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会议流程


领导致辞


冯 俊 中国房地产业协会会长


沈建忠 中国物业管理协会会长


2020中国房地产上市公司测评成果发布


丁祖昱 中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO


2020中国物业上市公司测评成果发布


杨熙 中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理


主题演讲


周 忻 中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席


蔡金强 奥陆资本首席投资官(视频连线)


2020中国房地产年鉴发布


张永岳 上海易居房地产研究院院长


2020中国房地产上市公司高峰论坛


主持人:马红漫 对话嘉宾:林 中 旭辉控股董事局主席;吴建斌 阳光控股执行董事、全球合伙人;阳光城集团执行副总裁;李和栗 中梁控股执行董事、地产业务联席总裁;张宇中 金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管(视频连线)


2020中国物业上市公司高峰对话


主持人:马红漫 对话嘉宾:李长江 碧桂园服务执行董事兼总裁;杨掌法 绿城服务集团董事会副主席、绿城物业服务集团董事长;尤建峰 新城悦服务副总经理;闭 涛 新力集团副总裁、新力物业集团董事长;衡清达 东原物业集团总经理


嘉宾自由交流


11:50

中国房地产业协会冯俊致辞


冯俊:尊敬的刘部长,尊敬的各位来宾,各位朋友,大家上午好!


 

在新冠肺炎疫情之后,我们相聚在上海召开"2020中国房地产及物业上市公司测评成果发布会",这一方面表示抗疫取得了巨大成功,经济社会的发展进入了正常的轨道;另一方面也表示房地产及物业服务上市公司在经济社会发展中仍然起到十分重要的作用。首先我代表主办方,对各位新老朋友们的莅临,表示衷心地感谢和热烈的欢迎!


中国房地产业协会与上海易居房地产研究院中国房地产测评中心,对房地产上市公司的测评研究工作已经连续开展了13年。通过对上市房地产公司的综合实力持续进行深度研究和测评,我们不断研究和总结优秀上市企业的先进经验,引导行业持续提高发展质量和水平,已使得我们的测评成果成为评判房地产开发企业和供应链相关企业综合实力的重要标准和参考。


在经济深化转型、行业创新发展的新时期,房地产企业应该如何发展,特别是作为其中优秀企业代表的房地产上市公司应该如何"领跑",今天将有金融资本界的专家和标杆上市房企的代表们进行深入讨论,我先简单讲几点意见,供大家参考。


一、房地产上市公司要把深化供给制改革、改善供给放在首要位置。我国经济发展进入了新阶段,能不能获得经济发展的新动能,取决于供给侧改革能不能取得实质性的成效。与此同时,房地产的发展能不能在新的经济发展阶段保持能量、增加动能,在有效地扩大内需方面发挥作用,取决于房地产的供给侧改革。房企要激发和创造有效需求,房地产上市公司更应该要把改善产品、性能、功能放在重要位置,不断提高产品设计水平,不断改善产品的功能,满足人们不断提高的美好居住生活新需求。尤其在深入推进新型城镇化进程中,房地产企业要按照《政府工作报告》提出的要求,"发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居",在提供适应新的家庭人口结构的合理户型产品、满足老龄化社会的适老产品、提高住房的健康保障性能、改善和提升居住品质和社区服务等方面作出新的贡献。


二、房地产上市公司要努力降杠杆,提高抗风险能力。这二十多年来,通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展,是行业发展的常态之一。但是,不少房地产企业负债率过高,一旦销售受阻,回款大幅下降,就导致现金流承压,再叠加到期的债务,企业运营风险骤增,在此次疫情影响下该问题更加凸显。房地产的发展,不能建立在流沙的基础上,要夯实基础。因此,房地产企业应该重视杠杆率过高的问题,这不仅影响房地产行业高质量发展,也是宏观经济的潜在风险,我们的相关测评也会调整抗风险能力相关指标的权重。



三、房地产上市公司要成为稳定市场的主力军。作为上市公司,其重要的任务是要回报股东。但回报股东是一个长远、并非短期的行为。只有保持行业持续健康稳定,企业给消费者以信任,才能做到长期发展,成为百年老店。上市公司作为公众公司,有很大的优势,信息透明,治理结构现代化,这些都决定上市公司有条件能做得更好,成为行业标杆。上市公司的治理结构和价值取向,应该逐渐从侧重于利润导向,往侧重于消费者权益保护发展。


今天的发布会通过线上线下的方式,云集了房地产开发、供应链、物业服务三方面的优秀上市企业代表,以及金融资本市场的专家,希望大家能够借此机会深入交流,有所收获,也预祝本次在座的企业们能再获佳绩。


谢谢!


12:00

中国物业管理协会会长沈建忠致辞


沈建忠:尊敬的刘部长,尊敬的各位嘉宾大家上午好!


 

2020中国房地产上市公司和物业服务企业上市公司测评成果发布会在上海举办,吸引了很多行业上市企业代表、金融资本界以及媒体界的新老朋友赶来参加,在此,我代表中国物业管理协会对会议的成功召开表示祝贺!


今年的开局非常不平凡,疫情防控以来,物业企业作为逆行者始终坚守在第一道防线,得到了业主和社会的肯定;凭借卓越表现及持续向好的业绩,也赢得了投资者的信心和认可。就在前不久,红杉资本携腾讯战略投资了世茂服务,此前,还有高瓴资本、GIC战投保利物业;深圳市创新投资集团战投新大正等等。他们都是看好了物业管理行业未来的发展空间,相信以后这样的情况会越来越多。


中物研协最新数据显示,2018年物业管理行业的营收规模已经突破了9000亿元,增长率为17.25%。2019年的行业数据按照增长趋势,相信已经突破万亿元大关。


过去的一年,上市物业服务企业借助上市资金和平台优势,进行了多业态规模扩张和多元化服务布局,正在实现由资本驱动的外延式增长到市场主导的内生式发展的转化,进一步巩固和扩大市场占有率。这些企业在运营模式、盈利能力、创新能力、发展方向等方面的表现给行业带来了巨大信心,他们在引领行业快速发展的过程中也扮演着越来越重要的角色,在此,要对这些企业表示真诚地感谢!当下,从不同维度剖析和研究这些企业,不管是对行业企业还是投资者来说,都有很好的样本价值和参考价值,这也是物业服务企业上市测评研究的意义所在。


今年的《政府工作报告》提出,重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的"两新一重"建设,加强新型基础设施建设和新型城镇化建设,发展新一代信息网络,激发新消费需求,支持多样社区服务等等。物业服务企业资源优势雄厚,作为重要的线下场景,非常有希望优化物业管理产业全链条价值,推动生活服务数字智慧化发展,引领中国社区生活方式新未来。


由众多能力强劲的物业企业共同努力,才能开拓物业管理行业超万亿的市场,也才能满足人民群众日益增长的美好生活需要。物业管理行业的跨越式发展,离不开在座各个企业的引领和探路,物业管理行业的平稳健康发展离不开各方的鼎力支持。


希望更多物业企业借助资本的力量,拓展发展的空间和深度,希望资本市场继续关注物业行业的发展成果和价值成长红利。让我们一同携手,奋进未来,为共创美好生活做出更大的贡献,谢谢大家。


12:10

中国房地产测评中心主任 易居企业集团CEO丁祖昱发布测评成果


丁祖昱:非常高兴今天能够咱们在线下终于能够开一场会了,今天开了太多太多线上会议,结果还是线下会议特别有感觉特别亲切,重新站上讲台感觉和坐在电脑上开线上会议的感觉是完全不一样的。


 

今天在这里发布2020中国房地产上市公司的测评成果,我想一开始还是老规矩,我们先看看市场,特别这一次疫情下的这样一个中国房地产市场到底是怎么样的一个表现。首先从政策环境,前面主持人也在讲,包括我们两位会长都讲到政策,中央还是坚持房住不炒,地方松多紧少,从中央的情况来看,最近就是两会了,政府工作报告这一次谈房地产是最近五年谈的最少的一次,如果把老旧小区改造不算进去的话,只看房地产只有38个字,讲到房地产的文字只有34个字,但是讲的很清楚,依然是坚持房住不炒,但是后面一句很重要,最终要促进稳定健康的发展,所以这个稳就特别重要,特别在经济碰到一定的问题的情况下面,如果能够稳住房地产,我相信对经济的发展是有巨大的作用的,所以前两年我们说房地产是重要经济的压仓石,今年更是,从中央层面上来看,我觉得这一次两会应该给我们房地产企业和关联企业应该吃了一颗定心丸,稳就是最好的答案。


