连平：热点城市房价有望三季度企稳回升｜展望2022下半场

2022年已经过去一半，受疫情等影响，国内经济表现不如预期。根据中国宏观经济论坛(CMF)最新报告，预计上半年中国实际GDP增速为2.7%。

中国能否实现5.5%左右的GDP增长目标成为各方关注的焦点。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，下半年中国经济有望恢复性回升。若得到强力政策的支持，全年GDP增速仍有可能接近或实现预期目标。

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下半年经济有望恢复性回升

“预计GDP二季度增长0.5%，上半年增长2.7%。”这是连平对上半年经济增长的预测，随着稳增长政策的落地，经济增长得以恢复。

“若在抗疫特别国债发行等强有力政策支持下，GDP增速将有望达到5-5.5%，接近或达到预期增长目标。”连平预计，三季度GDP增长6.2%，成为年内高点，四季度GDP增长6%，全年GDP增长4.8%左右。

从拉动经济增长的三驾马车来看，首先是投资，连平认为，今年经济走势将呈现前低后高的态势，二季度探底，投资将成为经济增长的主要拉动因素。

下半年基建投资还有较大发力空间，基建和制造业投资将共同推动固定资产投资继续发挥“稳增长”作用。在专项债和0.6万亿政策性银行信贷的共同支持下，在没有发行特别国债的情况下，预计全年基建投资增长13.7%，制造业投资增长7%，加上房地产投资增长0.6%左右，则固定资产投资可能增长6.5%。若按发行1.5万亿特别国债来测算，则基建投资增长24.8%，固定资产投资有望增长9.3%。

受预期转弱影响，上半年消费比较低迷。统计局数据显示，前5个月，社会消费品零售总额同比下降1.5%，其中，4月下降11.1%，创两年以来的新低。5月，消费筑底企稳，降幅收窄至6.7%，6月消费继续加快恢复，但增速回正可能性不大。

“预计三季度社零将会回正至2.5%，四季度增速加快至4%，全年社零增长至2%左右。”连平认为，下半年，多重因素推动消费加快修复，一是随着疫情好转和复商复市的加速推进，消费需求有望被重新激发，二是就业情况将会得到一定好转，三是政策层面要求促消费力度加大，四是汽车消费市场将会得到进一步提振，五是房地产相关消费有望回暖，六是下半年促进消费的场景增多。

出口方面，连平认为，虽然整体承压但不乏积极因素，增速可能边际走缓。海外需求走弱和贸易环境恶化可能对我国出口带来一定的下行压力，但稳外贸政策护航、RCEP带动、全产业链保障、人民币阶段性贬值等因素对出口形成支撑，预计全年出口增速约为10%。进口增速仍在低位徘徊，预计全年约6%。

为加快中国经济复苏步伐，连平建议，可考虑在前期政策力度基础上进一步加码，从九个方面精准发力：

一是加快财政支出进度，尽快落地专项债资金，进一步提高留抵退税执行效率；

二是货币政策保持流动性总量在较高水平上合理充裕，适当提高宏观杠杆率；

三是采取有力措施保市场主体、千方百计扩大就业、保民生；

四是扩大基建以拉动更大投资空间，确保预期和信心稳定，保障宏观经济大盘稳定；

五是进一步释放房地产宽松政策，如引导商业银行适度下调居民房贷利率，更多符合条件的城市下调房贷首付比例等；

六是加大力度促进消费复苏，如进一步加大针对企业和个人的减税降费力度，探索创设居民专项消费再贷款等；

七是努力稳住外贸基本盘，如进一步发挥海外仓带动作用，保障外贸产业链供应链稳定畅通等；

八是合理指导和调整银行监管指标，如适度调整银行拨备覆盖率要求，限制银行贷款利率超额浮动行为等；

九是防范化解系统性风险，实施审慎的跨境资本流动管理。

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预计三季度房地产销售将完成筑底

当前，房地产行业仍然比较低迷。统计局数据显示，1—5月份，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；商品房销售额48337亿元，下降31.5%。不过，纵观年初以来的市场表现，无论销售额还是销售面积，整体降幅都在收窄。

当前的销售回暖力度还远远不够，结合当前的行业背景来看，销售端回暖对房地产的行业出清至关重要，销售回暖有助于抑制房价下行趋势，提升房价上涨预期，有利于增加房企利润空间，进而加快房企拿地和新开工的速度，从而促进房地产业良性循环和健康发展。

释放购房需求是销售回暖不可或缺的前提，前者需要放松限购限售和给予金融支持两方面共同配合。连平认为，房地产市场下半年有望进一步获得政策支持，行业景气度将出现反弹。

6月28日，深圳金融监管局印发《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》，其中提到，进一步加大对房企风险化解力度，在“保交楼”前提下，优化预售监管资金提取条件，促进企业资金良性循环，此外，银行业金融机构要优化住房金融服务，合理满足刚性和改善性居民购房信贷需求。

当前的政策方向基本符合预期，但行业期待更具体有效的政策，连平认为，主要包括以下三个方面：

一是增加住房金融支持力度，引导商业银行进一步提供稳定的信贷支持，适度下调居民房贷利率。更多符合条件的城市下调房贷首付比例，包括重点二线城市和部分一线城市；加大地方公积金政策宽松力度，提高公积金贷款额度；松绑商品房预售资金监标准。

比如，减少非市场化限制性购房政策，相较于前两轮地产周期，本轮26岁左右拥有潜在住房需求人口规模处于下降阶段，但1982年~1987年出生的人口小高峰在今年进入35~40岁改善置业的窗口期。可鼓励商业银行对满足具体条件（比如已还清首套房贷款）的家庭，执行首套房贷款政策。

二是缓释房企风险，对资质优良的房企加大直接金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等工具，引入不良资产管理公司，缓释房企现金流和债务压力。灵活调整“三道红线”指标管理。

三是激活土地市场活力。建议取消或调整竞高标准建设方案，为房企留出适当的利润空间，适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，提高参拍积极性，改善地方财力，为城投公司下半年 债券融资发力提供有效支持。

回顾过去房地产下行周期的经验，下调首付比例和贷款利率后，各大城市纷纷放松限购限售标准。据连平观察，在放松限购和积极的金融支持下，商品房销售增速于半年左右后开始触底企稳回升。

“预计三季度房地产销售将完成筑底，四季度有望得到真正改善。”连平预计：房价可能出现先抑后扬的态势，热点城市房价有望在三季度出现企稳回升，局部地区“金九银十”行情可期。

此外，房地产投资增速将出现反弹，连平认为，若政策落地效果全面显现，供需两端给予更大的支持，预计全年房地产开发投资可能同比增长0.6%。

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