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压倒楼市最后一根稻草来了?炒房客将彻底慌了!

2021-10-16 12:05:10 大胡子说房 微信号 

  现在楼市情绪非常低迷,炒房客如同霜打的茄子,正嗷嗷等待救市的信号。

  可好转信号没等到,“噩耗”倒是先来了。

  2021年第20期的“求是杂志”发表国家主席的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章中有个非常重要的说法,要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

  这应该是首次从国家最高领导人层面针对房地产税的发声,意义不容小觑。

  今年5月,财政部多部门召开了房地产税改革试点工作座谈会,但此后没有下文,而每年房地产税都会像狼来了,喜欢拉出来溜溜,但始终不见真人。

  这次最高层罕见发声,还是在楼市一片低迷之中发声,这次要来真格的了?

  楼市的弦崩本得贼紧,这猛的来一下,会不会一棍子把房价打下去?

  前面的几篇文章中,我都有提及当前的楼市行情。

  置换改善刚需不好过,投资客不好过,开发商不好过,买了房的准业主也坐立不安。

  大家就如同热锅上的蚂蚁,正在热得蹦蹦跳。

  房企,是彻底躺平。

  全国各地土拍正在陆续流拍中,无一幸免。

  苏州第二次集中供地,底价拿下。

  南京、重庆、杭州、上海供地终止出让,广州第二次集中土拍50%以上的地块流拍。

  房企三道红线加上楼市的调控,融资端无法从银行拿钱,只好赶紧降价卖房,结果来了个限跌,好家伙,回款速度人为手动调慢了。

  现在房企除了着急就是着急。

  毕竟恒大的前车之鉴就摆在前头,短短几个月,新力、富力、花样年都传出暴雷信号,后面估计还有排着队的难兄难弟,大家都在等好转的信号,都在赌ZF的决心。

  房企暴雷,谁又能独善其身?

  准备在楼市低迷入场的刚需,犹豫了。

  恒大这么大都能暴,还有什么不可能,现在还有哪个开发商值得信任?

  新房除了有烂尾的风险,还有质量维权的隐患,毕竟做高端系的金茂府都在深圳摔了跤,还有什么不可能。

  那买二手,二手房核心城市搞了二手房指导价,市场价的7折,要想买就只能接受抬高首付,根本吃不消。

  置换买家呢,自家这套卖不出去,看中的那套又死活不肯降价,到底还换不换,如同挠心般的纠结。

  于是,所有人都在等。

  等一个楼市的信号,到底是向上还是向下,给个痛快话。

  还有人在赌,赌的就是GJ不可能放弃楼市这个兜底经济的夜壶,一定会有放松的信号。

  但如今看来,却是发出截然不同的信号:

  房地产税要来了,楼市最危急时刻还没过去,房价下跌才开始?

  我们看回这次文章的说法:

  要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

  也就是说,房地产税一直在筹划,只是在要找合适的试点城市推出。

  之前试点城市呼声最高的就是深圳和海南,一个是社会主义先行示范区,一个是自贸港,都是热钱流入,炒房客流连忘返的地方。

  但如果真要试点,最合理的应该是核心大城市都挑几个典型。

  比如一线城市是深圳,还有这几年网红的炒作城市杭州,还有房价连续上涨60多个月的西安,包括合肥、成都,都应该择机选取作为试点城市。

  还有一些还在房价异常高的三四线城市,都该纳入试点范畴。

  找典型的试点城市,这是第一步。

  第二步是执行层面,到底怎么开征,是按面积还是套数,税率到底是多少?

  首先要确定的就是:税率

  从2011年开始,国家曾选择了上海、重庆试点房产税。但只对增量房屋征收,只对豪宅征收,税率局限性非常大,效果也根本没有达到。

  如果再一次推出,一定是吸取了之前的教训,重新制定。

  我们看一下美国的房地产税:

  美国目前的房地产税税率是1%-3%,税率由地方政府根据各级预算来制定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都不同。