从地方政策来看,都是倾斜放松的,不可能在现有框架方面做特别离谱的放松,我们特别注意到在土地支付方面,能够分期支付土地款,把土地起始价调低一点,有的在限购方面通过人才政策,调整限购的政策等等,当然也有个别城市不仅没有放松还收紧了,像海南就是一个比较典型的案例。从市场角度上来说,这一次市场经历了停摆,断崖式下跌再到稳步恢复三部曲,从具体数据来看,1到4月份宏观数据,其实还不错,1季度宏观数据特别差,但是4月份数据加进去,一个房地产投资开发增速一个房地产销售这两个指标下降的趋势明显的趋缓,特别是房地产开发投资增速,从两位数下降,现在回到了只有负三点几的降幅,从具体的供求情况来看,一手房供应在4月份迅速回升,基本上推盘量已经达到去年同期水平,特别一线二线城市整个供应速度比较快上海为例,上海4月份供应了九十万平方米的一手房,二月份零供应,三月份供应了四万方,从成交的情况上来说,现在已经恢复到去年月均90%,这个恢复速度也是非常快的,2月份基本停掉,3月份有所恢复,4月份恢复到去年平均水平90%,5月份特别黄金周比去年5月份整体已经超过,应该这次整体一手房供求恢复非常快二手房市场,4月份环比增长4.7%,当中一个南京一个深圳,一到四月份的总量比去年还上升了,而且二手房快速恢复,因为二手房门店恢复比一手房还要晚,到四月份才开始恢复,短短一个多月二手房市场活跃,也预示整体市场活跃,广州,深圳,杭州,南京,四月份同环比都上升了,这个信号也特别值得大家重视,非住宅市场今年整体压力比较大,我们看到无论商业,办公还是酒店,现在承受着比住宅市场更大的压力。


从土地市场情况来看,最近各地政府都在大力推地,土地市场4月份成交规模比三月份涨了90%,平均地价创造了新高,一二线城市出让土地占比50%以上,溢价率突破了15%,现在土地市场呈现了供求两旺的局面,特别很多城市把原来压仓底的拿出来了,确保成交,确保优质优价,现在土地市场是最近三年来比较好的一段时间。回到测评本身,我们看一下2020年房企上市公司的测评报告。


首先从百强总体变化来说,大概有10%左右发生了变化,但是前十强基本上没有发生变化,前十强当中就是个别企业位置上面出现一些不变化,今年是万科,恒达,碧桂园位列前三位,我们看到上市公司,特别排在最前面的企业,要撼动他们的地位比较困难,上市公司也出现了一定分化,一方面我们刚刚说了有10%上市公司今年没有排到百强当中,出现新公司的进入,另一方面我们也注意到排在前列的公司,就是十强的房企和排在后面公司的差距越来越大。比如说各项总资产净资产总的指标,十强平均值是百强的四倍,是后三十强的十二倍到二十倍,前面企业和后面企业的差距目前也是越来越大了。


另外从测评的整体情况来看,我们多数房企还是坚持主业深耕,当然多元布局还在做,但是我们从2020年报告当中越来越趋向理性,当然多元化当中最重要一块就是物业,过一会儿也会发布物业的测评报告,物业是房企做多元化方面最重要的一块,从资本表现来说,因为我们今天是上市公司发布会,我们看到房地产板块2019年整体上涨,上涨近30%,我相信这个数字还是非常不错的,另外港股的表现比A股的表现更好一些,去年有六家房企成功上市,今年成功上市企业应该超过去年,因为现在排队上市企业非常多,我们希望2020年成为房企上市的又一个大年。从运营规模分析来看,今年整体规模还在稳步增长,百强上市房企总资产占比超过90%,应该来讲上市公司每一年都在发展,每一年都在进步。


从偿债能力来说,今年负债能力比去年略微上升,但是房企偿债风险还是可控范围内,因为只上升了3%的百分点,对于这个数字来讲还是可以接受的。最近这一段由于三月份四月份整个海外债停掉,造成短期内负债率有所下滑,随着接下去海外债的恢复,其他融资渠道的跟进,负债率可能还会在目前这样水平上下做一些波动,从盈利能力上来说,总利润稳步提升,盈利效率指标和去年基本持平,我们也看到利润率没有进一步上升,这个可能也给出了非常重要的信号,企业规模确实越做越大,总利润水平也是越来越高,房企赚钱可能也没有那么容易了,利润率水平没有进一步的提升。


从成长能力上分析的话,业绩增速整体还向好,但是和2017年2018年2019年相比,整体增长的速度开始放缓,当然超过一半的房企盈收和净利都是呈现正增长,但是营收放缓,整体行业天花板基本上看到了去年达到17亿平方米的高点,16万亿17亿平方米,今年要突破的话目前来看非常困难,特别受到疫情影响,整体上来说,今年整体上有所下调。从绩效来看整体绩效还是比较稳定,上市房企整体经营绩效还是不错的,在行业处于前列,纳税额增速放缓,虽然还在增长,社会表现更加多元,除了交更多的税之外,还需要做抚平各类的社会责任,当然今年对于房企来讲,最大的社会责任就是就业,去年年末的时候我们提出房地产就是制造业,如果把房地产开发,建筑建造全部含在一起的话,吸纳的整体就业劳动力水平,在整个制造业当中大概占到40%左右,所以今年对于房企来讲最核心的社会责任就是就业。


从创新能力上分析,产品创新,技术创新,营销创新都是在过去一年当中房企做的比较多的,也做出很多非常好的案例,特别今年疫情看到线上线下的结合,内场外场的结合,这些营销创新已经成为房企的标配。


最后讲一下未来得展望,现在来讲整体行业压力还是在的,因为整体经济有比较大的压力,整个行业出现一个天花板,要打破一个天花板有一定的难度,另外房住不炒已经成为基本国策,金融机构对房地产这一块也没有出现网开一面的状况,应该总体的行业压力还是继续存在,我们没有必要今天看到市场有所恢复就过分乐观,我们今年应该做好各种准备,有底线思维,向最好的方向努力。


从行业规模角度来说,我认为行业规模略微下降,目前按照乐观判断下降5%左右,如果下降5%的话就会出现两个16,一个就是16亿平方米一个就是16万亿,这两个16可能比较符合今年整个一手房的最规模,整个中国就是11万亿的一二手房的最规模,第一是疫情仍在蔓延对于市场有影响,房住不炒也会影响房地产行业的发展,总量上面不要太过于乐观,结构也要做好准备,金融政策我们认为对于房地产也要一分为二,对于持有性房地产今年稍微给予一些支持,如果不给予持有性房地产支持的话,今天不管写字楼,酒店这些资产压力非常大,因为这些经营都碰到比较大的困难,我们相信今天在这个酒店是最好的酒店,可能也是它疫情之后少数几场活动之一,昨天还好有我们这些人支持入住,否则今天像酒店这种影响是特别大的,总的来讲我们还是对于今年的整体房地产保持谨慎的乐观,我们总是希望通过稳住房地产最终也能够使整个中国经济,能够得到平稳健康的发展。


我们也希望在座所有上市公司共同努力,让中国房地产越做越稳,越做越好,谢谢大家。


12:40

中国物业管理协会副秘书长 中物研协总经理杨熙发布测评成果


杨熙:尊敬的刘部长,尊敬的冯会长,沈会长,各位嘉宾,各位朋友大家上午好!接下来由我为大家发布2020年物业服务企业上市公司测评报告。


 

首先我们来看一看中国物业管理行业资本市场的整体状况,在2019年中国房地产市场持续创下新高,它的销售金额达到16万亿,它的销售面积达到17.16亿平米,从2011年以来,连续九年中国房地产竣工面积超过九亿平米左右,接近十亿平米,这些都将持续不断为中国物业管理行业发展,提供新的增量。我们看到当前的中国物业行业的资本市场上有三家已经在A股上市,24家在港股上市,还有39家在新三板挂牌。我们看到Top50房企在多元化发展的时候,首先都会选择在物业行业做相应的布局,今天Top50房企他们所属关联物业服务企业,有半数进入物业服务企业百强,1家在A股上市,13家在港股上市,有两已经地表目前冲击IPO,还有拟公开上市,我们看到Top50房企都有将所属物业管理公司上市相关的打算。在房地产行业有一句话过去三年拿地的面积,可能决定未来三年房地产行业的排名和格局,物业管理行业除了有增量以外,还有增量的物业管理,我们过去三年房企销售面积将会极大影响未来三年物业服务企业它的发展格局。


