现场丨聂梅生:循环战略赋予房地产消费使命

2020-12-13 12:15:27 和讯房产 

  12月13日,聚焦大循环 助力新消费——全联房地产商会2020年会在北京举行。会上,地产行业的权威专家、全联房地产商会创会会长聂梅生教授带来主题演讲“循环战略赋予房地产消费使命”。

现场丨聂梅生:循环战略赋予房地产消费使命

  以下为演讲原文:

  聂梅生:尊敬的樊主席,尊敬的庄主席,尊敬的余主任,张力会长,各位副会长和我们的会员朋友,媒体界的朋友们,大家上午好,很高兴今天能在这个场合和大家分享一些关于在新格局、新经济、新发展这样一个前提之下,我们的大循环战略赋予房地产怎么样的消费使命。

  首先我很简单的说一下关于十四五期间经济发展的大政方针,尤其是和房地产有关的,把它提出来。

  一个是大循环和双循环,这个不多讲了,刚才几位嘉宾都讲了很多。

  第二是房地产的权重。我们到底还重要吗?在十四五期间说到了房地产影响投资和消费事关民生和发展。这句话很重要,我们不光是投资,还有消费,两个领域,也就是三驾马车,有两驾跟我们有关系。

  还有一个是民生和发展和我们有关系。所以在十四五期间,我们的权重值仍然很高。

  第三个是房住不炒到底怎么定位,实际上房住不炒深层的含义就是推动金融房地产同实体经济均衡发展。关于这点,刚才几位嘉宾和领导也讲了很多,我不多说。关键是实现上下游、产供销的有效衔接,促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。后面这个我们本来就做,我们房地产上下游连接了二十几个产业,它本来就是一个产业链,这是没有什么问题的,我待会再说,问题不在我们原来不衔接,原来房地产本来就是衔接了20多个、30多个行业,问题不在这儿。

  最后一个是全面促消费,也就是说内循环离不开住房消费支持。这就是十四五计划当中对房地产的一些说法。

  目前我个人意见,我一直在讲房地产仍然是中国经济的压舱石、稳定器和风向标。这个风向标的事,其实全球都是这样,你看美国的经济如何,其实看房地产的指标就能看得出来,中国也一样,这是我们国家大概到10月份的一些统计数据,现在前期肯定是受疫情影响,有个巨大的下沉,GDP也成了负值。但是很快房地产开始复苏,现在到了金九银十,10月份、11月份基本上恢复了,不管是销售额,还是销售量,都恢复到了十六七万亿平方米的规模,基本上恢复了,而且恢复的非常快。

  再看我们的增速,刚才主席已经讲过这个事,我们房地产的增速已经到了6.3,绝对对GDP的投资增长是正拉动,所以我们仍然是经济的压舱石、稳定器和风向标,根据今年的数据。

  我说一下原来我们的循环是怎么样的,然后再说翻篇以后。现在十四五我们房地产的大循环拉动消费又是怎么样,这个必须得掰扯清楚,并不是我们原来就不循环了,只不过循环不一样,那就是说房地产在快速发展时期,在2020年以前,它那个时候的内循环是以投资为原动力,驱动力不一样,关键在驱动力,房地产投资在固定资产投资当中一直是举足轻重的,差不多都在百分之二三十,它成了拉动GDP的支柱产业。为什么说支柱产业?我觉得主要在投资上,它的权重太大,当然它是支柱产业,但是它是在投资上。这个投资以后就变成了土地的事情,因为土地的价格和投资是有关系的,它占了房地产投资很大一部分。所以地根和银跟互动,我一直认为地根、银根的互动是高房价的原动力,就是驱动这个内循环的动力在什么地方,就在地根和银根,和它们两个的互动,互动以后导致土地和地产都倾向于金融化,所以房地产企业都感觉到压力很大,资产负债率那么高,钱那么贵,地那么贵,房价怎么能不贵?所以形成了金融风险,实际上就是控制中国的金融风险。

