千亿梦远,浙江地产富豪意难平

2022-08-23 08:59:58 21世纪经济报道 

  8月22日,佳源国际(02768.HK)公告称,自上午9时起短暂停牌,以待刊发内幕消息。正值财报季,这让投资者担忧,佳源国际的中报能否如期发布。

  此前,佳源国际已预告,因疫情导致交付的总建筑面积减少,今年上半年的收益将较去年同期的93.64亿元下跌约25%,而纯利将较去年同期的21.7亿元下跌约55%-75%。

  销售疲软,债务承压,佳源国际实控人沈天晴的千亿梦渐行渐远。

(沈天晴 来源:官方公众号)
(沈天晴 来源:官方公众号)

  4月30日,佳源国际一笔美元债(JIAYUAN 12 10/30/22)票息到期未付,引发评级下调。佳源国际最终于30天宽限期内兑付了该笔票息。而在勉力支撑三个月后,佳源系一笔境内私募债“19佳源03”还是走向了展期。

  实控人支持

  在房地产行业,佳源国际较为低调,在公开市场拿地不多,销售规模也不突出,不过其背后的佳源集团不容小觑。

  佳源国际控股以房地产开发为主,物业服务为辅,2016年3月在香港联交所主板上市。

(来源:官方公众号)
(来源:官方公众号)

  从股权结构看,佳源国际的控股股东为明源集团投资有限公司,持股比例73.46%,公司实际控制人为沈天晴。

  据克而瑞数据,2021年佳源国际以322.7亿元的操盘金额位居房企第74位,在“浙系房企四小龙”中垫底。

  但沈天晴的实力不止于此。佳源集团旗下的申城集团、杭城集团、京城集团及文旅集团等四个企业的地产业务,均未进入上市公司。

  2019年,佳源国际曾喊出“三到五年内合约销售金额突破1000亿”的目标。

  沈天晴也曾公开表示,“整个集团的地产板块,约六成的地产业务在我的私人公司名下,我愿意将这些资产,未来逐步注入上市公司。”

  为了完成千亿房企梦,沈天晴自2018年开始将优质资产注入佳源国际。

  2018年-2020年,他将总价6.93亿港元的上海项目、6.89亿港元的佳源服务以及48.41港元的安徽项目,注入佳源国际。

  2021年1月,佳源国际又以72.48亿港元受让大股东沈天晴持有的鲁源投资100%股权,后者间接持有三个青岛项目及一个威海项目。

  一系列操作之下,2018年-2020年,佳源国际的土储从920万平方米增加至1765万平方米,其中仅并购的安徽和上海资产包,就增加超400万平方米。

  不过,当地产行业融资收紧,中小房企尤其不易,限制了佳源国际的扩张。

  财报显示,2021年,佳源国际的合约销售额为360.53亿元,同比上升17%,未能完成当年405亿元的销售目标;营收189.5亿元,同比减少1.1%;归母净利润24.19亿元,同比减少28.36%。

千亿梦远,浙江地产富豪意难平

  截至2021年财报期末,佳源国际的现金及银行结余为98.3亿元,扣除已收预售按金后的资产负债比率约为60.62%,较前一年减少3.66个百分点;非受限现金短债比为1.36,净资本负债比率约53%。

  佳源国际认为,由于严格控制购地回笼比,审慎负债扩张,因此将公司的流动性维持在稳健安全的水准。

  出售资产

  地产行业流动性紧缩已超过一年,即使身处绿档,佳源国际也受到不少影响。

  今年初开始,沈天晴出售资产的步伐加快。2月,佳源国际委托戴德梁行售卖香港部分物业,意向价超过11亿港元。

(来源:官方公众号)
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  此外,作为佳源国际和佳源服务的实控人,沈天晴在5月11日质押了上述公司市值分别高达11.19亿港元和12.56亿港元的股份予新鸿基财务,股权占比分别为21.11%和73.56%。

  5月26日,佳源国际公告,拟出售佳源服务4.5亿股普通股,相当于佳源服务已发行股本的73.56%,这也是佳源国际在佳源服务间接持有的全部权益,买方为金科智慧服务。不过该笔交易最终告吹。

  6月1日,佳源国际又发公告,计划以8.79亿元出售位于江苏盐城的一处在建商住项目,资金用于运营和还债。

  2019年,佳源国际对这一项目的收购价为10亿元,再加上产生的开发成本约5.24亿元,如今几乎是半价出售,不难看出沈天晴急于变现。

  6月下旬,佳源国际与清盘申请的呈请人达成和解协议。但沈天晴的债务危机并未解除,佳源国际还有7只存续美元债,包括将于2022年10月到期的2亿美元离岸债券,2023年2月到期的1.76亿美元债券,以及2023年4月到期的3亿美元债券。

  境内债方面,原本于8月19日到期的私募债“19佳源03”,已提出将6.45亿元本金展期一年。

  另一笔私募债“20佳源03”将于9月23日到期,本金余额为4亿元。

  债务密集到期,沈天晴能否闯关?这既视乎佳源系的资产处置速度,也要看外部的援助力度。

  6月,佳源国际与信达香港签署了合作备忘录,后者将在盘活存量资产、优化资源配置、改善流动性、企业纾困等方面提供支持。

(责任编辑:蒲莎莎 )
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