我们看到从2017年到2019年三年过程中有三家房企在过去销售面积超过一亿平米,分别碧桂园2.2亿平米,恒大1.7亿平米,万科1.1亿平米,可以预见这些销售面积都将逐渐转化为物业服务企业和约储备这将极大支撑这些企业未来快速的发展。我们看一看物业服务企业上市公司的一些具体情况。在今年的一个测评分析中,我们看到碧桂园服务夺得今年物业上市企业的榜首,从中国资本市场来看,我们看到物业服务企业从上市首日市值和到2019年3月份的市值对比,上市首日一千两百亿左右,到12月31日市值达到两千三百五十亿接近翻倍,物业服务企业市盈率相对于房企高出几倍,我们丁总曾经提到如果把房企和物业企业市值来看的话,会看到不一样的情况,去年差不多时候,碧桂园做一个排名可能接近20,今年看到5月份的数据,今天把房地产行业和物业企业放在一起,前50强有企业可以进入50强,他们能够在整个市值方面能够进入整个房地产和物业上市公司混合排名。


刚刚我们看到说房地产企业上市在去年一年它的平均值上涨30%左右,目前在去年平均涨幅达到63.8%,同期恒生指数9%左右,尤其在今年新冠疫情期间整体下降了百分之十几,我们物业服务企业整个板块也是逆势突围,上涨幅度达到26%,从整体上运营规模来看的话,物业服务企业收入和资产都在协同提速,我们看到上市物业服务企业分化开始加剧,今天把上市27家物业服务企业分成十亿元以下的,十亿到五十亿以及五十亿以上,我们看到头部20%,五家物业服务企业,贡献整体上物业服务整体收入差不多近六成的营业收入,在业务组合上也越来越多元化。首先基础物业管理服务,这两年随着物业服务边界不断拓展,尤其拓展到城市运营层面之后,其实打开了物业服务企业服务更多的类型,不仅仅在接管住宅和写字楼,包括很多商场机场,医院学校包括很多城市都在做相应的接管,这为我们基础物业服务提供了非常强劲的动力。


另一块就是社区增值服务以及非业主增值服务,从在管面积来看,今天上市企业分化加剧情况比较严重,集中度不断提升,很多服务企业它的在管面积已经达到上亿,储备和合约面积也是上亿的规模,我们行业里面也有千万平米和百万平米量级的企业,整个行业量级也在提升加速。我们讲到物业企业规模的增长,一方面是更多的突破服务的边界,多元化的一些增长,另一方面我们物业服务企业大力加大第三方市场拓展,除了来自于开发企业关联的物业服务之外,同时还有一个非常重要的因素,也是这两年我们看到的由于资本的助力很多上市物业服务企业加大并购整合力度,所有上市物企都并购整合作为募集资金第一大用途,在过去一年无论碧桂园服务,还是亚生活,还是永升在整个并购市场上都非常活跃。


从物业服务企业盈利情况来看,物业服务企业2019年的净利润的均值同比上升32.4%,今天我们看到物业服务企业所处的各种服务类型里面基础的物业服务差不多毛利率在10%到20%左右,但是增值服务毛利率将远高于基础物业服务业领域,一般在3%到10%左右,这也是布局新的增长点,从企业抗风险能力来看,物业服务企业风险持续下降,它整体的抗风险能力是非常强悍的。从成长潜力几个核心的指标,无论从营收,净利润还是在管面积和总资产来看,物业服务企业在过去一年都取得了30%以上的持续的增长,整体的发展速度都是非常快的。从创新能力来看,今天大多数上市物业服务企业,都已经拥有智慧物业平台或者自己投入重金研发或者找到第三方合作伙伴共同研发,基本上都已经拥有智慧物业平台,当然头部的物业服务企业,跟百度,跟腾讯,跟阿里,跟华为联手连接,科技赋能也帮助物业服务企业提高管理面积,提高物业服务企业创收的能力。我们看到物业服务企业人均净利润,在2019年能达到3.2万元,这也是行业的标杆远远超过行业平均水平。这里面科技赋能物业发展也是非常重要的因素。


从社会责任来看,物业服务企业积极履行纳税的义务和责任,上市物业服务企业共解决了35万人就业问题,我们物业服务企业在2019年积极参与中国物业管理协会倡导社会的力量扶贫的战役,在今年年初为了抗击新冠疫情,我们物业服务企业坚守在防疫第一线作出了很多付出和努力,但是这些努力也确实彰显我们上市企业的品牌和美誉度,得到业主更多的认可。接下来我们展望一下未来资本市场发展的情况,首先其实重点还是要关注我们新三板市场,整个新三板物业服务企业在前两年有一个比较高速的发展,总计有70家物业服务企业曾经在新三板挂牌,已经有40家摘牌还有在新三板上面,摘牌的企业大部分奔赴港股上市,新三板还在的企业公布的数据来看,美的市值达到3.7亿其他企业只是美的的零头,从新三板盈利和净利润来看,有20%多,会比刚刚讲的低10%,根据港交所要求当时已经公告了六家物业服务企业,符合港股上市基本要求,包括美的,赢中等等,我们持续与企业交流过程中发现,过去几年里有大量的服务企业抓住市场机遇,他们本身利润和相关要求已经达到港交所上市要求,也预计未来两年登陆资本市场,我们把它称之为物业潜力的独角兽,未来一两年将在资本市场上市登陆。我们预计物业服务企业上市热潮将会延续,今年受疫情影响上市受到一定影响,今年预计有12家以前的物企上市,我们认为今年应该不低于去年整体的数量,而且未来两年里面,我们物企整体上市数量应该会超过50家以上。


很显然物业服务企业当遇到资本市场之后,借助资本的力量得到了更大的发展,我们也衷心的祝愿未来有更多的潜力的物业服务企业等于登陆资本市场能够和资本市场有更好的对接,能够在未来取得更大的发展,谢谢。


13:10

奥陆资本首席投资官蔡金强主题演讲


蔡金强:各位领导,各位嘉宾大家好,过去几年都有参加地产界的盛世,今天因为疫情的问题没有办法亲自到现场,在这里跟大家问好,今天我的题目经济滞胀下的房地产,为什么选择比较宏观的东西,这个时候当然销售也很重要,土地也很重要,当然综合从上到下的判断还是非常重要,今天我会从这里着手。新冠疫情事实上我个人觉得是没有硝烟的战争,刚刚周董事长也讲了改变各种各样的东西,人的行为,企业的行为,经济层面更是这样,如果看到这个图,新冠疫情下美国死亡人数已经超越了越战跟朝鲜战争,如果再看一些更加具体一点的话,事实上他对中国,对欧洲,对美国各地经济的影响都非常大,比如说像中国一季度出来经济GDP负增长6.8%6.9%左右,是过去最差的一年,美国更差。这种情况下,刚刚周总也有聊过,前面丁总也有聊过,解除疫情以后,中国整个房地产销售有点超预期,在这个情况下,大家要何去何从,我觉得一个从上而下的判断是比较重要的。


 

我们综合的判断大概在三季度,比如说八九月份就开始整个世界的经济进入一个滞胀的环境,最近这一两个月出来的数据,还有一点点像通缩的感觉,可是很快应该会转入滞胀的情况,为什么这个东西这么重要?因为对于房地产企业来说,往后两三年的综合判断是通缩是大通胀还是滞胀,很大程度上对咱们的投资行为,对咱们的策略,甚至对于者怎么看房地产股票,看物管股票有很大的影响,我们从这个着手主要的原因是这样,像刚刚说的我们觉得在这两三个月因为疫情影响,经济下行会出现很短暂很短暂的通缩,可是很快大概在三季度后半段会出现滞胀的情况,为什么觉得是这样的一个滞胀的情况而不是通缩呢?因为我们觉得现在整个经济状况,事实上更加像一个战胜的时代,虽然这一次是没有硝烟的战争,对手是一个新冠疫情的情况下,可是总体政府展现出来的行为是迫为项的,在战争时期政府有无限印钱的权利,因为在战争时期没有人敢阻止政府印钱,这个情况发现是非常类似的,比如说像新冠疫情出现以后,美联储跟美国政府已经前后出台了大概三到四轮救市方案,有货币政策更多是财政政策,前前后后印了大概接近不到三万亿美金,咱们中国人辛辛苦苦几十年改革开放以后也就三万出头,他大笔一挥就出来了,美国利率已经到零利率的状态,往后事实上世界各国都在印离,PPT可以发现现在美国财政赤字已经到13%左右,而政府的公共债务相对GDP的程度已经接近120%,实际上用信用本位货币来说,已经是非常的颠覆性了,原则上来说财政赤字超过3%或者公众债务相对GDP超过60%严格上印钱的速度,原则上要缩小或者其他一些行为,可是现在发现各国政府已经破罐子破摔,所以我说现在这种情况很像二战以后或者越战以后,政府已经不管这种情况,美国三四轮救助方案出来,已经释放出将近三万亿美金的资金出来,而且这一次更大的一个不同,这些钱更多的是财政政策,而不是货币政策,货币政策的话,会让资产上升的很快,所以你看2008年到2018年股市也好或者欧美的地产都涨的很好,这一次放出来更多是通过财政政策出来,财政政策的影响对CPI对通胀的影响更加立竿见影,所以美国现在放了接近三万亿出来,其他国家事实上也是差不多,欧洲包括中国,包括一些新兴经济体也都在放。现在世界上负利率规模已经到14亿美金,中间日本跟欧洲的规模很大,我们判断明年美国进一步降息负利率,事实上特朗普当选的话,美联储可能由不得他,在明年发达国家经济体基本上都是负利率,我们判断后面洪水滔天跟通胀会上来的一个主要原因。


