本计算更加谨慎。在统计局发布的70城房价数据中,今年以来,济南新房销售价格除5-7月环比有所上涨外,其余月份均为环比下跌。10月,济南新房价格环比下跌0.2%,同比下跌2.1%,同比跌幅全国第一。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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