求稳的雅居乐,黑铁时代怎么看房企未来?

2022-05-24 07:00:59 江瀚视野观察 微信号 

2021年对于整个房地产业来说是非常不容易的一年,这一年中我们目睹了太多房地产市场的沉浮风雨,面对着激烈的市场变迁,风雨中的房企到底该怎么办?最近雅居乐的财报发布,从这份财报之中到底能看出什么样的成绩?黑铁时代房企的发展逻辑又在何方?

一、稳了的雅居乐成绩单

前不久,雅居乐集团控股有限公司发布2021年度业绩公告。公告显示,截至2021年12月31日,雅居乐营业额为人民币730.28亿元。其中,物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为人民币584.02亿元及146.25亿元,收入占比分别为80.0%及20.0%。

在盈利表现方面,雅居乐于报告期内录得毛利为人民币190.21亿元,整体毛利率为26.0%;录得净利润为90.98亿元,股东应占净利润为67.12亿元。

在雅居乐的财报之中,几个数据比较引人关注:

一是市场数据较为积极,土地储备完善。据报告显示,截至2021年12月31日,雅居乐录得预售金额合计为人民币1,390.1亿元,创历史新高;对应累计预售建筑面积为971.9万平方米;预售均价为每平方米人民币14,303元。于2021年内,雅居乐于华南、华东、海南、云南、华北等区域取得良好预售成绩,在售项目247个,其中全新项目40个。

据年报,雅居乐通过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式新增29个项目,新增预计总建筑面积达424.0万平方米,预计权益总建筑面积为281.1万平方米。在房地产市场发展压力较大的今天,雅居乐的发展依然处于一个较为稳定的状态。

二是债务安全垫完善,财务优化措施效果明显。截至2021年12月31日,雅居乐实际借贷利率持续下降至5.87%;净负债比率进一步降至50.8%。2021年全年,从债务层面来看,雅居乐各项债务偿还较为正常,包括悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券,以及于2021年到期的本金总额为6亿美元8.5%的优先票据。从财务安全的角度来说,债务压力的有效化解,实际借贷利率的下降,代表着企业本身财务安全水平保持在较高水准,为应对市场波动提供了较多的纵深空间。

三是经营现金流企稳,拥有稳定资金链正在成为市场优势。根据年报,雅居乐于2021年12月31日总现金及银行存款为384.20亿元,其中,现金及现金等值项目为228.03亿元,有限制现金为156.17亿元。当前房地产市场最需要的是稳定的资金链体系,当一家房企的现金流企稳的时候,其对市场的应对能力将会得到有效地提升,从而帮助企业为进一步的发展提供较为稳固的基础。

从雅居乐的这份成绩单来说,虽然没有前几年房地产如火如荼时那么惊艳,但数据都透露着“稳定”两字,在房地产市场不求大不求快只求稳的今天,雅居乐的稳定性还是可圈可点的。

二、房地产黑铁时代房企未来该咋看?

当前,对于房地产市场来说可谓是转型升级的关键时期,市场正处于爬坡过坎的吃劲阶段,可以说整个房地产产业从上至下都在努力奋斗力求转型,在这个房地产的黑铁时代,我们到底该如何看待房企的未来呢?

首先,房地产市场全面回暖下,稳定的财务能力才是长期发展的基础。当前,对于整个房地产市场来说,其实正是一个最为关键的时期,进入2022年以来,各地不同程度的房地产市场松绑,体现出房地产市场一个全新的时代正在到来。据克尔瑞的数据显示,2022年以来,为缓解地产下行压力,各地纾困松绑政策不断,前4月,83省市出台115次放松政策,南京、苏州等强二线城市跟进放松限购,南宁、沈阳等弱二三线城市财税刺激托市。在这样的大背景下,房地产企业其实已经渡过了之前相对困难的时期,虽然房地产市场远没有说进入全面回暖的状态之中,但是政策松绑所带来的市场红利正在增加,给房地产企业带来更多的市场机会。

在这样的大背景下,只要房地产企业能够保持自己的定力,稳定自身的业务,未来将很有可能会有更好的市场发展方向,对于雅居乐这样的房企而言,在这个时候不激进不扩张,保持持续求稳的业务基本面无疑才是积极应对市场变化的关键,而雅居乐的财报也正是体现了这一点。2021年雅居乐的业绩表现并不惊艳,但足够稳定。无论是求稳的土地储备,还是稳定的债务偿付能力,再到企稳的经营现金流,这些都能够看出来该公司在自身业务上的稳健表现。