未来在三季度以后,我们觉得全球的经济会进入大概一个18到24个月滞胀的情况,滞胀也就是说GDP低增长,通胀是偏高的,你在这个图里面大概就能知道今年原则上已经进入滞胀,中国的GDP一季度大概负6.8%左右,全年的话可能接近一点几,有些乐观的也就说两个百分点最多,如果CPI通胀的话,一季度到4月份大概是3.3%到3.5%左右,全年的话应该也是在三以上,严格上来说,今年应该已经进入滞胀的情况,图的话深蓝色的话,在广意货币增长,广意货币到四月份底大概增加是11个百分点,也就是说今年的GDP增长只是微增可是钱的量增加大概十几个百分点,GPI大概3%左右,今年已经开始进入滞胀的情况,这个滞胀我们觉得大概会维持接近两年,不到两年,可能是18到24个月,因为在明年我们觉得美联储甚至还会进一步降息令整个美国利率变成负利率,原则上不行,这会影响美元的信用的整体水平,可是现在已经是不管这个东西,所以现在的情况很像二战及今后的一个情况,这个我就说了。


中国的情况会稍微好一些,因为这一次包括两会期间,政府释放出来的一个信息就是说咱们的流动性会有所增加,可是政府更多的是放在信用上面,也就是适当的放宽流动性,可是更多的是放在信用的放宽上,也就是大家借钱会方便一些,所以中国这个洪水滔天的情况会比外国稍微好一些,不过像刚刚说的情况也会大概差不多,因为到四月份的时候,中国的广意货币M2同比增速11.1%,全年大概也是11%到12%,这样情况下配合3.5%左右的增速原则上也是一个滞胀,所以现在大的宏观判断,经济会进入滞胀的情况,接下来再加上利全球化和中美脱钩的情况,我们应该机会很大。在这种情况下会影响整个无论是企业也好,无论是投资者的资产配置的一些策略,如果是通缩的话,实际上就是什么都不好,除了现金和黄金,可是在滞胀情况下相对来说核心资产并没有那么差,滞胀下还是有一小部分企业跑赢的,那个就是拥抱核心资产,何谓核心资产,美国的MA,MT,谷歌等这些股票高,这些股票已经接近市值两成如果接近纳斯达克也接近三成多,中国也有类似的情况,所以看到茅台的股价下不来了,在海外像阿里巴巴,腾讯跟美团这些资产都会发现股价节节高,这就是滞胀经济形势下靠拢,在线市场一些投资评级的债券也是恢复到海啸以前的水平,如果在房地产方面,可以看出这一次长三角跟大湾区非常明显,比如说在我们老家泉州地产不怎么样,在深圳,尤其在宝安跟蓝山房价节节高,杭州,南京都非常好,这也反应滞胀下核心资产价值进一步深化,黄金价值也是这样,我们对于宏观的判断,也就是说未来在三季度之后会出现18到24个月滞胀的经济判断,而在这种情况下,核心资产的价值是会进一步得到巩固的,而房地产来说,在核心的区域跟核心的城市,这一部分的价值事实上在未来的18到24个月甚至还会有进一步的惊喜。


第二部分比较简略讲一下房地产市场的情况,进入三四月疫情解冻之后恢复相对比较好,虽然我作为房地产乐观主义者,这个反弹比我想象当中中,一到三月份交易金额跌了24个百分点,四月份已经持平了,五月份一些优秀的企业传出了捷报,五月份很有出现单月今年第一次出现销售金额跟销售面积的转赠,五月份六月份我们应该会转赠,这个对广大房地产公司尤其上市这些企业来说肯定也是一个好消息,对在座各位包括我们也是好消息,像刚刚来说核心政策非常明显,因为时间所限有些不多说,现在比较困扰大家的是土地的市场情况,杭州刚拍了一块地也是七八十亿,现在土地拍价上的很快。今年货币整体宽松情况下,这个会继续下去的,因为根据核心区域核心城市这些资产会缩的很厉害,我们觉得这部分事实上没有办法得到一个很好的改善的。


我们觉得在滞胀情况下,房地产企业的应对,这部分我稍微说多一点点,事实上很难过度的乐观或者过度的悲观,刚刚也有讲过,事实上比较难的,因为现在市场整体还是不错的,所以对于房地产企业来说,先要应付未来得这个小两年的经济滞胀情况下的一个行业态势,在这种情况下,事实上首先是必须确保与市场同在的,因为这个时候如果过度的悲观或者过度的乐观都是比较危险的,能做的就是保持正常的周转,然后在这些核心的城市跟这些区域去补地,我们觉得四五线和三四线的地一定要小心,因为滞胀完结以后,就是明年年底以后,再往后进入通缩如果补地四五线的话,到时候甩都甩不出去,现在进来地虽然有些城市地很贵,但是确保很快能够卖出去,目前像荣光地产在深圳拿的地,这种看上去比较贵,但是要周转现金回笼反而比较乐观。比如说中骏在厦门拿的地,是五万六还是五万八,相反这种地在十一二月份开卖,在小三线或者四五线地,一旦经济滞胀完以后,下一步通缩的话,下一步连甩都甩不出去,这个时候保证补的地能够保证快速现金回笼的,所以市场通胀情况这是非常重要的一步。


第二点就是公司的策略,我们觉得现在房地产企业虽然在资本市场上不是特别被待见,原则上来说更多趋向大平台发展策略,因为刚刚各位讲者也讲了关于物管的问题,实际上物管也是无心插柳柳成荫的产物,这个东西等会儿会讲,随着商业开始准备推出第一下不是房地产可以收益,可是后面肯定也可以,所以房地产公司更多应该作为一个大平台开发,在保持本业非常好的周转的情况下,开始定义一些其他的平台的产物出来,物管是一种,商业是一种,这两个我们觉得特别明显,因为物管是一个万亿的市场,而商业长远来说以资产证券化下也必定会收益,这个图讲一到四月份房地产公司销售的,我们觉得全年来说上市地产公司做到增长8%应该还是可以做到的,所以情况也没有说像像想象中的那么糟,房地产企业他们一直都是存量基金,所以整个资本市场都挺不待见的,相反像物管这种企业,现在就特别大行其道,因为整个行业首先它的赛道是非常好的,是万亿的市场,再看这个你会发现整个市场占有率,现在就是说前十的物业公司市场占有率也就只有10出头,也就等于房地产公司接近十年前的水平,所以现在物管这个行业反而成为一个香饽饽,我们觉得它还不是一个虚幻的东西,而是它得到了真正的尤其这次疫情以后,得到了社会的认可跟整体规格的上升,它在这样大的平台下再配合科技赋能,这个行业是非常好的。


刚刚也有很多朋友讲过,你会看到物管公司在赶着上市的市值都非常庞大,动辄三四百亿七八百亿,碧桂园差不多一千亿,如果有一天万科上市的话,肯定接近一千五的水平,龙湖估计七八百亿的水平,不管这个行业成为特别符合新经济,而且在增长在整个行业态势和科技赋能都非常有卖点的一个行业,至于商业,这一次疫情严格上来说对于大众商业影响比较大,因为线上的消费非常的红火,再加上网红经济,各种各样的线上的一些零售的一些兴起,线下商场的竞争力有所削弱,但是也有高端奢侈品在海外的回流,因为以前高端奢侈品只占消费10%,剩下60%三十来亿都是在海外,现在受疫情影响,大部分海外高端奢侈品的回流,所以这一块消费非常明显,我们看恒隆低产或者太谷或者华润这些在国内有高端商场地产公司,三四月份以来的销售或者奢侈品的增速是非常好的,你看爱马仕,看香奈儿这些都非常好,高端商业这一次有三年五年挺不错的前景,再加上国内瑞德推行加速,第一步可能先让一些新基建作为第一轮,可是下一轮商业地产这一块还是有机会的,我们觉得未来房地产公司在主业均衡的情况下,两翼物管跟商业这一块非常有可为的,这是房地产公司作为一个大平台发展的一个策略。剩下的这些是房地产的一些情况,就不多说了,我今天大概分享这三部分,疫情下经济未来18到24个月是一个滞胀情况,房地产公司的一些现状跟一些应对的策略,谢谢各位。


