李宇嘉：LPR降低信号意义重大，楼市有望触底

　　　1月20日，全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告，2022年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。分别相比12月LPR下降10个基点和5个基点。这是继12月20日调降一年期LPR利率以来，再次调降LPR利率。 

　　对此，广东省住房政策研究中心李宇嘉分析认为有四大特点值得关注。

　　首先，LPR降低预料之中。原因有以下两点：一是货币边际宽松通道打开。去年12月以来，中央经济工作会议定调，明确“需求收缩、供给冲击、预期转弱”，央行马上降准并下调LPR利率之后，市场对于货币政策边际放松已经形成了公示。1月17日，央行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）和1000亿元公开市场逆回购，两者均下降10个基点，预示着1月20日LPR下调，这在预料之中。

　　二是额度供求缓解。去年四季度以来，由于商品房销售下降，对房贷需求下降，额度不紧张了。同时，近期大银行房贷额度增加，房贷供需关系更加缓解了，5年期LPR下降在情理之中。

　　其次，非对称降息，5年期降幅略低于预期。李宇嘉表示，一年期LPR降低10个基点，延续了12月20日降息的幅度和节奏，主要是由于PPI-CPI存在剪刀差，实体投资积极性不足，贷款需求下降，银行贷款也走低的情况下，需要通过直接降息，降低借款成本，将实体贷款需求激活。同时，5年期只降低了5个基点，略低于预期。因为，12月房地产数据相对11月有下滑。比如，12月开发投资降速从-15.6%扩大至-24.1%；开工从-21%扩大至-31.2%；土地购置从-12.5%扩大至-33.2%；开发商资金来源，从-7.0%扩大至-13.9%。比如，12月居民信贷新增3716亿元，同比少增1919亿元。其中，尽管有高基数的影响，但10-11月份按揭正常化以后，前期积压的按揭贷款释放殆尽，但12月市场需求较为孱弱，新增按揭需求并不大，导致贷款下降，12月商品房销售反弹趋势也不如11月大，珠三角还在探底下行。因此，市场预期5年期LPR会下降10个基点。但此次，仅下降了5个基点

　　再次，传达稳定但不刺激的信号。12月未降低5年期LPR，主要是考虑到担心给市场传达刺激、托底楼市的信号。彼时10-11月楼市正在触底回升。但到了1月份，12月楼市数据差，考虑到“三稳”、“三保”（保交楼、保民生、保稳定），迫切需要降低贷款利率，降低按揭成本和月供，激励银行降低贷款利率，积极放贷，激励购房者入市。

　　最后，关于LPR降低的重要意义。李宇嘉分析认为，一是信号意义。上一次调降5年期LPR还是2020年4月的事，这也是20个月来首次房贷降息，最大的作用是稳定预期，对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款，确保房屋交付有作用，但更重要的是其信号意义重大。二是降息通道或打开。1月1-14日，30城商品房成交面积同比-24.9%，景气度仍然处在2012年以来的同期最低水平。1月份楼市继续疲弱的话，还会继续降低LPR。三是楼市有望触底。从12月和1月份数据看，楼市依旧疲软，主要是由于开发商信用风险、房住不炒的力度加大（比如房产税）、信用杠杆被控制、土地市场疲软等等所导致。当下，预期转弱，需求收缩已导致行业稳定、金融风险问题，稳定楼市的诉求大于继续控制楼市的诉求。因此，预计，在降息以及国家再次鼓励返乡置业、春节住房消费，各地纾困楼市等作用下，一季度楼市或开始触底。