首付100万就能买3房！倒挂2万/㎡的新盘顿时不香了......

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最近几个月看了深圳很多新房，发现现在深圳新房市场的小户型产品真的是越来越少。

60-70㎡的户型打着灯笼都找不到，70-80㎡的户型也不再是主流，能看到一个有80㎡面积的产品也要兴奋好几天。

与之相对应的是改善型产品不断在增加。

这个月拿下预售的新盘，比如龙华的卓越和奕府、比如蛇口的招商仕林臻邸，都是90㎡以上的面积，主打的都是改善产品。

面积越做越大，其实是一种无奈，因为归根结底，是深圳的开发商没钱赚了。

新房限售越来越严，本来地块面积就不大，很多地块还得配建安居房、人才房，项目一共500套房，可能拿来用作商品房卖的也就200套，开发商的利润空间一定会被压缩。

在这个市场下，还能做80㎡以下小户型产品的开发商，真的很难得，如果80㎡以下户型还能做3房的话，那简直就是业界良心。

之前乐有家的统计数据就显示，深圳购房者最偏好的户型就是3房户型。

图源：乐有家

我发现我们的粉丝中也有很多是有3房需求的购房者，但他们当中很多人都有资金不足的问题。

对于这些需求很明确，但资金有限的刚需而言，我建议你重点关注80㎡以下做3房户型的产品。

这一部分产品的舒适性并不比更大面积的3房户型差，价格性价比还更高。

下面我整理了深圳当下有小户型3房产品的新盘，大家可以参考。

想提醒一下大家，上面表格中有不少新盘有打折降价，也有不少楼盘还有小户型3房的房源，我们团队现在有这些项目最新的资料和货量情况，有兴趣的朋友可以直接扫码咨询获取。

买这一类极致户型的产品，楼盘和户型本身的好坏还在其次，地段选择才是第一位的。

先看看这些新盘的位置。

首先，这一类小户型3房产品在核心区很少，福田、罗湖都没有新盘能做80㎡3房，南山也只有一个鸿荣源尚璟公馆有小户型3房户型。

宝贵的核心地段，刚需产品都越来越难找，更不用说极致的小3房了。

西部的宝安有这类产品的新盘也只能分布在沙井、福永和石岩，都是偏外围的区域；

光明暂时来看只有一个即将开盘宏发万悦山二期有小户型3房，另一个即将开盘的特发观月台也有80㎡以下户型，但只能做2房。

小户型3房产品现在主要集中在东部。

龙华有4个盘有这一类产品，但地段都是在观澜和大浪，位置不算好。

龙岗有3个盘，分布在最东边的新生、荷坳和龙岗中心城板块。

其中龙岗中心城的地段是不错的，但信城缙悦城在龙中的五联片区，离最近的地铁站2公里以上，属于龙岗中心城的边缘，压根没蹭到龙岗中心城的地段红利。

坪山有2个盘，一个是在燕子湖板块的燕澜和鸣，另一个在靠近高新区的怡瑞达云秀府。

云秀府的均价更低，但地段上不如燕子湖的楼盘。

综上，结合地段考虑，我认为最值得入手的4个有小3房户型的新房是：

鸿荣源尚璟公馆、宏发万悦山二期、新城燕澜和鸣、中熙珑湾

下面来给大家分析一下。

鸿荣源尚璟公馆

这个盘位于南山的同乐，处在南山和宝安的交界处，属于南山区比较边缘的位置。

周边的配套不成熟，而且距离南山的核心配套很远，主要依靠的是宝安新安这边的配套。

开车5-10分钟，能直达海雅缤纷城、新安公园、宝安人民医院

交通方面可以期待12号线，12号线现在已经在试运行阶段，预计年底开通，项目楼下就是12号线同乐南站，所以这个盘也属于地铁上盖。

价格方面，项目均价8.9万/㎡，最靠近项目的二手楼盘豪方天际花园挂盘价大概在11-13万/㎡之间，和尚璟公馆有至少2万/㎡左右的倒挂差。

虽然8.9万/㎡的均价也不算便宜，但是因为户型小，总价低，现在可以说是整个南山上车资金门槛最低的新盘，78㎡的3房，首付大概只要210万左右。

200多万就能买南山的3房，还不是老破小，这样的机会打着灯笼都找不到。

当然，项目也有明显硬伤，项目与平南铁路及南坪高架紧挨着，后期可能会有一定铁路及道路噪音的影响；