13:30

上海易居房地产研究院院长张永岳发布年鉴


张永岳:尊敬的刘部长,尊敬的冯会长,沈会长,今天很荣幸代表编委会作为中国房地产年鉴的发布,中国房地产年鉴是由中国房地产协会联合易居,联合北京沿袭共同编纂的,他通篇运用了权威的数据,作为支撑根据行业发展的历史脉络,描绘出当前中国房地产业全品次的这样一个文字图表加上数据的权威性的阐述。这样一个年鉴,出版到现在已经三个年头了,今年的年鉴编纂更为成熟,内容更为全面,阐述更加深入,而且整体水平上有进一步提高,一共用八个篇章,对整个中国房地产业进行了描绘,这里面既有宏观的政策的,也有区域的,企业的,既有现状的深刻的描绘,也有对未来发展前景的一种科学的判断,所以一册在手能够对行业有深刻全面、权威、准确的认识,这本年鉴可以作为政府的决策参考,也可以作为我们行业发展指导的参考性的文献,更可以作为我们各个相关企业包括我们开发企业,包括我们整个产业链上各方面的企业可以作为企业制定战略的决策依据,当然它在我们高效的学习,在我们培养当中也会发挥积极作用。


 

我们希望这样坚持十年之久这样每年迭代提高的中国房地产发展年鉴,能够对于我们行业的发展,对于我们从业人员,对于我们企业在当前疫情下抗议复工取得新的进展,都能起到积极的作用。这就是我对这本年鉴一个简要的发布,最后借此机会,很高兴的有一个消息要跟大家宣布,这就是中国房地产决定把这本年鉴赠送给我们今天与会的每一位的嘉宾,在我们每一个桌上有这么一个台卡,我们年鉴的台卡,当中有一个二维码,这个二维码扫描以后,把你的名字、单位、地址填上,这本年鉴就会快递到你的身边,让我们能够共同用到这个年鉴,并且也希望它能够起到给大家发展过程当中提供服务这样一个积极作用,谢谢大家。


13:40

房地产上市公司高峰对话


主持人:非常高兴我们请到五位嘉宾,两位是在线的三位线家的嘉宾讨论一下,问题很简单无非在这个时间结点2020这个独特的年份,时间很重要,现在最重要的时间就是2020年上半年很快就会过去了,再过一个多月上半年就翻篇了,一季度负1.8%出来了二季度稍微出现一个正能量或者零下的状态,三季度的时候究竟宏观数据怎么走我看到最乐观的认为下半年经济回速5%到6%悲观的认为2%到3%差距很大,三位下半年的房地产行业整个政策形式怎么看,作为中坚力量房企怎么做,林总您先来。


 

林中:谢谢,我认为下半年整体市场来看,应该还是平稳,温度也不热也不冷,应该是温,但是会出现一个新的情况,个别的城市有些城市个别的板块分化很厉害,也就是说指数在三千点,可能也有牛股也有熊股,有牛的城市,有熊的城市,有牛的板块,有熊的板块,整体来说市场平稳,局部你会看到有些非常好,但是也会看到卖不动卖不出去,下半年就是这种,大多数人提到房地产行业,特别外部评论认为总体压力比较大。


主持人:刚刚丁总说触碰天花板,他那个天花板很多年过不去了你认为平稳是什么平稳。


林中:我认为价格有点稳定,稳总略有小展,成交量能够回复去年同期水平甚至略有增长,宏观形式大家看弱一点,短期来看看宏观都会很悲观,短期对中国房地产影响最大的是政策,中央也好,政府也好都是希望房地产行业健康发展,希望价格稳定,但是交易量能够维持或者略有上升,特别宏观环境不好的时候,房地产作为稳经济的手段和工具更要稳得住,我认为不要把它看的太悲观我认为不会太悲观,第二个我也不太乐观,我不像他们看房价涨20%30%,就太乐观了,我认为还是平稳,平常心看这个行业。


主持人:下一个问题对于中坚力量房企来说,怎么面对您所说的稳的形式,企业应该怎么做?


林中:不同的企业策略不一样,大企业,中型企业,小型企业我认为策略不一样。我认为总体来看要看好中国房地产谨慎乐观,如果对房地产长期不看好,你就不会在这个市场里了,这是一个最基本的前提。看好以后具体每一家策略肯定不一样,因为中国市场还是比较分化,比如说华东今年表现比较好,华北就表现不大好,中部也是比较偏冷,华南分化,深圳东莞好,还有西南,中西部,东北其实不同的城市有非常多的机会,也就是说核心就是第一个能不能有精准的投掷,第二个能不能有看市场的颗粒度看的很细,看不到很细就把握不住机会,因为机会到处有,就像三千点股市去年我有很多朋友赚了很多钱,但是也有很多朋友赔了很多钱,所以颗粒度就要看的很细。第三个我认为可能区域深耕就会变得很重要,因为你在深耕的区域才会有竞争的优势,所以不同的企业,我认为策略会不一样,我认为可能还是要看自己所处的阶段,所处的发展的要求以及自己所处的这些区域,制定自己的策略,但是我核心的就是不要把市场看的太差,但是也不要看的太猛。


主持人:张宇先生大概五六分钟之后就需要离线,您能听到我的声音吗?


张宇:可以。


主持人:给你一个问题做一个点评,从资本市场角度来看2020年这个特殊年份怎么评估好的房地产企业投资价值?


张宇:明白,首先特别感谢今天中房协的邀请,跟建斌总道歉,抢了您的话筒很不好意思,我在房地产行业做研究,资本市场有一套看房企的方式,我把这个问题这样回答,十几年前我做了系列研究,仔细把海外,包括美国、日本、新加坡、香港这些龙头公司历史上他们怎么发展的,也就是大浪淘沙之后为什么留下这些公司,研究花很长时间,但是结论非常简单,这些房企在长期发展当中坚守财务情况,一直坚持非常有效持续,这个对于中国是一个启发,也不能严格照搬,刚刚也讲到了它的范畴很大,有好的项目也有不好的项目,我们分析开发商的时候会把这个铁律更加立体目前化一些,我自己总结成两个三角形两个管理,一个进攻三角形一个防御三角形,进攻三角形怎么看到杠杆利率的均衡,我们看到很多开发商的特点,当然基于头部的开发商,第二个防御三角形当市场出现特殊的冲击,比如说疫情很特殊的情况的时候,怎么能够在这个时候扛住,这个就叫防御三角形,可能主要体现三个方面,第一就是融资,包括融资结构也好,融资的成本也好,整个融资的优势,第二就是成本,成本端,第三就是产品,有没有一个核心的产品,实际上我们把进攻跟防御这两个三角形叠在一起看房企的时候往往能够筛选出长跑冠军,即便在短期仍然表现出坚韧的房企,一个叫做供销存管理,一个叫做人员管理和激励,这个大家应该理解比较清楚,当然这个在资本市场里面,这个不一定对,但是可以帮助大家看那些房企是长跑冠军项,谢谢。


主持人:谢谢,感谢,吴建斌总您直接来回答。


吴建斌:我对下半年房地产市场总体还是乐观的态度,这个乐观最主要跟前几年比较,今年正好有疫情影响,我相信国家在政策方面稍微温和一点,因为去年,前年国家在对房地产方面的政策还是比较简单,所以房地产公司在过去两年压力还是蛮大的我想这次疫情的影响,如果中央能进一步落实一城一策,因城施策,我相信房地产企业对于政策层面相对容忍度高一点。这是第一个看法。第二点金融市场,疫情影响金融市场我相信资本是很多的,怎么样让资金对实体经济的支持产生效果之后,我相信对房地产市场整体资金链上来看,还是比较支持的。所以基于这两个点,我相信房企下半年会稍微乐观一点,乐观当然表现在几个方面,比如说一个方面土地市场,过去两个月的确是土地市场很热,就代表了大家对未来预期是看好的。最近从五月份开始销售,差不多每家公司销售我相信也会达到预期或者同期,跟去年同期比,可以达到去年五月份同期水平,也就是下半年销售逐渐恢复正常的状态,长期来讲是不错的市场。


主持人:您说的乐观可能稍微追问两个问题,第一个乐观对比,从量化角度来讲怎么对比,对比去年的基数还是对比上半年的状况。


吴建斌:跟去年相比整个房地产销售量,今年能不能超过去年,这个比不了,二月份三月份销售差距还是挺大的,今年的房地产销售量还没有达到去年的水平,刚刚有发言人讲可能超过8%这个比较乐观一点,比如说同月比,月跟月比我相信好一些。


主持人:您认为二三季度会好一些,您认为政策做一个优化有一个预判,有12个城市都出现调整政策结果还是一日游,到时候还没有哪一个政策松动被中央认可的,您是怎么看法。


吴建斌:我假设中国经济第一季度是负增长,整个全年度有的经济学家预测有2%到3%的成长,那就是下半年增幅大幅拉升才会全年3%从这个角度看,如果上半年负增长很多,下半年就要用较大的增幅来覆盖这个百点,基于这个角度判断下半年活跃很多。


