上半年深圳零售物业市场回暖，茶饮咖啡、新能源汽车等持续拓店

近日，仲量联行发布2022年上半年深圳房地产市场回顾与展望报告。报告指出，深圳优质零售物业市场，上半年整体租金在租赁需求回暖的带动下表现平稳，茶饮咖啡品牌积极拓店，新能源汽车深化市场布局。预计下半年高达80万平方米的新增供应将小幅推高空置率，消费两极化的趋势也将愈发明显。

自三月末复工复产以来，深圳市通过发放多轮消费券扩大新能源汽车、消费电子、家电数码等市场的消费，不少购物中心也积极推出各类活动激发市民消费潜力。在此背景下，深圳优质零售物业市场于二季度有序恢复，上半年租赁成交量已接近去年同期水平。

优质零售物业市场面对的宏观环境和行业影响因素复杂多变，上半年全国疫情多点散发、各种刺激政策出台、零售消费趋势变化以及零售商的全国零售网点战略调整，导致深圳优质零售市场不同业态呈现差异性发展。目前消费市场虽有好转，但仍处恢复阶段。

聚焦各业态，餐饮业在新一轮融资下涌现出不少新兴品牌，更多来自茶饮咖啡与面包甜点的细分品类开始进入大众视野。据仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，今年上半年茶饮咖啡的新增店铺较去年同期增长50%，占整体餐饮业新增租赁的40%以上。此外，部分地方特色餐饮也纷纷将眼光瞄准到深圳这座外来人口云集的城市，并出现一定的扩张势头。

在消费信心有所下降和电商冲击的大环境下，上半年服装零售业的租赁需求略显疲软，品牌间的表现存在较大差异。具体而言，奢侈品和潮流时尚等细分业态稳步扩张其线下零售业务。例如，多个奢侈品牌在深进行店铺调整，打造全新的多层专柜，而部分国内外潮牌与设计师买手店也乘势加速拓展市场。反观国内知名度较低或缺乏品牌建设的时装商户，由于线上客群分流以及自身产品竞争力不足，线下销售持续承压。因此，他们不得不调整零售布点的战略，即在头部零售地产开发商旗下的购物中心中积极扩充门店，同时缩减经营不佳的线下门店。

值得注意的是，美妆/个人护理业态在上半年积极寻求突破口，香氛类品牌以崭新的感官体验拢获消费者的青睐。例如，Creed华南首店成功落户万象天地，并携手21家香氛品牌共同打造香氛长廊。另一方面，新能源汽车继续成为市场复苏中的强劲动力，持续性政策扶持叠加全球燃油价格飙升促使品牌方继续深化其在全市购物中心的布局，同时一些国外燃油车品牌也热衷于入驻中高端购物中心。

上述积极因素，抵消了因深圳疫情和个别业态自身经营因素对于空置率造成的负面影响，例如抗风险能力较弱的租户因销售额急剧下降，不得不从地理位置欠佳的项目撤出。深圳三月发生的疫情以及相应的防控政策要求，培训机构、健身等个别业态受到较为显著的冲击，对整体空置率造成影响。中大型餐饮租户经营压力骤增，高企的租金和人力成本成为他们调整租赁策略的原因。

综上所述，上半年市场无新增供应，截至今年二季度，全市空置率为3.2%，较2021年底上升0.6个百分点，同比持平。考虑到零售商普遍看好深圳零售市场的长期发展，表现出较为积极的入市意愿，上半年整体租金在租赁需求回暖的带动下表现平稳。除极个别经营每况愈下的项目，大多数项目得以维持既有的租金水平。而凭借着项目定位与品牌效应，位于核心商圈的中高端项目议价能力不减，租金仍保持一定程度的增长。

市场展望

下半年深圳仍需面对宏观经济下行和疫情多点散发的挑战，但科学精准的防疫政策将有利于市民消费信心与整体租赁需求的恢复。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“深圳零售市场将继续成为众多品牌开拓和深耕的重要选择，特别是受上半年全国多地疫情的影响，不少零售商开始调整其短期内的扩张计划，考虑将开店指标设在那些能迅速回到生活常态的城市当中。此外，消费两极化的趋势将愈发明显。高端消费需求的长足旺盛将为更多国内外知名品牌进入深圳市场提供坚实的市场基础。另一方面，刚需消费比例的逐渐提升也预示着更多优质购物中心将顺应市场需求的变化，进一步开放接纳年轻化的大众品牌。”

预计下半年新增供应将高达80万平方米，其中多个以青年文化为定位的项目有望通过全新消费场景的构建激发市场活力，而整体空置率将小幅上扬。至于租金，疫情反复为整体租赁需求的复苏带来不确定性，项目的平稳经营成为业主的首要任务，因此他们上涨租金的预期或将转弱，整体租金水平将保持上半年趋稳的形势。