国家统计局数据中的“城市房价压力”,房价还会降吗?

2022-08-16 08:51:14 和讯房产  小饼干


今天,国家统计局公布的两组数据值得关注,分别是1-7月份房地产开发投资销售情况以及?7月70城房价指数。

两组数据均显示,地产行业在六月经历短暂回温之后,继续掉头下行。

立秋到来,凉风渐起。

商品房销售跌幅收窄后再次扩大

7月份,全国房地产市场需求端最大的变化,就是销售端跌幅在6月份收窄后,跌幅再次扩大。

统计局数据显示,1—7月份,商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,累计同比降幅扩大0.9个百分点;商品房销售额75763亿元,下降28.8%,累计同比降幅收窄0.1个百分点。从单月数据上看,7月单月销售环比止升转降,商品房销售面积和销售金额环比分别下降49.1%、45.4%。

7月份数据回落,一方面是因为疫情后的需求在5-6月释放殆尽,7月需求释放进度放缓,且疫情在部分城市再次出现,也导致线下看房和交易受到影响。

另一方面,7月楼市问题继续向纵深演化,突出表现在部分城市停工半停工、推迟交付的项目出现“停供断贷”现象,购房者维权案例增加,市场对期房的接受度降低。

此外,房企为冲刺半年业绩,在5-6月份推盘比较多,7月份新房供应下降,销售也减少。

不过,值得注意的是,销售额累计同比降幅连续2月收窄,释放了一定的积极信号;同时,从房价上看,时隔9月房价重回万元,7月全国商品房销售均价为10471元/㎡,环比连续4月上升,7月环比上升7.37%,房价持续企稳也给行业释放了积极信号。

拿地和开工继续大幅度下跌

销售数据不景气的同时,开发商新开工的积极性继续下挫。

1-7月,全国土地购置下跌48.1%,略收窄0.3个百分点,单月同比跌幅47.3%,比上月的52.8%有收窄,1-7月新开工下跌36.1%,比1-6月的34.4%继续扩大,单月新开工下跌45.4%,比6月45.1%的跌幅微幅扩大。土地购置面积跌幅收窄,但新开工跌幅扩大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,上半年二三批次供地密集推出,地方政府拿出优质地块,且积极调整出让模式,给开发商让利。但是,由于信用风险事件不断爆发,停工烂尾现象增加,且向民生保障、金融领域传导,导致开发商开工的积极性下挫,拿地的主要是国企央企、城投,抵消不了民企暴雷的冲击。

此外,开发投资下跌幅度加大也值得关注。1-7月,开发投资下跌6.4%,跌幅比上半年扩大了整整一个百分点,其中住宅开发投资跌幅(-5.8%)扩大了1.3个百分点,跌幅大于全部房地产,彰显了住宅投资受到信用风险事件的影响更大。单月来看,7月份房地产开发投资下跌12.3%。

李宇嘉指出,开发投资跌幅连续扩大,主要受到土地购置、新开工持续下跌的影响。土地购置费、建筑工程投资合计占开发投资的70%左右,二者目前已经分别连续下跌14个月、12个月,并且近几个月呈现35%-50%的巨大跌幅,必然拖累开发投资,且由于土地购置费滞后计入开发投资,新开工继续下跌,后续开发投资仍会受到拖累。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也认为,房企端目前的投资信心仍不足。从单月数据上看,开发投资增速止升转降,说明信心修复进程仍较缓慢。

大部分二三线城市房价跌回一年前

市场方面,房价指数面临继续降温的压力,亟需各地积极出台政策确保市场复苏。

根据简单算术平均计算,7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%,同比涨幅为-1.7%。当前新房价格指数无论是环比跌幅还是同比跌幅,均有扩大。除了季节性因素外,7月份很多城市交易市场表现不好,使得价格数据出现了继续降温的现象。因此不能对市场复苏过于乐观,同时也要求各地政策放松需要继续发力。

图源统计局

从数据看,成都、杭州和西安等城市表现较好。说明当前楼市复苏过程中,有部分重点二线城市表现较好。但也需要看到,除了此类城市外,其他城市的市场压力普遍是比较大的。由于新房环比连续11个月下降,导致同比指数(同比指数为过去12个月环比指数连乘得到)跌幅连续3个月扩大,从6月份的-13.%扩大到7月份的-1.7%。同比下跌城市数达到48个,意味着大部分城市新房价格低于去年同期,除了一线城市微幅上涨外(涨幅持续收窄),二三线66个城市中的大部分城市房价跌回一年前。

分类来看,二手房价格指数明显弱于新房,7月份70城二手住房价格指数环比下跌0.2%,比新房价格指数下跌跌幅要大,且连续11个月下跌(与新房一样)。今年以来,二手住房价格指数月平均跌幅为-0.27%,比新房-0.1%的平均跌幅要大,显示二手住房市场整体要弱于新房市场。

李宇嘉指出,出现这种情况是由于新房整体呈现降价促销态势,很多城市二手住房价格高于新房,特别是二三线城市,因此,购房者更愿意选择新房。前几年楼市祸火热,导致近年来次新房挂牌多,老破小远的二手房很难卖得出去,价格一路阴跌。此外,二手房交易税费成本(契税、增值税、所得税等)也大于新房。

未来房价走势,取决于供给端的风险事件能否缓解

从7月份房价数据来看,由于商品房销售回落,特别是行业风险事件继续发酵、向纵深演化,市场(金融机构和购房者)对开发商的信心继续下降,企业资金链紧张加剧,从而导致开发商不得不继续降价促销。可见,行业供给端的冲击是房价不稳、信心不稳的主要原因。

因此,未来房价走势,取决于供给端的风险事件能否缓解,以及需求端的政策力度。供给端房企暴雷、交付难,导致信心不足,金融机构不给融资,购房者不愿意买房,企业资金链进一步紧张,不得不降价促销,不愿意拿地。因此,房价、地价稳定的关键在于,供给端的冲击能否止住。同时,需求端提振信心的关键,也在于供给端能否释放出好消息,而不是现在不断听到的交付难、企业暴雷。

当然,需求端好转,还需要政策释放。7月28日的政治局会议,将房地产的内容放到防风险表述中。显然管理层已经认识到,供给端的冲击、风险事件不断爆发,并向民生保障、市场预期、银行担忧不良资产等方向演化,如果得不到有效处置,房地产全链条下行的走势就难以止住,供给端对需求端预期和销售的冲击,就难以止住。

近期,风险处置进度较快,包括各地成立纾困基金、央企AMC开始对接出险项目、保交楼上升为楼市主题,夯实地方主体责任等等,都意味着风险处置开始加速,如果四季度供给端冲击得到缓解,辅以需求端政策再次出台(比如南京调整“认房又认贷”),房地产全链条下行的局面有望得到缓解。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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