主持人:宏观经济需要它的活跃度,所以房地产发挥他的功能。您判断一下稳定乐观,您应该只有一个选项就是悲观。


李和栗:这个我们判断相对市场也是一个稳的趋势,怎么讲呢?因为这一块很多企业这几年基本上形成一个共识,我们可能对于稳或者乐观,没有像林总说20%的增长,我们标准建立不太一样,但是整体我们认为还是相对稳一点,疫情确实会有影响,包括后面的信心总归受点影响,但是从我们需求端来说,应该来说我的需求还是在的,没有发生太大的变化,从供应上来讲,应该这几年形成比较好的市场化特点,差的地方大家都不去,高库存的地方有可能变成低库存,供应端不会发生太大的变化,低库存的地方大家马上看到这个机会,就会把它拉到比较健康的水平,从供应需求相对稳定情况下看政策,政策大家都很清楚了,房住不炒情况下,我们看因城施策和稳定市场发展,应该下方各级政府主体还是保持房地产整个发展平稳的运行,这个里面我们跟林总讲的分化,因为之前做投资我们还是讲结构,这里面确实有好的,有差一点,因为从2016年我们政策讲因城施策之后,确实出现分化,呈现比较明显的趋势,很多城市有自己的周期,周期可能是同向但是不是同一时间段,有此起彼伏,但是方向差不多,当然有一些能级比较差,没有需求这个压力比较大,整体来看有稳定需求可能城市里面有一点周期,但是整体来看还是比较稳的。


主持人:三位嘉宾虽然表达关系上有点分歧,比如说您讲的分歧没有那么大,还是处在稳定当中,只不过吴建斌总认为相对稳定的状态,王晞怎么看待下半年的房地产状态,您的观点呢?


王晞:我还是非常赞同林中总分化的概念,我认为分化特别在疫情,我不认为疫情是分化的推手的其中之一,是其中一个元素,应该去年整个经济下行导致分化,这个分化除了板块分化之外,客群也分化了,市场也分化了,原来大量的刚需型产品已经转向改善型这个分化加剧,整体购买力下降的时候可能有局域市场上来,客群分化导致产品的分化,实际上我们从单一的住宅市场,慢慢开始走向多样化,板块的分化到土地市场的分化,最近可以看到有的地方土地市场非常热,有的板块很热,就算广州很热的同一天拍的地,也有像能拍到七十多个亿拿下,当然也有流拍同样城市也有这个变化,同时我们研究宏观形势的时候看企业,对于企业本身来说企业也在分化,我们大家知道可能对于整个行业来说,可能下半年是稳的趋势,但是对于某些企业来说就不一定了,冰火两重天,现在我们看到是稳字而不应该加量的,如果我们都按照原来的这么一个快跑的模式,这种快速周转的模式,可能在下半年就有很多企业会出问题,这个时候对于这些出问题的企业,可能是危机,但是对于一些有准备的企业或者本身现金丰厚的企业,负债率不高的企业可能就是机会,所以整个行业就是这个分化也会导致下一步重新的洗牌,总体来看我认为还是一句话稳行致远,这就是我的态度。


主持人:谢谢,我们进入第二个讨论,我们谈到行业分化也好,企业分化也好,上海我们疫情最严重的时候,房地产新闻已经变成新闻了,有一个豪宅,每个人戴着口罩,拿着几千万排队等着摇号的资格,变成社会新闻了,我们现场还是请教另外的要素,先请教一下嘉宾,中坚的力量房企,我们看到中坚力量房企都会提到上升的目标,会上升一两个亿,提这个目标资本市场很喜欢,提了目标资本市场就有比较好的反馈,对于中坚力量房企来说,到底要不要提几百亿甚至千亿的目标,还是怎么应对资本市场的变化?作为企业是怎么决策,上市之后有没有改变企业战略?


林中:资本市场也是有潮流的,第二资本市场也是有口味的,不同的时候它的口味不一样,目前来看资本市场不是喜欢太激进的,你讲的很多销售数字,第一对你股价没有什么好处,反而可能有坏处,所以资本市场现在应该喜欢比较稳健的,第二个财务负债率比较低的,现金流比较好的,然后有多元化收入可以支撑的,我认为稳中求进比较好一点。


主持人:我们每年既要服务好业主,也需要服务好投资人这个当中有什么压力,对于徐辉这样的企业您的思考是什么?


林中:我觉得还是做好自己的事一个企业最好就是做好自己的战略,做好自己的经营,资本市场的话要听,但是也不能全听,涉及到资本市场基本的要求规则,要听,涉及到企业发展的业务和战略就笑一笑,因为他不会比你更了解你的企业,有一些业务上的东西,就听听过去就可以了。我认为长远来看还是要追求一个持续的稳定的有质量的增长,我认为你坚持这么做资本市场总会喜欢这种企业,所以我核心任务就是不要变换自己的策略去迎合资本市场的口味,因为它的口味经常变,所以还是做真实得自己。


主持人:好的,谢谢林总的分享,您的看法呢?


吴建斌:我觉得这么多年一直在资本市场,一直管财务,但是资本市场确实口味也在变,风口也在变,当下可能变的物业管理公司进行物业管理服务就非常吃香,实体经济的房地产就不受弱,这很现实,物业公司可以给五十倍PE,实体行业给10倍PE,因为资本市场追求未来的市场还有政策的确定性,目前国内房地产市场可能受到很多因素的影响,所以对于未来得这种前景,大家有的时候看不清其实业绩是非常好的,其实实体经济的房地产公司,我观察了一下,2019年的业绩都非常棒,比很多行业的业绩好很多,但是受到对未来得不确定性的一些很难判断,所以你的业绩再好,你的资本市场给你的估价给你的市值上不去,这几个市值,在这种情况之下主持人问对每一年房地产公司都愿意给资本市场设一个目标,销售目标是多少,现在还要不要,我的看好是这样,作为企业来讲,因为你既然要上市,上市之后各个方面需要透明,需要跟资本市场建立一个良好的关系,我觉得目标该设还要设,努力去做,这个行业在这个阶段可能会比资本市场受弱,但是如果你的业绩各个方面一直表现非常良好,刚刚林主席也讲了几个要点,你说你的盈利率很高,你的负债率很低,现金流又很好,只要你不断的年年这样达到这样的要求,我相信股价没有问题,今年不好,明年不好,说不定今年下半年突然有一个热点的启动,就起来了。


主持人:您预测股市的味道,今年下半年马上就起了。


吴建斌:很有可能,大家对于物业公司现在大家很热,大胆预测一下再热两年,一下子就变成十倍了,市场就是这样的,资本市场千万不可能给你五年十年这么热不可能,给你两年三年热已经非常好了,所以要抓住窗口,在资本市场该上市上市,该融资该融资,把大量资本市场PA的钱拿过来。


主持人:我觉得您作为过来人教大家骗人的方法。


吴建斌:不是骗人的方法,资本市场就是这样的。我觉得实体经济对房地产的估值更十倍以上比较合理,给五倍就比较低了,钱就那么多,大家去物业公司买股票。


主持人:我觉得你总是恶狠狠的眼光看着他们。


吴建斌:资本市场他们就是这么做的,千万不要以为物业公司永远给你50的PE永远不可能的。


主持人:李总您觉得开发商的估值合不合理?


李和栗:开发商估值肯定是低的,物业也没有说,但是开发商明显估值是低的,全球平均来看世界市场,是15倍,我认为中国开发商PE在10倍左右应该比较正常,现在开发商很多估值都是五倍六倍,有的更差的四倍,最好的也在八九倍,所以这个估值还是比较低,但是回过头来,低就低,咱就把业务做好,把利润做好,我们现在不怎么看股价,就看派息多挣点钱多给股东分红,对于大股东来讲,股价再好也不能卖,我们最关注还是这个公司持续经营,持续现金利润的增长,持续提高我们跟股东的派息。


主持人:真正赚钱真正把钱分给股东们,这是最重要的方向。


李和栗:资本市场波动性太强了,最后还是做好地产经营工作,实际经营经营好,把战略想明白,投资结构性找好,未来我们运营的经营的能力闭合起来,持续创造价值,创造利润,因为我们是直接经营人,我们把经营做好了,股票就会有更好的反应,还是持续关注经营。


主持人:您也是不太关注股价的变化?


李和栗:关注,因为这个东西毕竟都是就周期性的,最终经营能力经营结果还是基础。


主持人:好的,谢谢王晞哥他们的观点你应该都听到了,现在你在的公司不是上市公司,但是对于资本市场的交易你都很熟悉,对于房地产上市公司影响对我们决策有什么影响?


