解码大悦城控股的城更模式丨共建师

编者按

近年来，随着国内经济的快速发展、城市化进程不断加速。与此同时，城市发展中的交通拥堵、产业结构不合理等“城市病”愈发明显，城市更新成为解决“城市病”的重要手段，为城市发展提供新的增长点。

存量时代下，企业是如何布局城市更新的？城市更新作为补民生短板的重要举措，城更企业应该扮演好怎样的角色？他们又是如何以城市发展共建者身份与城市共生共融的？

和讯网推出地产民生系列之《城市更新·共建师》，揭秘城市更新业务发展脉络，记录深度参与并推动城市更新发展的企业。

城市更新不仅是城市发展新阶段的要求，也与经济发展质量息息相关，由于其蕴含的经济和社会效益，吸引了社会主体的积极参与，作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，大悦城(000031)控股提早入局，并凭借其资源优势和运营能力在城市更新领域走出属于自己的模式。

北京和深圳是大悦城控股在城市更新领域比较深耕的城市，尤其前者，大悦城控股深度参与政府引导的城市更新工程，并做出标杆项目。7月12日，首届北京城市更新论坛暨城市更新联盟成立仪式在首钢园区举行，中粮集团不仅成为联盟首届轮值副主席单位，东城区中粮广场项目还入选北京城市更新“优秀案例”。

首届北京城市更新论坛

成绩背后，大悦城控股对城市更新有何理解，其模式有何特点？结合房地产行业的发展来看，城市更新如何助力房企转型升级？这是我们在本文中试图寻找的答案。

缘起/

深耕北京

对于城市更新的重要性，业内已有共识。城市的经济规模、城镇化率达到一定水平，相应的产业便应运而出，城市更新便随之而来。中国一线城市处于高速发展的快车道，已正式进入城市更新阶段。

但由于不同城市在产业、文化、经济发展程度等方面存在差异，对城市更新的要求也不同，这就要求参与主体必须理解每个城市，可以说，对城市的理解是做好城市更新的前提。

大悦城控股北京大区产业与写字楼条线负责人表示：“我们观察到，当前北京已进入城市更新的活跃期，未来10-20年房地产行业将由高速增长向高质量增长转变，由增量向存量市场转变，城市更新即将进入‘黄金10年’。”

大悦城控股基于以下四点做出了上述判断，其一，北京虽然物业总存量不低，但有效供应不足；其二，北京定位为“四个中心”，腾退非首都核心功能，城市升级带来城市功能的再定义；其三，城市迎来产业升级、消费升级、居住升级，比如，基础办公、百货等已经升级为购物中心和联合办公；其四，如今的地价不是大开发的地价，通过运营盘活低效存量资产成为趋势。

基于这种理解，大悦城控股北京公司深度参与北京市及各区引导的城市更新工程，并就城市更新工作分别与东城区、朝阳区、丰台区、昌平区、房山区等各区政府积极洽淡，探索全面合作盘活区属企业旗下低效资产，切实贯彻北京城市总体规划，深入推动和完善城市空间结构和功能布局。

大悦城控股的目标是凭借强大的资源优势和卓越的运营能力，成为拥有产业运营能力的资产管理公司。截至目前，大悦城控股产业与写字楼条线在北京做了四个城市更新项目，分别为中粮广场、中粮·置地广场、中糖大厦、汇京双子座大厦。

以中粮广场为例，该项目是大悦城控股北京大区在城市更新领域的开山之作，2017年，中粮广场C座历时227天改造，从外观形态、空间结构、园林景观、商业配套、智慧办公、社区氛围等各个方面进行系统性的提升改造，形成“生态圈”模式加速产业结构优化升级。

中粮广场的标杆意义在于，通过“腾笼换鸟”引导产业转型升级的行业，并助力整体租金及营业收入的提升。资料显示，改造后的C座区域出租率94%，远超行业40%-50%首年出租率的平均水平，改造区域平均租金提升超过 200%。

