回购+发行美元债 卓越集团增持融资信用 夯实企业信心

　　近日，卓越集团完成了0.5亿美元债回购，并新发行了1亿美元债，发行利率4.3%。在诸多民营房企加速处置临期美元债之时，卓越集团能够抢占美元债融资“席位”，并实现成功发行，确实有其过硬的实力。

　　事实上，自年初开始，“一行两会”发声保障房企融资，优化信贷政策，支持房地产企业合理融资，为房企融资开闸提供了条件，但依然存在一定的门槛。卓越集团能完成主动回购并重新成功发行美元债，侧面体现了卓越集团资金面的稳定及资本市场对它的认可。

　　美元债市场两级分化严重 财务稳健民营房企成资本首选

　　作为房地产企业的重要融资渠道，地产美元债信用是房企境外信用的直接表现。谁能在此时坚守自身现金流阵地，谁便能“活下去”。

　　2022年7、8月份是房企美元密集到期月，违约风险显著上行，卓越集团能通过提前赎回及发行美元债的方式，向市场释放信心，加固自身资金“安全垫”，这离不开卓越集团一直以来财务上的自律。

　　值得一提的是，卓越是目前少有的债市无波动的民营房企，也是目前唯一半年内实现两次发行低利率美元债的民营房企，其实力可见一斑。

　　今年3月18日，卓越商管宣布，成功发行1亿美元优先票据，债券期限3年，发行利率为2.91%，该利率创下卓越商管境外发债利率的历史最低记录，而此次发行的美元债利率同样保持在低利率的水平，充分体现了资本市场的认可。

　　数据显示，境外债方面，卓越集团的债券价格相对稳定，且存量美元债规模不大，仅4.5亿美元；境内债方面，深交所固定收益信息平台显示，卓越商管申报的21.6亿元“前海壹号大湾区绿色资产支持专项计划（碳中和）ABS项目”状态更新为“通过”。 3月3日，深圳市卓越商业管理有限公司新一期申报公开发行的公司债券项目状态更新为“通过”。 当前市场情况下，民营房企公开市场融资频频受阻，而卓越能在短时间内拿到金融监管机构的多张批文，无不体现了金融监管机构对卓越的认可与支持。

　　险资认购，体现公司的财务稳健

　　据了解，近期深圳及北京的多家保险资金投资机构也积极认购了卓越集团发行的CMBS和公司债产品。众所周知，保险资金投资涉及民生问题，保费的保值增值是重中之重，投资偏好基本是金融投资中最保守的。卓越的公开产品具有安全性高、收益率良等特点，既满足了保险机构对投资产品安全的考量，也满足了其收益要求，是当前动荡的房地产金融投资市场不可多得的安全标的。

　　虽然2022年融资“暖风”频吹，但是市场融资信心重塑仍然需要时间。此时，发债机构对于房企及其旗下物企融资信用度的考量依然严苛。卓越集团在财务层面的自律为此次美元债发行增加了不少助力。

　　首先，卓越在经营过程中对资金指标严格管控，保持融资杠杆规模适度，量入为出地科学运作资金，控制风险总量；降低对融资资金的依赖程度，分散资金风险。根据行业趋势和资金形势，积极动态调整发展策略，提前响应灵活应对提高自身跨行业周期的发展能力。

　　其次，在行业融资并不宽松的当下，卓越集团始终遵循严格的财务纪律，保持现金流、债务结构、信用评级等多个财务指标的健康度，以降低自身债务风险与融资成本，提升抗风险能力。在期限结构上，积极调节融资期限结构，优先选择中长期融资产品，对短期融资或即将到期的非短期融资，利用融资窗口主动置换调整；在渠道结构上，以传统银行融资为主，适度发展公开市场业务，保持对外信息的透明度，同时不在单家机构集中融资，以分散风险；在单笔业务金额上，避免单笔融资业务金额过大，以降低融资集中到期可能形成的风险。

　　此外，卓越集团一直以来的财务健康度表现及综合实力，也为此次美元债发行增加了助力。

　　数据显示，卓越一直保持位于“绿色档”行列，一直低杠杆前行。6月22日，据深交所最新披露，联合资信维持卓越商管公司主体长期信用等级为AAA，展望稳定。

　　在企业综合实力方面，卓越集团始终坚持商住并举，多航道协同稳健发展，而这正是利好融资的关键。围绕“1+1+X”布局战略，卓越始终重点开发大湾区、长三角以及其他一二线高增长城市，目前在全国40余城开发超200个项目，值得一提的是，卓越集团有超70%土储位于大湾区。数据显示，2021年卓越集团位列中国房地产开发企业销售30强，并连续18年入选“中国蓝筹地产企业”，荣膺中国房地产城市更新十强企业TOP2，中国房地产商业业地产综合实力TOP7。

　　坚持多航道运营

　　稳固企业发展基石 扩充现金流

　　一方面，财务健康的民营企业能够为房企提供足够的背书。另一方面，销售市场、经营能力等各方面组合而成综合信用背书，也能为企业扩展融资渠道提供新的桥梁。这都构成了房企融资能力的直接表现。

　　除了财务及融资能力的市场反馈，此次卓越集团之所以能够实现低利率美元债融资，更多地体现了卓越集团坚持多航道运营，拥有稳健基石及更宽裕现金流的直接表现。

　　与近年来因冲规模名声大噪的企业相比，卓越保持着难得经营层面的自律与稳健。严格坚持“以有利润的现金流”为核心，坚持商住并举，坚持多航道发展。面对前些年突飞猛进的地产行情，卓越集团也表现出不一般的克制与笃定。

　　首先，卓越主动建立“稳定经营”与“化解风险”二者互为因果的逻辑关系，通过多业务、多模式的运营调度，强化经营性回款，正向现金流保证长期从容发展。在行业“良币驱逐劣币”的趋势明显的情况下，赢得主动。

　　此外，在大资管时代，良好的资产运营也能为房企发展补给了更多的现金流量。

　　数据显示，2021年卓越集团资产运营核心收入超30亿，管理面积约120万㎡，在管项目38个。尤其在商办领域，卓越始终保持国内领先优势地位。其中深圳在建和开发的写字楼超过40座，包含卓越世纪中心、前海壹号、后海中心等明星地标，广受权威青睐。共计8座卓越商办产品取得9项LEED/WELL绿色建筑金级项目认证。过去一年，更在绿色建筑、设计美学、服务水平等多个考量维度，摘得4座权威大奖。

　　卓越商企服务延续上市蓬勃势头，吹响外拓号角，接连中标阿里巴巴、大疆等互联网龙头企业、500强企业总部和独角兽企业等优质项目，与大客户维持互信共赢；并成功拓展医疗等赛道，助力卓越可持续发展。

　　此外，卓越城市更新也位列中国房地产城市更新十强企业TOP2，旗下储备超百个优质项目，其中深圳过半，同样为卓越的未来蓄力长远。

　　在行业重塑信心的关键期，卓越集团以26年的稳健经营实力、高品质产品及服务，彰显卓越综合实力。此次美元债发行及回购也会卓越集团发展增加了新的底气与现金流量，于不确定性中尽显品牌房企良好根基。

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