  在这个情况之下,地也贵,钱也贵,而且这两个又互动,又金融化,投资性构成就有了机遇,所以投资性购房就是推动房价上升的持续推手,但它的原动力并不是炒房,之所以炒房炒上去是因为地贵钱贵,所以造成炒房这个事情上去了。

  刚才也有领导分析过我们资产的分布,最近我把中国的财富分布好好的做了一个梳理。大家可以看到城市居民从资产是在城镇,但是在实物资产当中,住房占了74%,所以储蓄能流动的这部分并不多,住房资产大概一户187万这么多,也就是说城镇居民的财富主要70%在房子上,这一点说明为什么房子值得炒,70%都在房产上,当然就可以炒了。而且我们的住房拥有率达到96%,有一套住房的58%,有两套住房的有31%,三套住房以上的10%,所以在城镇的居民当中户均有1.5套房子,为什么我说长租公寓挺难的?做来做去做不上去,租金那么低,租金的回报率才1%-2%,还不如银行存款,长租公寓的租金这么低,怎么能做得上去?就是因为这个数据,你住房的持有率已经达到96%,还有多少人租房子,租金怎么能上得去?我觉得一个政策出来以后施行了那么几年,长租公寓这件事死活推不上去,除非政府出钱来做,这次提出来的是保障性的长租公寓,而不是市场性的,所以居民的储蓄额并不高,如果居民的储蓄额不高拿什么消费?除非买房子,所以居民的消费结构失衡,购房支出挤占了居住、教育、养老及日常消费,房地产产业以规模扩张,营销额排行,增量和存量失衡,开发和持有失衡,这是原来的循环。再循环、再拉动GDP,大家循环的动力是投资、是土地。

  我们看一下新循环应该怎么样?新循环以消费为新动力(310328),这又是怎么循环法?房住不炒,租购并举,双轮驱动,由购买投资转向居住消费,居住带动的消费非常大。明天还有两个论坛,可以说明我们稳定生活居住消费这一块是非常大的,这一点就包括这么多,我不一一念了。当然租房子、城市更新、绿色建筑、房地产全产业化的数字化赋能、社区服务、大健康养老、REITs、房地产金融和高科技,这些都是属于住房消费新的场景、新的领域,所以我们应该提升产业发展质量,改善人民生活,这是我们新一轮的循环,翻篇以后的内循环、大循环,和原来高速发展时期的动力是不一样的,这次是投资和消费双轮驱动。所以我们从数量型发展转向品质型发展,这就是新一轮的循环,和原来的循环是不一样的。

  因为新一轮循环当中的场景很多,我下面就那么几个点一下。关于绿色生活、数字经济、房住不炒、大健康养老,这是一个夕阳型的朝阳产业,是未来消费的蓝海,它也是我们经济发展的持续动力。

  为什么说持续动力?中国老龄化进入了高速发展的阶段,老人会持续上升,所以它会是一个持续的动力。

  在循环战略下面,房地产的新场景到处都有,和原来推动房地产发展的规模,大家比规模,比土地买多少,比融资是多少,搞的资产负债率高的不得了,是不一样的。

  我先说一下关于绿色这件事情,我们全联房地产商会是以科技建会的,所以一开始就在搞绿建,搞了20年,发生了很大变化,从2004年到现在,中国增提绿建总量非常大,从几千万平方米到了6亿平方米,绿建在中国得到了长足发展。

  这场疫情让我们知道绿建的内涵是什么,前十年我们做绿色建筑、绿色发展,包括我们国家的可持续发展战略,当时强调的是四节一环保:节能、节地、节水、节材,环境环保,这是前十年喊的,基本上是在物和资源上。但是这一场疫情以后,以人为本智慧化赋能变成了新的绿建的灵魂和它的内涵,那就是健康、安全、智慧、数字,以人为本变成绿色建筑发展新的一个趋势。

