李宇嘉专栏丨楼市下半年工作重点：需求端稳住，供给端发力

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

日前，中共中央政治局召开会议，总结上半年经济形势和部署下半年经济工作。会议指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。”

目前，调控的重点转向了二线非热点和次热点城市，这反映了楼市热度从一线到热点二线，再到二线非热点和次热点，最后到三四线的辐射逻辑。7月29日，住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，将这些城市列为重点监测城市，要求他们在“房价-地价”联动，保障性租赁住房建设方面作出强有力的政策措施。在需求端，这些城市有可能会再次启动或强化限购、限售等措施，也有可能在“一区一策”上面做文章，解决重点区域供应不足，房价上涨太快，投资需求泛起，市场秩序混乱等问题。

下半年，房地产和住房工作的重点就是住房租赁。此次会议提出，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。显然，这是对7月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）在中央层面的动员和工作指示。

保障性租赁住房是针对大城市新市民、青年人短期租赁需求，由市场主导、政府给政策而建设的“低租金、小户型”的房子。当前，保障性租赁住房这个住房领域的新物种，其地位被提到了史无前例的高度，就在于它所服务的新市民、年轻人占我国流动人口（3.76亿人）的大部分，这些人群能否在大城市、都市圈顺利“扎根”，关系到能否深度挖掘国内市场潜力，构建“双循环”新发展格局。再往大了说，关系到我国经济转型的绩效。

当下，新市民、年轻人甫一进入城市，就面临着高不可攀的房价，而租赁市场的门槛也并不低，比如大城市普遍高租金、普遍存在的“押二付一”的支付模式，新市民、年轻人房租支付能力也并不高。同时，年轻人、新市民都是90后、00后，对于“租得好”有强烈诉求。不管是新就业大学生，还是新一代打工者，或“第二第三代农民工”，他们要的是低租金、较舒适、秩序好、配套不错的房子。

现在，包括广州、深圳在内的各大城市，并不缺房子，租赁房屋也足够多了。比如，广州、深圳存量房里面超过一半的房子是租赁住房。但是，符合新市民、青年人居住诉求的房子比较少。现在大城市住房供给呈现“两极分化”的特征，一边是户型偏大、总价较高的商品租赁住房，或者户型小，但单价租金超高的长租公寓。另一边则是租金低、户型小，但秩序差（如存在黑房东、随意涨租、设施残缺老旧等问题）、体验差的城中村或园区宿舍。

“十三五”期间推进规模化租赁的探索发现，企业发展住房租赁最大的问题是成本高、税费高、资金错配（比如前期投入大、回收期长），赚钱效应很低。为了激励企业参与，此次发布的“22号文”，主要内容就是解决这些“痛点”。

比如，土地尽量不要钱、少花钱。国家提出的5种用地渠道（集体建设用地建设、商办空间和低效用地建设、产业园区配建、企业自有用地、新增供地）中前四种属于存量盘活，基本不用缴纳土地出让金。此外，国家在土地用途调整方面也给予很大支持，比如集体用地建设和商办改租赁都自动改变土地用途，但不缴纳土地出让金，这是政策给的红利。

再比如，税收减免的力度也是史无前例的。不久前国务院会议确定，从今年10月1日起，租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按5%征收率减按1.5%缴纳增值税；企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

“22号文”提出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得项目认定书后，比照适用增值税、房产税等优惠政策。这里比照的就是国务院会议确定的减免内容。项目认定书是“22号文”的重大创新，拿到这个认定书后，租赁企业相当于有了“尚方宝剑”。这一次，国务院层面发文把相关部门都纳进来，相当于在最上层落实了“主体责任”，并且切切实实将土地设计为不花钱、少花钱。目前，土地、税收、金融支持、行政审批支持等该到位的都到位了，剩下的就看地方政府怎么操作了。

因此，此次中央政治局会议提出，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策，意在中央层面进一步动员和落实，重点是国家发布的政策要实施落地。总之，在商品房市场稳定的情况下，未来房地产工作的重点就是以保障性租赁住房为核心的供给侧改革，以适应需求端的变化，从而实现稳定和分流需求，并助推形成内需驱动的增长新格局。