300余套房烂尾近30年，深圳这个讼争不断的“问题楼盘”为何难以盘活？

几天前，刚刚参加完法院协调会的陈少平，收到了深圳市龙岗街道城市建设办公室发来的房屋结构安全隐患治理告知书，认为新城花园内8栋楼的300多套房子存在安全隐患，并要求房屋所有权人在7月30日之前对该房屋进行检测鉴定。

陈少平是雄丰集团（深圳）有限公司高管，今年6月，他们向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求包括深振业在内的3家公司赔偿房屋租金损失费4001.96万元。

这4001.96万元的背后，有一个纠缠近30年的故事，故事的发生地，则是位于深圳市龙岗区龙岗街道新生社区的新城花园。

《每日经济新闻》记者沿着苑安路，穿过锦城星苑，几栋港风建筑突兀地立在眼前，几扇已经没了玻璃的大窗户，远远看过去，像是黑色的洞窟。现在清退工作完成后，包括烂尾楼后排已经入伙居住的楼栋被分成三个围合。透过围合的挡板缝隙，可以看到二楼平台上已经长出了半米高的荒草，窗户上泛黄的报纸和半掩的窗帘，是曾经底层商铺及居民留下的痕迹。

新城花园入口 每经记者 甄素静 摄

高浩洋在新城花园居住近10年，让她耿耿于怀的，是久等未到的拆迁计划。2013年，高浩洋以70多万元购入新城花园一套房子，她说看房时就是听了中介说的拆迁噱头才买入的，现在快10年过去了，仍毫无进展。

《每日经济新闻》记者获悉的一份新城花园业主诉求资料显示，新城花园已出现严重地陷，多处阳台、外围墙出现裂缝，且有的房子内钢筋外露，楼顶已破旧不堪，严重渗水。

在寸土寸金的深圳，这个久被诟病的烂尾楼盘活之路还要走多久？症结在哪里？又该如何盘活？是推倒重建还是完善修葺？在近两个月的持续调查追踪期间，《每日经济新闻》记者多次与关键开发商负责人、政府工作人员以及业主等，面对面或电话深入交流，获得了超百份首次曝光的材料，从而厘清了新城花园烂尾的始末。

上世纪的55元/平地价

起于上世纪90年代的新城花园，在千亩大盘中被独独遗落，从其纠纷与盘活过程中，或也可看做是深圳房地产发展史上一个片段与缩影。

上世纪90年代，陈少平以其名下香港雄丰的名义，用55元/平方米的价格，买下了彼时还叫深圳市宝安县龙岗镇的900多亩土地。

900多亩地的范围从现在龙岗大道以西的丽湾酒店，到佳得宝家居建材博览中心再向前延伸。陈少平回忆，在负责平整完当时还属于农地的土地之后，拿地企业只需根据工业或住宅等不同规划，再补交90-660元/平方米不等的地价，便可规划开发。

按当时的政策，在深圳设立的外商投资企业，无单独开发房地产的经营权，且不能以自己的名义申请项目用地，如果申请项目用地，需挂靠在当地企业名下。

所以，1993年，香港雄丰在当地的介绍推荐下，与深圳市振业股份有限公司（下称深振业）、深圳市龙岗镇物业发展公司（后改名为九州公司）签订了《合作开发新城花园商住楼合同书》，其内容是由雄丰公司、九州公司出地，为甲方；由深振业出资，为乙方，三方共同合作兴建新城花园商住楼，即龙岗镇新生村新城花园项目。

破败的楼体和杂草 每经记者 甄素静 摄

1994年，香港雄丰设立雄丰集团（深圳）有限公司（即开头所称雄丰公司），九州公司退出合作，由深圳市龙岗龙城城建开发实业有限公司（下称龙城公司）取代九州公司，深圳雄丰取代香港雄丰，合作的三方变为雄丰公司、龙城公司、深振业。

合作开发合同 受访者供图

新城花园位于深圳市龙岗区龙岗街道新生社区仙人岭，6月29日，《每日经济新闻》记者实探获悉，该小区共有12栋6-7层的住宅小区，其中1-4栋已售，约有144户业主居住。