  大家在外面可能看到了,今年申报了我们人居奖,我们的建筑产品开始迭代,受到大家很多关注,也就是说绿色建筑迭代产品,时代住宅开始产生了,这是由福天3S立体生态创新研发基地和清华大学、湖南福田兴业投资集团有限公司做的事情。

  在迭代当中,我觉得大家特别注意数字化赋能建筑和社区的发展这一块,这一块我觉得比我想象的要快,因为商会抓数字社区、抓数字化是从去年三季度开始的,到现在不过一年多一点点,我看了很多数字社区,结果出现了示范工程、标准、消费互联网和工业互联网的结合,因为整个这一年我们国家在数字化推进过程当中是长足发展的,所以数字化加上今年的抗疫重塑与提升了绿色建筑的内涵,原来我们讲绿色建筑,甚至于健康建筑,但是还不够,怎么还不够呢?生命安全,你健不健康,怎么样,命没了就不行,生命安全要融进去,所以小区对生命健康的安全是强制性的,带动了整个小区的数字化。

  数字化技术在疫情控制当中发挥巨大作用。为什么中国能做到?因为中国有数去、有居委会,中国能要求大家全部戴口罩,在其他国家就不可能,所以社区有形的围墙在疫情管控当中起到了非常重要的作用,但是二维码、GPS、大数据和监控类传感器形成了物联网联合作战,网上购物、网上办公提供了基本的生活和工作环境。医疗配置、商业配套,以及社区物流、人流管控须要重视与加强,数字社区建设应标准先行,打破设备、数据、体验、服务等四大孤井。

  所以我们将来数字化和绿色建筑的未来在生存环境当中,确实需要全装修、物联网等形成了我们的生存环境。

  商会做了什么?商会在这一年没少在数字化上做事,首先是标准引领,我们发布了中国绿色智慧社区的建设指南,要发布与实地地产集团共同主编《智慧社区信息模型标准》,与全国智标委共同主编《建筑及居住区出口口数字化技术应用标准》,新编《智慧社区评价标准》,参编了CECS、中国建研院(603183,股吧)、华为《智慧园区设计标准》,下午还有这些标准的发布。

  一个是做标准,一个是做平台。

  做平台这件事情也捣鼓了好久,到底是做一个统一的平台标准,还是做一个能让大家自由发展的平台?折腾了半天,最后还是出一个引导性的平台标准,然后引导大家去做。

  不要以为我们数字化这个事情做的很好了,正是因为我们房地产面临严峻的挑战和巨大的市场竞争,在数字社区这方面,为什么这么讲?我们回顾一下中国互联网的发展过程,第一轮的互联网+没把我们加进去,基本上没我们房地产这件事,它主要是做消费互联网,它的特点是面向C端的购买,也就是说它做了一个购买语言,各种各样的APP,一下就形成了物联网消费金融、网上支付,最后蚂蚁金服出事了,但毕竟它从消费互联网到APP到C端买然后到C端,不光是买,还有银行,支付宝就是这一类的。这一轮房地产、制造业都和它们没关系,因为它是消费互联网,但确实走通了,而且走的太通了,影响到银行的稳定了,所以这次蚂蚁金服的事情就是说它的消费互联网金融、网上支付这件事情影响到了金融安全,但是这一轮促进了中国消费互联网的大发展。

  这一次疫情之后,不是消费互联网的问题,形成了消费互联网和工业互联网的发展,一谈到工业互联网,就有我们的事了,建筑业、房地产、物业管理都要进去,这次给了我们很大机遇。