李和栗:三句话,第一个还是要看综合指标而不是单一数据,综合指标要求对上市公司要求很高,所以我们说设定什么样的目标,并不是一个单一指标,某一些规模或者你的周转率决定的,这是第一句话。第二个坚持稳步走自己的路,不要被资本市场的潮流和口味牵动,第三个还是我们上市公司都要为未来业务多找一些出口,应该现在到分化的时候提早布局总归是好。


李和栗:三句话,第一个还是要看综合指标而不是单一数据,综合指标要求对上市公司要求很高,所以我们说设定什么样的目标,并不是一个单一指标,某一些规模或者你的周转率决定的,这是第一句话。第二个坚持稳步走自己的路,不要被资本市场的潮流和口味牵动,第三个还是我们上市公司都要为未来业务多找一些出口,应该现在到分化的时候提早布局总归是好。


林中:我作为从业人员对于房地产长期看好看多,第二当下谨慎乐观,第三下半年整个市场应该以平温为主的特质,第四我认为买房地产股比投资房子好。


主持人:好的,谢谢掌声送给我们林总,吴建斌您的总结。


吴建斌:房地产市场长期来讲一定是很好的乐观市场,起码未来十年十五年都是非常好的市场,所以我坚信大家坚信这一点,另外一点今年下半年过建议多销售,把上半年二月份三月份四月份没有完成的目标努力完成,多一些现金流,第三方面如果有钱的话,多买一些便宜的土地这家公司未来可能就非常不错。


主持人:好的,谢谢非常精彩的点评。


李和栗:大家应该有信心,对我们未来发展的动力,大家有更多的机会,我们能够抓住更多的细分的机会,因为行业大的面需求还是存在的,一直在讲回归制造业,我们做一些更多的回归工作,把经营能力做好,把闭环能力做好。


主持人:谢谢,王晞哥您还在线,您也总结两句。


王晞:第一个现金为王,第二个地大物博,地太多了不要去博。


主持人:踏踏实实做好我们的主业,掌声谢谢所有参与嘉宾,谢谢他们的精彩分享,感谢。


14:20

物业上市公司高峰对话


主持人:介于刚刚几位房地产企业大老认为整个物业行业市场估值太高了,各位怎么看,您先来回应一下,整个行业投资价值有多少?


 

李长江:任何市场都有好有差,第二个上市估值企业有估值高也有差的,有好几倍的,证明市场不是乱来的,在我们看来物业行业在资本市场为什么受喜欢,它的几个特征几个特性就决定它应该属于高估值。


主持人:哪几个特性?简单说一下。


李长江:比如说轻资产模式,第二这是一个新产业,是不为所有资本所认知的现在突然发现了,2014年是资本市场发现物业行业的价值,2020年社会发现物业行业的价值,第三是这一个行业大家看到我们现在规模集中程度只相当于房产2009年的水平,刚刚吴总说的三年,我认为至少13年,因为刚刚吴总说了一个,房地产的发展还有十到十五年的机会,只要房地产还有发展的机会大家都知道,物业行业一定是在这个基础上+1,加上去它的幅度快,我比他更快,他的机会快,我们更大,再一个我们不缺现金流,我们随便说一句话,我都觉得业主的认同,服务好前提业主都愿意掏钱买单。


主持人:杨掌法总怎么看?


杨掌法:因为刚刚李总说的他作为头部企业肯定是对的,第二个房地产上市公司已经有几百家了,物业公司刚刚向走向市场,钱多上市企业少,我们所谓的市场当中我们现在才上市十几家物业公司当我们物业企业上市两百家,三百家的时候我相信也会处于平稳的状态,这两年刚刚开始起步往上走的时候,相当于九十年代初地产上市的时候,相差二十年的时间,所以我认为物业行业估值高是应该的,我认为持续高起来,当物业行业,如果有两百家,三百家上市的时候才处于平稳。


主持人:尤剑锋总怎么来看?


尤剑锋:刚刚前面两位说的比较全面了,我说稍微实在一点,物业公司估值相差非常大,物业公司本身特点就是现金流充沛,增长充沛,负债率低,如果物业公司不具备这三点的话估值下调,如果这三点对应的话,估值就非常高,像长江总这边和掌法总这边他们这三点做的特别好,所以估值特别高,相对几家背后没有房地产公司对应增长4确定性低,所以增长小,所以估值相对低一点。


主持人:好的,闭涛总?


闭涛:我倒是觉得地产领导这些言论倒是提醒了我们,要早一点对我们未来对资本市场我们怎么看待我们物业管理行业要有一个提前的心里的准备,因为头部企业,像张江总,我每次见到他都想起一句话,春风得意马蹄急,对于我们准备上市的企业觉得市场真的不理性,刚刚一个项目中标在江西很边缘县里面的一个项目,苍蝇腿上刮肉的时代,我们有一百万营业额的项目全国35家公司投标,这样情况下,大家最后陷入到价格战,同时还有一个就是最近我也感觉到现在物业管理行业有一点当年我不不知道在座有没有印象,每个人做下来都说我有多少吨螺纹钢,我就感受到现在每个人做下来我有一个物业项目要不要搞一下,所有跟这个项目不相关的企业都想进来分一杯羹,但是我们羹很微薄,我们是不是真正具备市场核心价值,其实要保持冷静。


主持人:闭总居安思危。


衡清达:在过去十几二十年房地产行业快速发展,物管行业发展比较晚,老百姓特别愿意为服务买单,特别这次疫情,导致业主更加看中物业服务的品质,所以这是行业发展的契机,资本市场而言反应期待,目前上市公司十三二十家标的不是特别多,平均估值不低也是正常的,第二从公司角度来看的时候,第一投资者角度来看,更多看哪些企业有核心价值,比如说规模,体量竞争力等等服务品质,第二个本身服务企业像我们准备上市物业企业来看,说到底还是要把自己的基本功练起来,把客户服务好,通过科技赋能,服务品质,服务产品化实现竞争力。


主持人:刚刚听完各位讲解后大家对于估值也有各自不同的看法,有评判的标准,总体还是回到理性角度来讲,考虑一个物业公司好不好,前几个月就是试金石,抗议物业英雄,抗议第一线各位都是走在第一线的,我跟小区物业聊,我说压力怎么样,他说我们也要自己搞,我们额温枪是跟有渠道的业主帮我们买的,我们围绕前几天抗议最严峻的时候,各位做一个总结,围绕抗疫这件事情帮我们总结一下。


李长江:突如其来没有准备,其实当武汉封城之前,我相信我们一般老百姓都没有那种警觉,当武汉封城发现不得了的时候,口罩没有,消毒液没有,员工放假回家就回家,这个时候我们一天消费十四万个口罩,差不多一万五千套防护服,员工很正常的放假有20%左右的员工回家过年,消毒液也没有,这个时候员工回去了一部分,又不能回来,这时候物料的采购对我们压力很大,我们把所有的权利全部送给,包括我们一线的也能买到,党和人民信心你,这个时候机制量化,体系量化,要达成目标要求,对于规模化共识来讲太重要了,如果等等看最后就是等死,就很麻烦。我觉得这一块这一次我相信整个行业的企业,都打了一个漂亮的仗吧。


主持人:好的,谢谢掌法总怎么看?什么企业以什么要素能够在抗疫大战中胜出您觉得是优秀的物业管理企业?


杨掌法:这次疫情对党和政府还是企业都是措手不及,其实2020年是能力建设的一年,都是能力的提升,我认为一个是基础的服务品质能力扎实,第二基础服务数据能够掌握,在社区多少房子有人住多少没人住,住了多少人,有多少人来自湖北,有多少人来自温州,如果大数据建立起来这防疫过程当中能够给我们业主带来很多生活当中便利,而不是完全按照固化的政府标准,给业主带来很多不方便的,这个也是生活的需要,从头再来一次,这方面的工作基础的服务品质以及基础的数据分析我们认为对于防疫更重要,我觉得需要这两块物业服务公司。


主持人:建峰总您的看法。


尤剑锋:长江总提到一点,一个服务企业的文化,因为面向业主的,每个员工一定树立一个理念满足业主的需求,我们在小区封闭的时候,大量业主出行是不方便的,在当时我们有很多小区经理或者我们一些客服管家他们自发收集业主采购蔬菜这些需求,他们到街上买,免费送上门,这是纯服务的,从文化的角度自发做这些事情,同时我们发现机会,在疫情快结束了在二月份中旬我们可以借这个机会做一些高品质的生意,我们二月份上线了生鲜的业务,同时带给业务更好的服务,同时有更好品质的服务,是一个多赢的结果。