业主高浩洋指着楼栋前的草皮说，之前这边都是种菜的，乱挖乱搭，还有各种蚊虫动物，现在环境比之前好多了。

记者了解到，新城花园早期建成的4栋楼房，完成销售入住已近30年，居住于此的业主，已经开始向各方表达诉求争取拆迁。新城花园所在的成片地块，或已完成开发入伙，或卖至头部开发商，产品迭代升级后更受市场青睐。

而新城花园4栋楼旁边，外观与其相似的其余楼栋，从1995年一直烂尾至今，虽未办理正式房产证，但近年来住客依旧来来往往。

2019年时，曾有人总结了深圳最便宜的10个住宅楼盘，最低单价1万元起，最贵不超过3万元，其中就有新城花园。如今又过去了3年，在深圳又经历了楼市行情之后，新城花园商品房依旧卖不上价格，参考价还停留在约2.1万元/平方米。

停工、诉讼里的27年

事实上，共同开发合同签订后的两年，深振业方面一边如约施工，一边审视市场环境决定销售节奏。

1994年年中时，新城花园开工的8栋多层住宅已验收4栋，其余4栋即将封顶。截至1994年末，深振业披露新城花园已完工2栋，另外6栋主体基本完工，新开工4栋基础施工到±0.00。1995年末，深振业披露新城花园8栋住宅已于年底前竣工，会在1996年适当时机将推出销售。

但因市场长期不振，1996年雄丰公司在征得龙城公司同意下，以G09205-1(2)、G09205-1(3)土地使用权为广州雄丰玻璃实业的投资项目提供抵押担保，抵押给了中国农业银行(601288)深圳市分行，借出约2100万元港币，最终因无力偿还借款，使得这两宗抵押的地块被查封。

而上述两宗地正是其与深振业合作开发的8栋高层的所依附地块，这也为以后各方纠纷埋下了隐患。

根据雄丰公司高管郝卫立的说法：“1993年宏观调控，1994年土地和房地产大跌。因为按照约定建成销售后4.5、5.5成分账，施工方深振业觉得赚不了钱，因此就选择了停工。”

随后，便是漫长的诉讼。

2000年，由于距离签订合作开发合同的截止日期已过4年多，深振业想要退出合建项目，一纸诉状将雄丰公司和九州公司告上了法庭。当时由于因新城花园所在地块登记在龙城公司名下，深振业也将其列为第三人被告。

《每日经济新闻》记者获得的广东省高级人民法院判决书显示，2003年12月，对新城花园已建成的8栋房产，深振业分得6栋，香港雄丰分得2栋，深振业尚需负责上述8栋房产的收尾工程，龙城公司负责协助深振业和香港雄丰办理该楼房有关房地产等手续。

记者获取的判决书 每经记者 甄素静 摄

但深振业并未完整执行这一终审判决，其在2004年年报中将新城花园合作建房纠纷案计提3843万元跌价准备，此后相关信息便如石沉大海。

直至今年6月，记者从在采访中了解到，雄丰公司已向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求包括深振业在内的3家公司赔偿房屋租金损失费4001.96万元。

遗憾错过的盘活机会

实际上，在过去的近30年内，新城花园是有机会被盘活的。在广东省高院做出最终判决之后，2004年，深圳市人民政府发布了《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》，其中就包括新城花园。

这份批复针对问题楼盘处理给了很多政策鼓励和支持，但盘活窗口期只有两年，从2004年9月29日到2006年9月30日。

在这个窗口期，原本与新城花园同属于一个大宗地块的分宗小地块，先后被盘活，并流通到商品房市场。如2005年建成、现在以二手房形式在市场上售卖的锦城星苑。

但新城花园错过了盘活窗口期，加上2007年龙城公司破产，各方利益更加错综难调。

2017年7月，陈少平曾向深振业方面建议，未竣工的8栋楼宇，由于年久失修及设计布局上的不合时宜等因素，若仅按照现有模式加固、修复、完善至竣工验收予以出售，必将耗资多、收益少。

