穆迪：在销售疲软和融资环境趋紧的情况下 开发商仍面临流动性压力

5月27日，穆迪发布称，在销售疲软和融资环境趋紧的情况下，开发商仍面临流动性压力。

鉴于购房者信心不足，并且很多受评开发商(尤其是单B档及以下评级)的融资渠道依然受限，2022年合约销售状况仍将疲软。流动性状况将推动该行业的信用分化。在经营和融资环境具有挑战性的情况下，穆迪预计未来12-18个月开发商的信用指标将轻微转弱。

流动性状况将推动受评开发商的信用分化。尽管境外债券发行依然低迷，但信用质量较好、实力较强的开发商仍可在境内融资以支持其运营以及到期债务再融资。另一方面，单B档及以下评级的开发商销售更疲软，各融资渠道受限，因而普遍面临流动性压力。

因此，穆迪预计很多开发商，尤其是评级为单B档及以下的开发商，将不得不使用内部资源(主要是合约销售收入)来满足年内较高的再融资需求。但是，按照监管账户新规，开发商需将一定比例的项目预售资金保留在账户中以确保其有足够的资金完成项目，这加大了控股公司层面债务的再融资风险。

另一方面，信用质量较好、实力较强的开发商仍可在境内融资以支持其运营以及到期债务的再融资。

由于购房者信心不足，穆迪预计未来12-18个月合约销售额将继续下降。因此，除了融资渠道受限以外，开发商的运营现金流也将下降。开发商还将需要通过降低平均售价来促进销售和现金回款。这仍将对开发商2022和2023年的信用指标造成压力。

由于收入下降而债务水平基本稳定，开发商的杠杆将转弱。受合约销售额下降导致收入减少影响，未来12-18个月开发商的加权平均收入/调整后债务比率将从2021年的93%小幅减弱至89%。

总体债务将保持稳定，原因是评级较高的开发商融资渠道较顺畅，可能推动其债务增长，从而基本抵消低评级开发商债务的急剧下降。在具有挑战性的经营环境下，开发商将采取更为审慎的购地策略，这也将降低其债务融资需求。

由于平均售价下降，毛利润率将继续下滑但速度放缓。鉴于购房者信心不足以及融资环境紧张，开发商为了促进销售和现金回款可能下调平均售价。穆迪预计，未来12-18个月开发商的加权平均毛利润率将从2020年的27.0%和2021年的22.0%收缩至20.5%左右。

利润率收缩将导致利息覆盖率小幅下降。受利润率萎缩影响，未来12-18个月开发商的加权平均EBIT/利息覆盖率将从2021年的3.9倍小幅降至3.8倍。