闭涛:抗疫也是一场战争,没有哪一家物业公司不想做好的,不管在哪一个赛道上,最终大家你能想到的,我也能想到,我能想到,你也能想到,差距就在于能不能把你想到的东西很好的落地并且形成核心竞争力,在抗疫综合过程中间,我们很羡慕比如说像碧桂园像绿城他们有非常早的科技产业的布局,这样一张长板,对于我们来讲的话我们不能有短板,我们基础在整个团队长期战斗力,能不能在这个时间拉出来能够顶得住就是考验企业的核心能力,考虑企业未来战略执行能不能达成。


衡清达:抗疫是一场战争,这个战争肯定不会打时候再做准备,可能平时基础功非常重要,平时的企业文化,平时客户为导向基本功做到位,这样才不会慌,我举一个例子,绵阳有一个物业公司,在春节抗疫期间,我们服务人员给124户业主手写了贺卡贴在门上,基本上百分之百业主在第二天群里面做了一个反馈,这样我们也知道,如果有一些48小时业主还没有反馈,就值得我们重视了,第二个我们员工自己手制花了大概两千多块钱制了一个消毒通行的通道,给自行车和行人包括汽车做一些消毒,这个纯粹就是额外的增值服务,最后的服务意识和创新精神是平时值得去锻炼和考量的,这样疫情才不会手忙脚乱。


主持人:接下来我觉得非常重要的第三个问题,因为大家知道呼应一下第一个问题,资本市场怎么看待物业行业的估值和发展前景,很重要一点,物业行业认为公司规模增长很快,这就是给高估值的原因,另外周主席在演讲当中谈到,大家对于物业行业创新家有点期待,你如果还是收每家每户面积收费是不行的现在很多大数据等有很多可以帮助服务能力的提升,今年5G行业牌照发的第二年,未来能够给投资者带来回报的商业模式创新是什么?大胆想象一下。


李长江:我们是这样看的,物业行业,物业企业现在上市才四年多的时间,现在给的PE,给的估值完完全全是现在所做的物业服务的一部分,还有好大一部分没有给,第一增值服务给的并不高,因为不多。第二物业服务未来可能成为碧桂园物业在住宅小区比如说这一块里面只占我们业务的三分之一,甚至25%,四分之一,什么意思?就是我们现在所做的物业社区的服务,商业写字楼的服务,园区的服务,为什么不去想一想整个社会都可以让物业服务来做呢?整个城市都让物业服务企业来做呢?当把我们整个国家国土面积算平方米的话,你说我们市场有多大。


主持人:我们每年既要服务好业主,也需要服务好投资人这个当中有什么压力,对于徐辉这样的企业您的思考是什么?


主持人:要超过GDP的增量了。


李长江:因为我们没有参与城市服务,包括碧桂园物业都讲到才几千万甚至几个亿,我们上一次中了一个县城的环卫就一个多亿,其实你想一下如果全国两千多个县城都让碧桂园来做?让整个物业企业来做是什么价值,所以现在PE根本不高,第二个我记得在2019年的两报的时候,在香港的时候,我在台上讲,股票一直跌我讲到底它跌到几,我讲完了解决跌了百分之二十点几,我说了一句话,我们开始准备讲稿,结果觉得甩开讲稿讲才更真实,今天不买碧桂园的股票就犹如我们刚刚结婚,没有房没有车,也没有存款,但是我们有钱现在不投资等我有钱了再来嫁给我可能吗?我们现在可以离婚,总归要后悔,我今天就是你把碧桂园股票丢掉明天让你后悔,第三天涨了5%,第五天涨了6%,那一周之内跌了两天涨了三天,综合起来涨了百分之三十几,好股票就是这样,碧桂园服务不仅仅是一支股票,我说的是整个行业刚刚开始,这也许是我们投资者没有想到的一点,刚刚光大证券专家问我,我说了几句就表达这个意思。


主持人:非常好,掌声送给我们长江总非常打气非常给力,整个物业管理都是范畴,掌法总。


杨掌法:今天物业管理已经超出政府给物业的定义,我们向每个业主服务,我们敲开每个业主的房门,走向城市的大门,为每个业主服务,为走向城市服务,为更多人提供更好的服务,最近我们在说一种新的模式因为大量的甲方和房地产公司,他们都会选择不同的物业公司提供服务,我想物业公司也会选择优秀的产品为物业公司提供服务,所以我们现在把服务产品化,除了给城市,给地产公司提供服务以外,我们也把产品模块分割出来为其他物业公司提供服务,我们最近在股权上也会做一些调整,我们入股了上市物业公司,也让龙湖入股我们,在服务产品方面相互发挥各自优势和融合,在这方面避免劳民伤财,我们有可能购买碧桂园的服务,也有可能它购买我们的服务,各有优势,我不需要自己研发生产物业服务里面各大模块的产品,这也是对于物业服务创新的模式,我们这几年都在做这个事情。


主持人:尤剑锋总。


尤剑锋:我稍微细化一下长江总给我们花的宏伟蓝图,我们今天年报里面表达了这样一个观点,我们现在物业行业正处在黄金的时代,为什么这么说呢?其实就是我们整个所有的居民的需求,其实再一个快速提升过程当中这是第一点,第二点就是刚刚您也提到5G牌刚发,还有AI技术提升等等这些场景很多跟物业服务相关的,这就是科技,第三点人才非常大量涌入物业行业,去年参加物业行业论坛的时候有一个前辈非常感慨说最近几年明显看到物业公司老总年轻化趋势非常明显这是一个。第二个我们看到越来越多物业公司上市之后,他们激励的手段越来越多,使得能够引入很多高能级的人才,像我们很多有房地产公司引进来,包括不是物业行业,从互联网行业或者连锁品牌经营企业过来的人,使得我们整个人才结构更加丰富,有更多的想象空间。具体来看可能的发展方向,我觉得更多是功能性人才是科技型人才带来的交叉机会,我们现在非常认真在做,我相信有一些同行在做了,我们非常认真做基于客户信息收集,清洗处理,这个虽然不可能立竿见影带来收益,我们可以更好理解我们的客户更好给他们提供服务,未来我们有机会给业主提供更满意的同时我们又有收益的服务。


主持人:用户画像更清晰,客户服务更到位,闭涛


闭涛:我们物业公司还是要想好最终的逻辑,资本市场也要看底层逻辑,你的扩张到底基于什么样的这种专业的逻辑,我们如果走出园区走出小区做社区服务的时候,我们要抢很多在这个行业干的饭碗,我们凭什么干过它我们在这个行业深耕了这么多年我们没有核心能力,是抢不过饭碗的,如果做的没有它好,做的比它贵就很难说服合作方,说服我们的政府,最终还是有专业逻辑,这个行业绝对不能陷入简单粗暴的价格战,我最近会遇到排名前十的企业,接了项目不要钱免费做,别人给了我开办费,他没有开办费,这个逻辑很难下来,这个逻辑在资本市场会死的很惨,最终形成底层的业务逻辑,在这个业务中有没有核心能力,形成最强的市场的打法和专业性,才能够真正在别的行业里面获得更好的红利。


闭涛:我们物业公司还是要想好最终的逻辑,资本市场也要看底层逻辑,你的扩张到底基于什么样的这种专业的逻辑,我们如果走出园区走出小区做社区服务的时候,我们要抢很多在这个行业干的饭碗,我们凭什么干过它我们在这个行业深耕了这么多年我们没有核心能力,是抢不过饭碗的,如果做的没有它好,做的比它贵就很难说服合作方,说服我们的政府,最终还是有专业逻辑,这个行业绝对不能陷入简单粗暴的价格战,我最近会遇到排名前十的企业,接了项目不要钱免费做,别人给了我开办费,他没有开办费,这个逻辑很难下来,这个逻辑在资本市场会死的很惨,最终形成底层的业务逻辑,在这个业务中有没有核心能力,形成最强的市场的打法和专业性,才能够真正在别的行业里面获得更好的红利。


衡清达:只有服务真正做好了,才能让业主满意我们的服务,特别个性化的业务,比如说资产服务,比如说二手房交售,随着存量房市场不断增大,有一些业主有多套房他有租售,还有换房的服务,比如说房间里面的智能家居等等相关的服务,还要向非住宅发展,非住宅整体的市场格局目前不是那么清晰,机会还是很多,我们还会考虑到整个全生命周期发展,从住宅,到医院到学校到交通等等,产业连工业生活的场所,不但是物业的服务,更多是全周期的服务。


主持人:我们对物业行业之所以看好,主要整个房地产行业发展进入存量时代,对于物业行业肯定是广阔的发展空间,正因为物业行业方兴未艾,它的竞争格局也会越来越大,我们希望在座的标杆企业继续引领行业发展的潮流。再次感谢嘉宾参与,谢谢你们。谢谢在场嘉宾,在座各位贵宾,我们今天中午的所有内容,2020年房地产及物业上市公司测评成果发布会到此圆满结束,在此谢谢各位全程参与,谢谢大家,我们明年再见。


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