路径/

大悦城模式

从类型来看，大悦城控股在城市更新的参与方面，采取了轻重并举的策略。

具体来看，中粮广场和中粮·置地广场属于重资产作品，此外，大悦城控股也通过中资产、轻资产等不同资产管理方式，中糖大厦便是存量盘活的中资产代表作，而汇京双子座大厦是大悦城控股首个通过轻资产管理输出模式实现管理拓展的项目。

众所周知，城市更新项目一般时间较长，融资对于项目是否成功至关重要。上述负责人表示，大悦城控股拥有社会资本参与的多元路径。据和讯观察，大悦城控股在融资方面的渠道主要包括银行、债券以及引入社会资本合作，比如，大悦城控股曾与高和资本成立基金。

在城市更新领域如何做出优秀案例，归根到底，还是归因于大悦城控股的优势，即资源优势和运营能力。资源优势方面，大悦城控股主要通过协同政府、产业链、品牌、金融、客户、科研、渠道七大资源，助力产业链布局。

大悦城控股内部人士对和讯表示，对于城市更新项目来说，难点包括项目定位以及产业招商等，前者需要结合城市规划来做产业升级，从产业规划批复到产业资源培育，最后是导入阶段，中间的过程非常复杂，需要强大的资源优势。

运营能力方面，大悦城控股依托以“悦享COFCO Life”“悦创COFCO Fantasy”“悦智Coffice”为内核的3C运营服务体系，构建办公运营生态。上述负责人表示：“3C运营服务体系通过线上智慧平台及线下服务，满足企业租户发展需求及办公人员生活需求，已经在中粮广场、中粮置地广场、中粮健康科技园、中粮创芯研发中心等7个项目落地执行。”

回望大悦城控股的城市更新之路，一直与科技创新、 金融管理、商务服务等现代服务业发展密切相关。上述负责人表示，大悦城控股期待围绕传统商圈产业结构调整、商业业态优化、空间品质提升、营销模式创新、区域品牌塑造、管理服务精细等与各方开展合作。

趋势/

加速地产转型

如果说，过去几年城市更新只是企业的一个策略选择，那么2022年以后，城市更新的战略意义将不言自明。

探索新的发展模式，这是今年两会首次明确提出房地产行业未来要转型。受宏观调控政策影响，房地产企业探索轻资产模式正加速发展，“轻重并举”的发展战略已成为当前房地产企业发展的新趋势。

在今年5月的机构调研中，大悦城控股回应了对房地产市场后续发展的态度，即坚守“双轮双核”战略定力，坚持重型持有类项目和轻资产输出项目同时发力。通过持有型业务优质的运营，持续贡献稳定的收入，穿越周期，对公司发展形成支撑，这是大悦城控股对商业所给予的期望。

为提升公司可持续发展水平，4月28日，大悦城控股董事会同意增设“可持续发展委员会”，指导公司的环境、社会及治理（即“ESG管理”）以及相关信息披露工作。这也从侧面说明大悦城控股对于商业运营业务重视程度在增加。

城市更新无疑将加速商业布局。财报显示，2021年大悦城控股新开业项目4个，其中，新开业的北京丰台大悦春风里就是大悦城控股的城市更新项目。值得一提的是，由于公司在存量办公物业改造提升方面拥有丰富经验，反应到了业绩上。2021年大悦城控股的写字楼及产业地产整体出租率为91%，均高于项目所处地区的市场平均水平，平均租金单价较上年略有上浮。

即便退回到开发业务，城市更新也是行业利润提升的重要路径。当前，地产行业的毛利率创下近年来新低，其中一个主要因素就是前几年的高价地侵蚀了利润，在这种背景下，城市更新可以快速拉动毛利率上升。

以大悦城控股为例，虽然公司没有披露城市更新总数量，但根据其2020年财报，深圳中粮天悦壹号、69区创芯研发中心、深圳祥云国际、深圳云景国际、深圳25区项目和福田大悦中心项目均为城市更新项目，而当年深圳总计约10个项目。

正如大悦城控股对自身核心竞争力的阐述，即充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化。