  对于数字社区,我们仍然处于探索和整合阶段,并没有形成消费互联网和工业互联网的过度,我们没有过度过去,完整的发展还没有形成,为什么这么说?是因为5G刚开始,工业互联网的基础是在5G上,如果没有快速的5G网络,物联网形不成,大数据抓的速度太快,新的算法形不成,这种情况之下,满足工业互联网的基本条件争的制高点就是5G,工业互联网高于消费互联网,是和产业有关系的,个各行各业的产业有关系,而房地产产业恰恰和20多个产业有关系,所以我们依赖各种各样的工业互联网和传感器,最终形成的算法平台是大家竞争非常重要的一个制高点,大家都在抓大数据、快,大数据快了,传感器多了,就看算的算法算的对,谁算的对谁就赢,大幅度给产业链赋能提供价值,后面就不是我们房地产能甩得掉的,你不做,别人做,你就等着。我们最后一块基地非常有价值的是社区,恰恰是社区融合消费互联网和工业互联网,两个都能够在社区里面实现,这样就形成了无边界的社区和无边界的社区结合的价值联还。

  今天我用了一下这次参与数字评奖企业的PPT,和社区相关的消费服务,我们讲消费,最后一个万亿级的市场是怎么回事,我们落后很多,我们是上市了,我们现在在主板上市的一共24家,第三版还没统计,港股有21家,大概是这么一个体量,不管行业的总市值现在上市的都是我们的民企,2320亿,少吗?不少了,挺好。然后再看看在我们社区小区里面的,就是和我们小区的生活圈,本地生活服务的电商的总市值是多少?11561亿人民币,远远高于我们物管行业的2000多亿,差好多,光一个美团就6000亿,说明我们并没有抓到本地生活这个商圈里面的C端,而他们抓到了,这部分能不能赋能给我们的物业?完全可以,我们评奖当中特别注意给物业赋能的数字社区。

  明天还有一个专业论坛,有一个关于数字社区的论坛,一个是实地集团的,这个项目我去了,而且跟着机器人跑了一圈,还给大家打分评奖了,这个小区是1+4+3+N,它有一个特点,恰恰是把工业互联网和消费互联网有机的结合起来,或者说局部的结合起来,有工业互联网这一部分,然后把有形围墙的小区和无形的生活圈也做了一定的结合,所以我觉得做了一个非常好的尝试,它在云平台上,但是和广州的移动达成了5G进小区的协议。这几条都踩到了当前关于数字社区互联网的点上,工业互联网、消费互联网结合,有形的围墙和无形的社区相结合,所以我觉得确实我们房地产企业如果实实在在的做,是能做进去的,因为平台在我们这,市场在我们这。

  还有一个也是今年人居奖的申报单位做的,也就是无边界社区,它是基于区块链的技术做的,给我很深的启发,物业管理费可以不收,我全靠专业性的服务商提供本地生活专业运营服务,来反哺物业管理,让物业管理能够比原来赚钱多,加入到这个行业里去。在物业费收不上来的情况下,老旧小区改造无边界的数字改造更合适。

  老旧小区改造恰恰是物业费收不上来,而通过我们的数字社区恰恰可以使老旧小区改造的资金能够收上来,同时一部让老旧小区当中的人,起码在数字社区这个问题上享受新的高档小区里一样,因为都在5G,不能说5G,老旧小区就不铺,其实这是一个机遇,也就是说我们现在不管是基础类、完善类和提升类,都有机会的,就是说社会力量怎么样参与老旧小区的改造,社会力量怎么覆盖于旧改,现在旧改这个事挺难的,没有商业模式,大家都说靠政府做不了几个,到底怎么说?实际上需要赋能,就是说社区物业的管理升级,社区的数字化,社区商业、绿色金融等等赋能。

  昨天开了一个会,央行都参加了,就是关于REITs,公募REITs的元年就是2020年,这次公募REITs没有把房地产放进去,但是REITs英文的原意就叫房地产生活集居,第一轮推出放到基础设施上,包括新基建5G,就是没有把房地产放进去,我估计可能还是希望房地产能够更好的认识到消费这个领域、科技这个领域的重要性,但是我们还是要呼吁的,就是说长租公寓也好,持有性物业也好,养老也好,如果没有REITs的支持,没有金融杠杆是做不成的,金融产品怎么样支持房地产的内循环,这里主要是两件事,一个是股,一个是债,REITs应该算是股权这部分的,REITs债应该算是债这部分,现在要注意一下REITs和REITs债。

