资色·榜单丨上市物企经营效能榜：碧桂园服务、金科服务并列第一

对于物业行业来说，2021年过的并不轻松。

行业依然围绕规模展开，尤其房地产公司的流动性危机带来了物业收并购的机会窗口，规模竞争进一步加剧，同时，物业企业也在不断拓展服务的边界，从住宅到商业，从公共设施到城市服务，服务业务内涵持续扩大。

那么，究竟该如何用专业眼光看待2021年的上市物企的表现呢？和讯房产独家发布《2021年上市物企经营效能榜》（以下简称为“榜单”），从营收规模、营收增速、运营效率、人均效能、员工人数等维度衡量过去一年物企的经营情况。

疫情催生物业服务新需求，2021年上市物业企业的经营效能持续提升，在收入稳增的基础上，2021年上市物企的平均员工人数为17820人，增速为31.60%；人均效能均值为4.52万元，同比提高11.33%，运营效率均值为5.77元/平米，处于较低水平。

整体来看，表现较好的物企大多具备一定规模，以碧桂园服务为例，该公司以205分位居行业榜首，在营收规模及增速及员工人数方面，均表现优异。此外，在商业地产管理方面较突出的华润万象生活、宝龙商业等凭借良好的运营效率和人均效能亦可圈可点。

规模物企表现抢眼

碧桂园服务和金科服务并列第一

在经营效能方面，物企在很大程度上仍然非常依赖规模，具备一定规模基础的物企表现尤为突出。

根据榜单，经营效能TOP10物企分别是碧桂园服务、金科服务、融创服务、华润万象生活、世茂服务、卓越商企服务、合景悠活、越秀服务、远洋服务、雅生活服务，营收门槛均值为85.72亿元，比上榜的47家上市物企的平均营收高出48亿元。

员工规模同样反映了这一趋势，前10物企的员工人数普遍较高，员工最多的是碧桂园服务，总计22.37万人，除远洋服务外，员工人数均超过1万人。据观察，榜单上约三分之二的物企，其员工人数在1万人以下，普遍来看，员工人数越多，经营效能越高。

同理，营收较少的物企经营效能排名大多比较靠后。根据榜单，倒数后10名的物企有六家营收不超过10亿元，比如，力高健康生活2021年实现营收3.55亿元，领悦服务集团2021年实现营收5.42亿元，这类物企的员工人数大多在3000人左右。

2021年经营效能榜TOP10物企营收情况

对于规模对经营效能的影响，业内认为原因有二，一是当前物业行业仍处于开疆拓土的阶段，规模竞争非常激烈，企业之间的规模差距不断拉大，因此，对经营效能的影响日益增长；二是，行业本身的经营逻辑就是以规模为基础，规模不仅意味着基础服务收入，更是增值服务的前提条件。

现阶段，行业规模扩张主要以收并购为主，大型物企在这方面具备明显优势，碧桂园服务、融创服务、华润万象生活、世茂服务等已成为并购市场常客，中小物企则相对比较被动，主要以自然增长和第三方外拓为主。

这也导致规模物企的营收增长具备优势，榜单显示，2021年上市物企营收增速为44.54%，处于高增长阶段，其中，规模物企的增长速度远远高于中小物企，增速最高的合景悠活2021年实现营收增速114.8%，其他规模物企如碧桂园服务、金科服务、融创服务、世茂服务、金茂服务等增速均在60%以上。

值得一提的是，由于中小物企营收基数较低，更容易实现增速的提高，因此个别中小物企表现良好，比如，力高健康生活、第一服务的增速在行业平均数以上。

商管物企利润可观

星盛商业、宝龙商业经营效率最高

影响经营效能的另一方面是效率，主要包括运营效率和人均效能。

根据榜单，运营效率均值为5.77元/平米，从企业具体表现来看，大部分物企的经营效率表现出下降。据粗略统计，2021年经营效率下降的物企大约为28家，上升的有19家，主流物企的经营效率出现下降。

睿观研究院院长郝炬对和讯表示，一个原因是物业公司大规模的收购和外拓的新项目，比起原先母公司提供的在管项目利润会低一些。第二个原因是不少物业公司开始大规模进入公建和产业园等公共管理和城市服务领域，这一部分的单方收入和利润较低。

