5月居民中长贷同比少增3000亿 掣肘买房的因素有哪些

2022-06-14 07:33:30 第一财经日报 

  作者: 亓宁

  [ 在三四线城市经历了一轮大范围放松之后,热门二线城市近期逐渐成为调控主力。而相比三四线城市的主要矛盾侧重于新建住房的去库存压力,热门二线城市更倾向于活跃二手房市场。 ]

  5月居民中长期贷款继续同比少增3379亿元,同月30个大中城市商品房成交面积同比腰斩,房地产市场回暖态势似乎仍不明显。

  从中央和地方政策来看,近期无论是房贷利率还是首付比例、公积金支持,以及限购、限售等措施的松绑都在加速。不过根据记者从不同城市居民和中介处了解,随着疫情缓解,各地尤其一二线城市的看房热度与成交量都有明显升温,但分化较为明显,而且还有部分掣肘因素,比如疫情的反复、房价的看衰,三四线城市改善型需求和观望情绪浓厚等。

  综合机构的分析,房贷数据一般相对地产销售有一定滞后性,目前房地产景气度仍然处于相对低迷的阶段,销售回暖既是行业信心恢复的结果,也是前提条件。多位中介人士对记者表示,目前新房市场新开盘数量下降,热门楼盘“人挤人”,但也有期房因为被担心“烂尾”持续冷场。对于二手房,因为个别热门城市此前限购、限售等政策的影响,加上多数业主不愿低位出售,市场活跃度明显下降,这也是近期多地因城施策的主要方向。

  有分析师预测,考虑到信贷需求修复较慢,5年期以上LPR(贷款市场报价利率)仍有下调可能,预计空间15BP。但商品房销售额和居民信贷正式回暖,可能还要再等两个月。

  购房者蠢蠢欲动

  “现在房贷利率很便宜了,首套房最低能到4.25%,而且房价也下来了,肯定心动啊。”来自某三线城市的张强(化名)已经想换房很久了,最近房贷利率的一路下滑让他心动不已。此前,他所在的城市放松了限售、限购政策,他只要卖掉现在两室一厅的房子,再次购买即可享受首套房的贷款政策。

  从5月成交量来看,根据克而瑞数据,30个监测城市预计成交面积为1318万平方米,环比上升4%,但同比仍下降59%。百强房企5月单月业绩环比增长5.6%,同比降低59.4%。虽然环比已有回暖趋势,同比降幅也没有明显扩大,但压力依然不小。

  在此背景下,支持刚需的同时,不少地方二季度以来也“双管齐下”,重点通过因城施策吸引像张强这样的改善型住房需求。中原地产研究院数据显示,今年以来已有超过150个城市发布了房地产调控政策,创下历史纪录,其中仅5月就有超过100个城市发布了110多条稳楼市新政。

  张强所在城市的一位房产中介人士对记者表示,随着各类政策的落地,他手中的成交量已经明显增加。但因为不断有开发商资金紧张的消息传出,很多购房者开始担心期房烂尾、建筑质量不佳,转而购买二手房。“像我们这种小地方肯定还是新房为主,一个是大家都有住新房的观念,另一个是二手房还有过户费什么的比较麻烦,”张强对记者表示,考虑到期房交房的不确定性、开发商爆雷对房屋质量的影响,他也开始考虑二手房,“只要物业还有周围环境设施还可以,也可以考虑二手。”

  不过一个明显的变化是,在三四线城市经历了一轮大范围放松之后,热门二线城市近期逐渐成为调控主力。而相比三四线城市的主要矛盾侧重于新建住房的去库存压力,热门二线城市更倾向于活跃二手房市场,一方面将多孩家庭等作为定向放松的主要对象,刺激改善型需求;另一方面平衡“房住不炒”,开辟远城区购房需求,佛山、青岛以及成都等外围区域去化率较低的城市都出台了新政。