  城市更新项目的金融解决方案,已经有从PERE到REITs,也就是从我们原来熟悉的房地产开发投资怎么样转,从开发建设期到孵化器到成熟期、持有期,通过REITs推出,我建议咱们每一个房企,坚定不移的继续在房地产领域做下去的,要好好研究一下REITs和我们的绿债,各种不同的场景,各种不同的持有物业,会有不同的REITs组合。

  为什么现在我觉得养老产业的REITs箭在弦上?除了左边是保险,12家保险企业投养老产业过千亿,这边是房企,房企部署养老产业,有恒大、保利、中海、华润、招商、远洋、富力等很多,这是最近统计出来的,这两家都在投养老大健康,我们投的比保险投的多,昨天和保险那边保监会的那些人在说这些事,恰恰要求长效回报低的差不多是4%,但是长期稳定,到底是选择成长率更好的,人数更多的,我们进入老龄化C端的数量更多的,收益稳定的养老产业,还是我在做资本化率,这是不一样的。

  这是美国的一个数据,一直到2017年,最下面那条是美国10年期国债的收益,大概在40%以下。中间那一个是各类养老住宅,它的收益率应该在8%上下,应该是不错的,最上面是护理部分,为什么现在大家都追着护理走?因为护理是刚需,在城市里面的收益率会高到10-12,如果是这么一个情况,目前我们的长租公寓达不到这个数,所以根本没法投,还不上银行的债,贷款都还不上,从保险、房企转向养老大健康是必然的趋势,但是房企投养老大健康有一个特点,很多人都盯着护理刚需这部分,另外盯着医院做。

  这里我不妨说一下,说一下REITs的结构到底是怎么回事,不管是长租公寓还是养老,股权有三部分,一部分是个人和机构,中间那个圈是REITs,形成的房地产信托投资基金,REITs有各种各样的管理,如果第一个投资上市,那就是个人机构。第二个上市的是股本金会进去,它有借贷这部分,有贷款这一部分,这被大家忽略了,而昨天的会上,保险机构、社保机构,社保基金,我们国家多困难,基本上要掉下去,发不出来,低息贷款这一部分是属于债的这部分要进我们核心的REITs圈里。换句话说,你要做REITs或者融资,一定要找到便宜钱,不要只盯着开发贷,像美国投的这部分是房地美,这一部分很便宜的钱进去,我们国家就是保险,社保,现在社保肯定要投进去,这种情况下形成了一个基金,用这个基金去买,我去买这样一些资产,买完以后形成它的收入,它的租赁收入、服务收入和利息收入来回现在的股和债,是这么一个格局。

  长租公寓也一样,可惜长租公寓到现在为止,我们国家说房租不炒应该是租赁,租赁政府这一部分在哪?我下面说借贷这部分怎么进来,你有吗?如果你利息足够低,到3%,哪怕是4%,我看长租公寓也就不会是无源之水,根本贷不了钱,没有这部分钱,没有我说的圆圈最底下的那个,商业贷款机构这部分必须得进去,这部分进不去,是做不了的。现在养老这部分能进去,大家在往里进。

  我们最后用两分钟讲一下绿债,绿债很重要,就是说国内房企的融资成本一般在10%以上,但是我们发改委和我们国家的央行、开发行,他们发的绿债的利息在5%,差一倍,为什么不做?我们也在做绿色发展。

  比如说龙湖,龙湖最后的有效期利率就做到了四点几,一共发了30多个亿。所以这个事情是在做的。

  

  

(责任编辑:徐帅 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门阅读

    和讯特稿

      推荐阅读

        和讯热销金融证券产品

        【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。