他认为，若能够利用好旧改政策，最终项目收益将非常可观，所以雄丰公司建议选择危楼改造/城市更新的方式，完成新城花园的重新开发建设。

而2017年12月，深振业相关负责人向陈少平表示，深圳土地宝贵，应充分利用新城花园土地资源进行更深度开发，深振业拟走城市更新的途径，调整规划重新建设。

雄丰公司则表示在这样解决方案下，雄丰仅作为原物业业主之一，此后由深振业负责解决新城花园与龙城公司的挂靠关系，将新城花园的用地过户至深振业名下，此外深振业还需负责清还(解决)新城花园建设用地的抵押债务，释放房地产证。

后来由于种种原因，深振业与雄丰公司的谈判在2018年变缓。彼时，双方最高层领导经协商，形成了继续合作开发新城花园和向对方“买”或“卖”所持房产权益等三种方案的意见。但此后便少有有效沟通，陈少平还展示了其早先其发给深振业董事长的一封短信，至今年4月底时还未收到回复。

《每日经济新闻》记者从一位知情人处获悉，在后来各方沟通协调中，深振业表达过当下烂尾楼盘活需要解决的主要问题，除房与地处于分离状态、权属不清以及项目不独立外，深振业还认为，项目停工距今已超20年，项目资料缺失、报批建困难大，且现在无政策可依托，无法推进重建。

新城花园的盘活又陷入僵局。

新入局者的新希望

虽然新城花园项目盘活工作变缓，但龙城公司破产清算工作还在持续推进。

2021年5月，新城花园项目所在地块深圳市龙岗区新生社区仙人岭宗地号为G09205-1（2）、G09205-1（3）的土地使用权被推向市场进行公开拍卖，起拍价为1.7亿元，保证金1714万元。

根据拍卖资料，这两分宗土地上建有8栋商住楼，雄丰公司享有G09205-1(3)、G09205-1（2）上的C3、C4楼房，深振业享有G09205-1(3)、G09205-1（2）上的B5、B6、B7、B8、C1、C2楼房。

相比于拿地时的55元/平方米，几十年间的升值空间已十分惊人。

由于法律关系复杂，被推向公开市场的使用权并不被看好，该地块在2021年5月到8月期间，前后经历了3次降价和流拍，最终在第四次拍卖时，被深圳丽峰实业有限公司（下称丽峰）拍下，成交价为8773万元，丽峰也成为这场困局的新入场者。

记者查阅启信宝获悉，丽峰成立于2020年4月，法定代表人为邱琪钧。记者也就新城花园后续盘活等相关问题采访了丽峰的代理律师石晶，其表示，现阶段还无法回复。

一位不愿具名的政府工作人员说，这个事主体是深振业和雄丰公司双方，他们一直在谈，但推动它更有用的是搭一个平台，双方规范、有前瞻性地去做这个事。

据悉，新生社区工作站2020年曾召开全面清理整治新城花园烂尾楼的动员大会，先后多次协调会，在各方利益暂时无法得到调和情况下，社区工作站能做的就是要求各方清退所有烂尾楼居住人员，硬化场地、清除小区垃圾，进行封闭式管理。

关于合作共建，社区建议推动此烂尾楼的整体旧改或更新工作，或由深振业牵头双方合作旧改，或全部交由深振业，或全部交由雄丰公司，或由其他地产公司开发。

“它错过了很多机会，龙城公司本来在2014年、2015年已经拿了一个处置方案出来，但深振业不同意联合处理，但也没有提出更好的方案。”多次沟通协商无望，陈少平感叹。

雄丰公司认为，新城花园盘活遇到的最大困难是房屋和土地分离，且涉及振业公司、雄丰公司、丽峰公司三个主体方。三个主体方不能达成一致意见，该项目就无法盘活。

纠缠近30年，新城花园的历史遗留依旧未解。在此居住了近10年的高浩洋和邻居们，对拆迁还抱有希望，他们成立了业委会，积极向政府反映诉求。

对于烂尾楼盘活的最新推进事宜，记者4月末曾向深振业方面发去了采访函，董秘办工作人员回复称相关事项还在论证。此后记者多方托请表达采访诉求，但未得到有效回应。

6月29日，记者又前往位于罗湖区的振业大厦拜访采访负责该项目的公司相关领导，但等到下午其公司下班亦未得到有效回复。

从新城花园矮层楼栋望去，是近10年才盖起的电梯高层，再往远处，建设中的超高层楼房立起了高高的脚手架。

一路之隔，恍然间两种世界。