  尽管一线城市给楼市松绑的动作很少,但远郊甚至周围城市也是不错的选择。比如“北漂”多年的李卫,最近了解到环京楼市政策松绑之后,考虑入手一套河北燕郊的房子。

  作为不少北京外地通勤人的选择,燕郊楼市2017年之后因为限购等政策不断降温,目前不少热门小区房价已经较高点腰斩,比如李卫看上的首尔甜城均价已经从当年接近4万元/平方米降到1.5万元/平方米~1.8万元/平方米。

  此前记者曾从当地银行和中介人士处了解到,目前燕郊已经放开对外地人的限购政策,而且可以享受首套房4.25%利率、20%首付的最新政策,成交量和看房客户明显增多,某个高性价比的小区3天就成交了十几套,超过上个月整月的成交量。

  信贷乏力背后,还有哪些担忧

  但这些需求很大一部分还没有落地。央行公布的5月信贷数据显示,反映居民购房需求的中长期贷款增加1047亿元,虽然较4月份有所好转,但继续同比少增3379亿元。这也意味着,今年以来居民中长期贷款单月新增额同比继续下滑,其中2月和4月甚至出现了罕见的负增长。

  这其实与5月的住房成交量较为一致。有券商分析,房贷数据一般相对地产销售有一定滞后性,目前房地产景气度仍然处于相对低迷的阶段。

  销售回暖既是行业信心恢复的结果,也是前提条件。那么问题到底出在了哪里?居民购房信心什么时候可以恢复?

  张强心动却迟迟没有出手,主要有两个考虑:房价和资金。“现在这个环境房价肯定不可能大涨了,如果我是刚性需求肯定砸锅卖铁就先买了,但是现在有一个住着不着急,而且想换大房手上资金还不太够,只能再观望观望。”张强表示,房价低迷虽然是入手的好机会,但却恰恰不忍心卖掉手中的房子,没有办法回笼资金。加上疫情的影响,做调味品批发销售的张强明显感受到家庭收入减少,短期内与妻子一边增加储蓄,一边减少支出。

  但不同城市的矛盾各有不同。就在张强所在城市二手房开始逐渐回暖的时候,不少二线城市甚至一线城市的新房市场却比二手房市场火爆,甚至已经有开发商将此前首付6个月交齐的条件缩短至15天,相应折扣也取消了。

  来自苏州、杭州、成都,以及深圳、广州、北京等地的多位中介对记者表示,目前带看和成交量已经明显回升,但新房和二手房、楼盘与楼盘之间的分化较为明显。因为此前限售、限购等政策的限制,目前即使松绑,多数位于核心区域的房主也不断低位出售。加上新房因为区位等原因往往价格更低、房贷更优惠、促销活动较多,二手房市场远比新房市场冷淡。

  “新房限价导致跟二手房倒挂不少,短期看是好事,但是政府放地、开发商拿地积极性可能就小了,好楼盘会越来越少,还有人担心长期下去建筑质量也会变差。”一位深圳房产中介人士对记者表示,目前南山区、福田区等价格倒挂明显的热门楼盘秒光,但是其他东部区域的楼盘则卖得比较慢。

  国金证券(600109)地产分析师杜昊旻认为,参考2014~2016年的宽松调控周期,政策落地后市场销售需要一定恢复时间,预计8月全国商品房销售额单月同比或将转正。据国金证券监测,6月4日~10日40个重点城市商品房成交合计407万平方米,周环比下降7%、同比下降46%,其中一线城市、三四线城市明显改善,二线城市环比回落;二手房市场上,17个重点城市普遍增长。

  对于信贷需求,浙商证券(601878)首席经济学家李超认为,预计随着各项宽信用工具落地、疫情修复实体信贷需求进一步回暖,6月信贷大月的信贷增量较5月进一步改善。但居民住房贷款修复速度相对较慢,预计5年LPR后续仍存在降低15BP的可能性。

  

(责任编辑:李显杰 )
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