附近还有一个大型家禽批发市场，会有异味和运输车辆较多的情况，此外项目的容积率很高，达到7.2。

户型分析：

尚璟公馆这个78㎡的三房，属于典型的2+1房，

有一个小房间开发商做成了阳台，可以改房间，这个房间只算一半面积，相当于偷了一半的面积。

此外，这个户型和很多小户型3房不一样，它的卫生间能有1.5个。

之所以不说是两个卫生间，是因为其中一个是完整的卫生间，另一个则是没有淋浴、只有马桶、洗手台的卫生间，功能上不完整。

所有78㎡3房的户型产品，都是朝南的朝向。

户型上整体设计没有大硬伤，除了小房间之外，其他两个房间面积都不小。

虽然开盘有一段时间了，但是当下尚璟公馆的小户型3房其实还有房源，能低价买南山新盘的机会真的不多，大家如果有兴趣的话，可以直接扫码咨询。

宏发万悦山二期

万悦山二期是光明今年最值得期待的新房之一，一期当初就是日光。

项目在光明中心区的核心地段上，光明核心的配套都在项目周边2公里范围内。

商业有在建的星河coco、蓝鲸世界；

学校有光明实验学校，东周小学；

公园有光明新城公园、东周文化公园、

距离6号线的光明大街站地铁站大概800米左右。

项目均价5.2万/㎡，价格上属于光明新盘的平均水平，主要优势是位置好

户型分析：

万悦山的小3房是比较标准的3房户型，除了主卧面积比较大之外，其中一个次卧的面积也不小，大概在6-7㎡左右，另一个次卧就会小一点，只有大概4㎡左右。

户型只有一个卫生间，但做了三分离的设计，整个户型的实用性是很不错的。

中熙珑湾

该项目均价在5.3万/㎡左右，同样价格同样产品可以对标观澜和大浪的鹏瑞颐璟府、锦顺名居、御景华府。

中熙珑湾和其他几个盘相比主要就胜在地段，毕竟沙井还是会比观澜和大浪更有潜力。

沙井的地段价值不必多说，但是中熙珑湾的位置还是有一定硬伤。

首先，项目周边的农民房很多，当然，整个沙井现在都得等旧改，所以农民房多还不是大问题。

更大的问题是地铁交通，即将开通的12号线和11号线地铁站都离得很远，最近的是11号线的马安山站，距离大概在1.8公里。

如果真的要买这个项目，这些是要考虑的问题。

户型分析：

客厅开间能达到3.5米，和同小区92㎡的户型一样。

一个卧室有阳台，这个小阳台可以打掉，偷一部分面积，实用率会高一些。

改造之后，这个户型3个房间的面积基本都会在6㎡以上，78㎡的建面能做到这么大面积的房间，性价比真的很高。

新城燕澜和鸣

最后一个盘在坪山。

燕澜和鸣地处燕子湖片区，这一片区已经有部分配套已经落地，比如燕子湖国际会展中心、深圳自然博物馆，但片区还在建设过程中，规划还没完全兑现。

这个盘最大的亮点我认为是学区，项目对面就是深中的坪山创新学校，师资力量很强，周边有这个学区的二手房价格都很高。

比如项目附近的豪方菁园，之前成交价能达到6万/㎡，我查了一下现在的挂盘价，现在都还有房源挂盘价能达到7万/㎡。

燕澜和鸣的价格现在只要3.9万/㎡左右，和二手房的倒挂价差2万/㎡。

有学区、有倒挂，总价还不高就300万出头，首付大概也就100万左右，适合低预算买三房的购房者。

户型分析：

燕澜和鸣的3房基本上集合上面几个小三房户型的优点：

动静分区，客厅的开间能达到3.4米;

卫生间做了三分离；

每个房价的面积都不小；

同户型全部朝南

这样的户型设计，再加上低洼的价格，确实很香，如果对这个新盘感兴趣，想要了解这个楼盘的最新资料和存货情况，建议你扫码联系我们咨询。

最后，要提醒一下，深圳的房票珍贵、选择项目、选择产品一定要谨慎。不同的预算段，可选的板块和楼盘也不同，想知道如何买深圳，记得关注我们最新的公众号文章，接下来还会继续追踪深圳新房最新的市场信息。

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以上为正文，来自湾区区长

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