其实,这就是当前房地产企业最需要的东西,用稳定的经营持续给自身的业务产生造血能力,用稳定的表现来推动自身业务的发展,在黑铁时代放弃过度的速度追求转向真正的质量追求,从而静待市场趋势的好转,这无疑是当前房地产市场发展的核心要义,而雅居乐在这方面的确是有着其特殊的市场逻辑。

其次,用多元化市场布局提升企业的长期竞争能力。如果说,主营业务求稳是为了稳定自身基本盘的话,多元化的市场布局则是为了更多的市场增长点,雅居乐这些年持续坚持“以地产为主,多元业务协同发展”的营运模式,用地产基本盘来维持自身的业务稳定,用产业上下游多元化的市场布局实现自身业务的不断拓展,雅居乐的业务边界呈现出多元且持续向好的趋势。从地产到物业,在产业上下游,雅居乐的多元化造血能力呈现出蓬勃的发展趋势,雅居乐旗下物业管理、环保等多元业务继续发挥协同效应,实现收入人民币146.25亿元,收入占比提升至20.0%,较2020年提升6.7个百分点。

最受关注的,无疑是雅居乐的物业板块——雅生活。2021年,通过完成对民瑞物业服务(上海)有限公司股权的收购,并增持旗下山东宏泰物业发展有限公司股权,雅生活的服务边界进一步扩大,服务范围进一步延伸到校园市场,业态布局进一步补全。截至2021年12月31日,雅居乐物业管理实现收入人民币113.30亿元(已剔除关联业务营业额),较2020年的78.53亿元增长44.3%。同时,录得经营利润为人民币19.64亿元,较2020年的18.42亿元增长6.6%。

雅居乐不断推动自身环保产业的高速发展,在“一核四驱N翼”发展战略下,雅居乐环保深耕危废物处理,择优布局能源发电、生态产业园、环保水务与生态修复等业务,于2021年底录得收入人民币27.67亿元,并实现经营利润人民币2.77亿元,同比上升170.3%。

伴随着以雅生活、环保板块等多元化业务贡献程度的持续提升,雅居乐本身的“第二曲线”已经逐渐构建完成,对于雅居乐的长期业务优势还在不断扩大。

第三,雅居乐正持续给市场提供更多的想象空间。房地产业务的求稳,多元业务的高速增长,让市场看到了一个多元化发展的雅居乐形象,而雅居乐给市场的想象空间其实远不止于此,2021年雅居乐布局新能源汽车及调味品板块,与威马汽车和广东珠江桥生物科技股份有限公司(简称“珠江桥”)建立战略合作关系,并成为其股东。

新能源和调味品无疑是当前市场最受关注的两大赛道,在中国汽车产业转型升级的今天,新能源汽车已经成为市场公认的新趋势方向,以特斯拉为代表的一众新能源汽车企业不断创下股价新高,而威马汽车作为其中尚未上市的独角兽企业,雅居乐这个时候入局,一方面,是自身业务智慧城市服务和环保相关业务板块可以与威马汽车实现有效的战略协同,另一方面,雅居乐在威马上市之前成功布局,无疑能够在威马发展过程中持续享受到新能源汽车市场所带来的市场优势。而调味品赛道同样是当前最为稳定增长的赛道,诞生了一众知名企业。

雅居乐的布局,其实暗合了“守正创新”的市场理念,对于自身的优势业务守正增长,让多元化的业务持续给自身实现有效的市场增值,而通过创新业务给市场提供更多的想象空间,从而让市场各方能够有效地看到雅居乐的市场发展优势。

从稳定的基本盘,到持续增长的多元化业务,再到具有想象空间的资本布局,雅居乐给市场提供了一个全新的样本,在这个房地产的黑铁时代,守住市场、静待花开这或许是当前房企最需要做的事情。只有真正具有长期发展潜质的企业,才有行稳致远的能力。

每日一句

其实人跟树是一样的,越是向往高处的阳光,它的根就越要伸向黑暗的地底。——尼采

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(责任编辑:冀文超 )
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