就现阶段物企的表现来看，经营效率较高的主要是具备商管能力的物企。根据榜单，2021年上市物企运营效率TOP10主要包括宝龙商业、中骏商管、卓越商企服务、华润万象生活、滨江服务等，尤其是宝龙商业，运营效率高达16.22元/平米。

以宝龙商业为例，公司2021年实现收入24.64亿元，其中，商业运营服务业务收入占比高达82%，同时，商业部分毛利率达到35.2%，比去年32.8%增长了2.4个百分点；全年实现净利4.38亿元 同比增长43.62%。

不过，经营效率较高的物企往往规模较小，据统计，截至2021年年底，中骏商管总在管建筑面积约为2240万平方米，滨江服务在管面积达到2994.8万平方米，新希望(000876)服务在管楼面面积约为1620万平方米。

根据榜单，2021年上市物人均效能的均值为4.52万元，同比提高11.33%，由于，上市物企平均员工人数增速为31.60%，大于人均效能增速，由此可以说明，物企归母净利润表现不错，但由于疫情，物业员工增速快于利润增长。

经营效率和人均效能在榜单上的排名有一定程度的相似，诸如华润万象生活、星盛商业、宝龙商业、远洋服务等在两个榜单中均排名靠前，其中，除员工人数较少的星盛商业外，建业新生活人均创造净利润约10.3万元，金茂服务、宝龙商业、远洋服务、华润万象生活的人均效能均超过6万元。

2021年上市物企人均效能TOP10

值得关注的是，大部分效率不高的物企，盈利能力普遍较差，比如，佳兆业美好2021年净利润增速为－73.71%，第一服务2021年净利润增速为－61.69%，力高健康生活2021年净利润增速为－18.86%。上述物企的共同点是母公司深陷流动性危机，由此可见，暴雷对物业子公司或多或少带来了负面影响。

行业竞争日益激烈

经营效能的解题思路是什么？

从母公司规模到商业物管公司，从资本市场对上市物企评价维度的变化中可以看出，基于一定规模的盈利能力才是真正的试金石。对于物企来说，提高经营效能变得越来越重要。

首先从规模角度看，物业行业的规模之争进入白热化阶段，自去年下半年以来，开发商陷入流动性危机加快了物业企业的出售，物企并购标的和金额呈现快速增长。业内普遍认为，未来两年，物业行业仍是规模竞争为主。

随着万物云、龙湖智创生活及万达商管陆续上市，物业行业已经告别原始粗放的收并购，而是进入以行业巨头为主导的规模战，这意味着，物业行业的整合步入深水区，中小物企面临被收购的可能，行业集中度进一步提升。

不过，收并购虽然快速增加了物企规模，但也容易导致消化不良，整合能力及管理效率输出至关重要，收并购能否最终转化为正向增长是非常大的考验。更重要的是，在规模增长的基础上实现业务创新，对物企的挑战更加巨大。

对于提高经营效能，郝炬认为，一是聚焦区域和城市，提高管理密度；二是在业态上做深度升级，三是创新业务，提高增值服务的能力。国金证券(600109)判断，2022年物业公司的运营能力将有所体现，社区增值服务是否能探索出成熟可复制的产品线，将愈发成为决定物管公司估值高低的关键因素之一。

华润万象生活总裁喻霖康表示，未来将继续坚持三大路径，其一，科技赋能，通过科技和信息化手段来提升运营效率；其二，物业基础管理的质量和水平提升；其三，社区更新服务。世茂服务也表示，充分挖掘“十四五”期间21.9万个老旧小区改造的机遇，进一步拓展业主增值服务板块的增长空间。

此外，人力成本一直是拖累物业行业盈利的关键因素，如何提高物业行业的智能化和数字化水平也是行业重要命题。

碧桂园服务集团副总裁袁鸿凯日前表示，随着品牌拓展的大幅提升，项目类型更加多元化，碧桂园服务未来的数字化重点是打造以客户体验为核心、一盘一策的数字化运营，此外，满足客户在社区的多种服务需求也是十分迫切的需要。

附各单项子榜单：

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