  比如日本是固定资产税,税率是1.4%,加拿大是1%-2.3%。

  如果我们按照国际的平均标准,大概率是1%的税率。

  但哪怕税率解决了,最重要的还有征收的标准。

  是按照套数征收,还是按照人头面积征收,这也是难点,所以为什么房地产税迟迟无法落地,因为制定的标准很难衡量。

  美国的标准是不管你有几套房,几口人居住,只要有房产就必须按规定税率纳税。

  这倒是一种最公平的方法。

  如果按照套数征收,可能出现的问题是,大家赶紧卖掉非核心地段的多套房,去哄抢核心地段的大户型产品,就会人为造成结构性供需失衡,富人们的大户型在涨价,而小户型只能留给刚需接盘。

  如果按照人口征收,每人30平米的面积免征,那会出现:上海市中心一套120平米的房子,价值2000万,但因为家里四口人,结果免征,而刚需在郊区一套120平米的户型,因为只有一个人住,要缴纳90平米的税,这也不公平。

  那不等于穷人纳税,富人免征?谁会愿意?

  所以房产税的制定才这么难,到底怎样才能做到相对公平,这是最头疼的。

  但难归难,从2018年我们提出要稳妥推进房地产税立法,到2019年的稳步推进,再到现在,已经有2-3年的基础了,再结合当下大环境,房地产税真的离我们不远了。

  早之前大胡子李老师不管在直播还是文章中,都提出5年内,一定会有房地产税。

  现在高层都发声,看来是真不远了。

  房地产税,能不能降房价?

  我们制定房地产税的初衷,是为了降房价吗?

  显然不是,而是经济发展到一定阶段,我们的必然走向。

  我们经常说房地产是我们经济压舱石,因为地方ZF的财政来源就是依靠土地出让金,只要嗷嗷卖地,就能获得巨额财政收入,这就够香了。

  其他九牛一毛的税收来源根本没那么重要。

  可现在呢,土地是不可再生的,这就意味着卖地是无法持续的。

  只靠卖地来获取收入,就会盲目推高房价,长期以往这就是民生问题,消费上不去、生育率上不去,都和高房价有关,内卷、躺平、和高房价也有关系。

  不仅如此,2021年一季度我国宏观杠杆率为276.8%,其中居民杠杆率72.1%,政府部门杠杆率44.5%,企业部门杠杆率为160.3%,几乎全民处在一个负债的状态。

  而居民贷款中,房贷已经占了家庭总负债的70%以上,信贷和债务而风险在不断加大,一旦风险杀到,危机就如同多米诺骨牌效应一般,一路暴下去,一发不可收拾。

  大家都被房贷压住,一旦危机来临,没人能独善其身。

  去年年末我们的货币政策其实就从宽松转向收紧,一旦货币收紧,房地产泡沫的风险就会加大,所以为了避免房地产泡沫风险,我们从去年就开始加紧调控,压住还在上涨的房价,就是避免在货币转向时候爆发危机。

  现在看似是经济行情并不好,国内消费起不来,投资增速压住,出口长期不明朗,经济形势真不算好,但还是不敢轻易放松,比如经济的短暂低迷,更怕直接的金融暴雷。

  可如果不走土地财政,我们就必须有新的税收手段,而房地产税就是作为直接税和地方税开征,并且能补充地方财政的手段。

  所以对于GJ而言,房地产税的意义更多在于税收的补充,而不是降房价。

  但我不杀伯仁,伯仁却很可能因我而死。

  虽然房地产税的初衷不是暴打房价,但在如此低迷的市场情绪中再添把火,真能起到降房价的效果。

  囤房的炒房客肯定会抛房,市场上短期就会出现供大于求,房价自然会跌。

  房地产税的出台也一定会影响市场情绪,空军会更加观望,短期博弈进入深度博弈,房价自然也会回归平稳。

  地方ZF就能通过房地产税达到稳楼市、平房价、增税收的三重作用,确实挺妙。

  我们正在经历一个非常艰难的阵痛时期,土地财政的路子越走越窄,就像是一个巨大的瘤子,你轻易不敢一刀切掉,因为疤痕太大。

  不敢一刀切,但始终切,哪怕流血,也得抓紧时间,否则瘤子越来越大,最后可能还得截肢保命。

  现在要切,还得找到止血贴,要不然切了之后,血流光了,伤口好不了也没用。

  而房地产税就是那个止血贴。

  从去年开始李老师直播中就不断预测房地产税的推出和影响,其实每年房地产税都得拿出来说说,但不同环境和背景下的推出,警示性意义都不一样。

  之后关于房地产税的第一手消息,也会及时给大家,记得关注我们就对了。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰 )
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