“房地产税”来了：关于城市、税率、征收方法的猜想 | 愉见荐读

　　作者 | 张大伟

　　来源 | 大伟看楼市

　　荐读 | 愉见财经

　　今天的大新闻是：为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　进入分析之前，先来说几句微观的、愉记自己的操作吧。

　　以上两张截图的时间都是3月份，其实我也不止一次在公号里分享过我自己对楼市走势的分析预判，也很老实地交代过我买卖房产的节奏，请见《想起一个5年前打过的关于房地产的赌，也捋一捋我自己的买卖房时间点》。

　　房住不炒+共同富裕，该来的都会来，一切不过是时间问题。

　　根据新华社报道，人大对房地产税改革试点工作的决定包括：

　　一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

　　二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

　　三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

　　其实这并不突然，5月份也已经有过会议：财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局负责同志11日在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

　　消息面就是这样了。接下来大家的疑问一定是：哪些城市会率先试点？这税大概会怎么征？学区房、城区房、老公房等等，受到的影响分别会有多大？

　　现在其实一切都还没定论，大家都在做比较外围的观察和猜想。今晚荐读的是“大伟看楼市”的一篇观点文章，鸣谢作者张大伟。（愉小编也替大家用粗体划了重点哈~~）

　　首先看：房地产税的内涵是什么？

　　这个到目前有很多争议，大部分人都说房地产税是复合概念，包括房地产交易环节存量环节所有的税种。也有人说，只要不落地，这个谁也不知道是什么。

　　到目前为止，针对房地产税最有权威的讲话应该是：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　《加快建立现代财政制度》提出“立法先行、充分授权、分步推进”原则，明确了房产税征收的未来方向。这里先说明的是，这里的房产税既包含了经营性的房产税，也包含了持有型的房产税，后者是常规意义上百姓关心的房产税。

　　充分授权，在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。在立法通过和中央授权的前提下，将由地方政府决定税收的具体细节，包括税制细节和实施节奏。

　　分步推进，房地产税的实施一定不是一刀切和一蹴而就的。

　　那么房地产税的影响会如何？我们要做要什么准备？！

　　按照评估值征收房地产税。房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格），房地产税从执行周期看，肯定是先从增量开始：

　　从之前已经有的试点看，房产税都是从新增量开始征的，这样政策落地的难度小，上海、重庆都是先从增量开始，但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大。重庆已经逐渐开始扩大到存量。

　　值得注意的是，这是2015年4月来，连续77个月，除了疫情影响的2020年2月，二手房下调城市最多，上涨城市最少的一个月，信贷收紧下，楼市拐点出现了。

　　当然从现在开始，“大伟看楼市”建议，买房的时候需要警惕了，从未来征收看，大概率是豁免人均面积，而不是套数。因为如果一旦按照家庭豁免首套，最后的结果肯定是家庭离异数量激增。所以这种情况下，更值得买(300785,股吧)下面8种房屋：（未来最有可能的房地产税征收办法是人均豁免60平米，超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税。）

　　1：房本面积小，但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋，比如很多90平米的别墅，房本上只有2居所，但开发商又赠送了很大面积的房屋；

　　2：城区的房屋，越是收房地产税，核心区的房产越有价值，反而不能去郊区；

　　3：央产房+老公房+二手经济适用房，这一类保障属性的房产，评估价远远低于商品房，所以未来市场再交易的评估值也低于商品房，税费也会非常低；

　　4：学区房，从未来很长时间看，学区房依然是最有居住价值的房产，从出租回报率看，也明显高于其他房产；

　　5：对于旅游地产需要谨慎；

　　6：核心区的商住公寓，虽然现在严格调控,价格下行明显，但因为本来就考虑了房地产税，这些房屋未来反而值得购买了；

　　7：共有产权房，限价商品房，这一类房屋因为产权并非独有，所以缴纳房地产税的可能性不大；

　　8：农村的房屋可能更值钱了，从土地角度看，房地产税开启征收后，未来必然农村的宅基地土地交易价值提高。

　　早在2011年，上海、重庆就率先试点房产税，但这一试点后续并没有进行扩容。主要原因在于，上海重庆版房产税，覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，不足以遏制房价上涨势头。新的房地产税试点，覆盖范围必然有所扩大，税率会有明显提高。按照国际惯例，税率一般在0.5%-3%之间。

　　另外值得注意的是最近很多关于再分配的话题。整体看，共同富裕最核心的一点肯定是住房问题，有人几十套房，有人租不起房，这肯定不是共同富裕。这种情况下，房地产税甚至遗产税等影响二次分配的政策很可能都快了。

　　那么哪些城市更可能会率先试点：8-9月的官方数据显示，新建住宅20个城市下调，二手房有52个城市下调，但依然有一些城市房价上涨相对较快。所以未来房地产税试点肯定会先从楼市活跃城市开始。

　　除了当下房价，整体土地市场的分化也会影响房地产税的变化。

　　房地产经过20年的跨越式发展，终于逻辑很可能不一样了。

　　2021年的楼市，7月调整、8月升级、9月遍布全国楼市速冻。形成这一变化的原因主要是：

　　第一，房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近快速下滑，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。

　　第二，经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”城市数量明显增多，包括鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安庆等——已经超过15个城市。

　　另，最近传闻的部分城市房贷放松并没有得到证实，包括广州等城市房贷依然需要排队3个月以上，这也影响了二手房交易，乃至整个新建住宅市场也出现了萎缩。

　　第三，房地产调控持续升级，9月单月全国房地产调控累积62次，叠加1-8月的420次，2021年房地产调控次数刷新历史同期记录，高达482次。

　　以下是“大伟看楼市”给出的房产配置建议，摘录给大家，但必须说明，不代表愉见想法哦。

　　1：对于普通人来说，尽量买核心城市核心城区的物业，特别是教育资源优质，交通便利区域的物业依然值得持有，远郊区县远大破的物业已经到了考虑卖出的时机了。

　　2：房地产调控一轮风暴已经开始，最近到年底买房要谨慎了。预计这一轮如果不快速救市，平均价格下跌起码15-20%，三四线出现腰斩的项目都有可能出现。

　　3：对于房地产税，也不用太过于敏感，房地产税是包括已经有的所以房地产相关税费的综合，并不是很多人以为的上海重庆的房产税升级。

　　房地产税试点是税收法定的必然趋势，需要注意的是房地产税只是工具，这个工具如果用来调控，肯定会非常有效，但税率和税基并没有明确下很难估算影响多大，而且很可能各地短期并不一样，但需要注意的是，最近房地产市场过热的城市，大概率会成为率先试点城市，买房要当心了。

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