行业观点 | 产业地产轻资产故事1 - 谁能做轻资产?

这是产城观察网公众号的第1412篇原创内容

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撰文 | 黄新云       编辑 | 王晓凤

今天和大家聊一下我们对于产业地产轻资产的一些理解和想法，其实现在很多产业地产企业都在拓展轻资产的相关业务，认为轻资产可能是产业地产的未来。对于产业地产企业特别是传统的产业地产企业来说，现在基本就是两条路：有钱玩资管，没钱轻资产。

其实，无论是资管还是轻资产，都是产业地产未来的导向。特别是对于轻资产来说，现在确实天时地利，有一定的业务空间。现在在城市特别是一些核心城市、强二线城市的产业转移、区域一体化以及产业疏散的过程中，有很多存量的物业被空置，存量物业的空置，带来了原有资产保值增值、代管等一系列的相关需求，这些企业自身又是一些地方国企，合作比较有信用，这确实给产业地产轻资产业务带来了一定的发展机会。同时我们也可以看到很多区域的旧改，特别是广州等一些区域的旧改，在推进过程中都明确要求了产业的体量，这些体量到最后也还是需要找企业来代管，包括现在还有大量的政府存量物业入市，这些其实都为产业地产轻资产代管带来了相应的业务发展空间。

而特别值得注意的是，这一轮轻资产代管的空间和上一轮是不一样的，上一轮主要集中于民营企业业主的二房东，而这一轮集中在国有企业的资产委管，国有企业在履约性以及后续业务可持续保障等方面都是远远优于民营企业的，这也使得很多企业愿意进入到这个模块当中，去分一杯羹，但我们认为产业地产轻资产业务其实不是所有人都能做的。给大家讲几个简单的故事：

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赚到钱的朋友

这是我在浙江听说的一个故事，前两年浙江省在推“产业创新服务综合体”，大概的形式就是在浙江省每个块状产业集群中都会去设一个，这些“产业创新服务综合体”兼容了产业展示、创新孵化功能，政府是希望用这样的创新服务综合体来统筹区域的产业发展，助力区域产业升级。创新服务综合体的运营方式非常多样，除了传统的政府平台公司和产业地产商，还有行业协会、高校、个人去申请，每年会有一定的运营费，在运营费之下也必须要去做一些政府要求的产业服务、产业活动的事情。这位兄弟之前是做实业的，他最大的特点是自身就有实业方面的资源，当初本着试试看的想法，就承接了这个业务，做得也还行，满足了政府的一些要求，更重要的是他在这个过程中看到了一个业务机会 - 很多传统制造业企业设备更新换代的机会，而他面对的这个产业集群又比较特殊，产业升级要求下，设备的更新换代需求强烈，需要去欧美做一些采购。他索性就做了欧美采购的代理和集采，一方面帮助区域更换机器设备，同时保养维护，实现产业升级换代；另一方面，赚到了创新创业服务综合体的运营费。最后他实业也不做了，专门去做设备的代理采购-检修维护，以承接创新服务综合体作为切入口，在多个领域开展类似业务。整体的钱赚的可能不是很多，但对于他这一个小公司的几号人来说，基本都是赚的盆满钵满，甚至是公司里基层的员工，月薪都远超一二线城市白领的水平。

这种轻资产模式比较特殊，行业门槛说低很低的，说高也很高，个人做做还行，很难以企业的模式进行规模化的发展。

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把项目挂靠在企业

第二类企业是一些专业的园区轻资产运营商，专业的运营商会比较系统化、体系化地去做轻资产的运营，但这些轻资产运营背后的账翻开，其实我们可以看到一些灰色的东西，例如如何与甲方形成“人的层面的利益绑定”、“如何维护政府业主方的关系”、“如何偷面积”、“如何减配约定人手”、“如何实现连带性衍生消费”等等。这其实也可以理解，对于专业的园区轻资产运营企业来说，他核心服务的不是B端就是G端，但B端和G端这种生意都自带很强的人的属性。这个人不只是你要搞得定供应链上的人，更重要的是，你要找得到人去搞定供应链上的人。

之前我就听说过长三角的一个案例，有一个区域，这个人能做轻资产运营根本不是因为他做得多好，而是因为他每天都能开车送甲方领导回家，这才是他能拿到轻资产运营这个标的核心原因。听起来是挺滑稽的，但这就是真实存在的事情，而且已经是廉洁的一塌糊涂的了，类似的办法往往是很多企业拿轻资产项目的杀手锏。现在长三角区域有很多人自身与某个项目绑定的，他可以挂靠在任意一家企业，用一家企业的品牌来做轻资产。如果他今年干得不满意，挂靠到另外一家企业，甚至是自己创业，那可能标就被他夺走了，因为他搞定了供应链这条线上的人。所以在这种情况下，非标化、以人为核心的产品与服务体系，也是现在发展过程中面临的问题。所以轻资产企业只能做合伙，而且在合伙过程中一定要想清楚企业如何对各个模块的业务进行相应的支持，因为企业一旦没有支持的价值，或者是合伙的过程当中拿的太多了，那这些核心的人都是不愿意挂靠在你去做这个事情的。

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一群破坏游戏规则的人跑步入场

现在做轻资产的人，特别是这两年进来做园区轻资产运营的人，破坏游戏规则的其实不少。靠低价来中标，运营能力完全靠一张嘴，最后货不对版，这其实都是B端、G端生意自带人属性的一个非常大的弊端和痛点。现在很多企业，为了进入轻资产领域，价格低得令人咂舌，200万/年的服务费可能要养10个人，这10个人第一你养不起，第二就算你拿出所有的服务费，不计成本的去养，这10个人收入太低，肯定也不靠这个项目活。在这个过程当中，就要去不断地做一些小动作，一是要搞定B端和G端的这些人,但这其实也会增加你的成本；二是还要在整个服务团队方面去做筛减，甚至是通过项目的服务去衍生绑定一些产品，然后作为一个入口的形式去做业务，但这些其实都违背了轻资产业务发展的初衷。“运营能力一张嘴，最后货不对版”，这个其实是很常见的，如何解决这些问题也是未来轻资产发展的一个非常关键的方向。

所以根本来说，轻资产最大的问题还是门槛太低，门槛一降低，就一定会有各种各样的问题出现，而现在整个招采流程也不标准。所以我个人觉得这个行业还是需要有一些资质的认证，轻资产目前主要还是靠你之前管过什么项目或者你之前在哪些区域上有一些经验来做判定，但项目不是签下来就行，运营能力不能靠一张嘴，你真正在行业当中运营的实际情况是什么？对方对你的评价是什么？你在行业中的口碑到底是怎么样的？这还是需要一个资质认证，有了资质认证之后，这个事情才能真正做得好。

如果还有其他的轻资产故事也欢迎大家来投稿，我们一起来聊一下轻资产业务的发展方向。

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