千亿梦远，浙江地产富豪意难平

　　8月22日，佳源国际（02768.HK）公告称，自上午9时起短暂停牌，以待刊发内幕消息。正值财报季，这让投资者担忧，佳源国际的中报能否如期发布。

　　此前，佳源国际已预告，因疫情导致交付的总建筑面积减少，今年上半年的收益将较去年同期的93.64亿元下跌约25%，而纯利将较去年同期的21.7亿元下跌约55%-75%。

　　销售疲软，债务承压，佳源国际实控人沈天晴的千亿梦渐行渐远。

（沈天晴 来源：官方公众号）

　　4月30日，佳源国际一笔美元债（JIAYUAN 12 10/30/22）票息到期未付，引发评级下调。佳源国际最终于30天宽限期内兑付了该笔票息。而在勉力支撑三个月后，佳源系一笔境内私募债“19佳源03”还是走向了展期。

　　实控人支持

　　在房地产行业，佳源国际较为低调，在公开市场拿地不多，销售规模也不突出，不过其背后的佳源集团不容小觑。

　　佳源国际控股以房地产开发为主，物业服务为辅，2016年3月在香港联交所主板上市。

（来源：官方公众号）

　　从股权结构看，佳源国际的控股股东为明源集团投资有限公司，持股比例73.46%，公司实际控制人为沈天晴。

　　据克而瑞数据，2021年佳源国际以322.7亿元的操盘金额位居房企第74位，在“浙系房企四小龙”中垫底。

　　但沈天晴的实力不止于此。佳源集团旗下的申城集团、杭城集团、京城集团及文旅集团等四个企业的地产业务，均未进入上市公司。

　　2019年，佳源国际曾喊出“三到五年内合约销售金额突破1000亿”的目标。

　　沈天晴也曾公开表示，“整个集团的地产板块，约六成的地产业务在我的私人公司名下，我愿意将这些资产，未来逐步注入上市公司。”

　　为了完成千亿房企梦，沈天晴自2018年开始将优质资产注入佳源国际。

　　2018年-2020年，他将总价6.93亿港元的上海项目、6.89亿港元的佳源服务以及48.41港元的安徽项目，注入佳源国际。

　　2021年1月，佳源国际又以72.48亿港元受让大股东沈天晴持有的鲁源投资100%股权，后者间接持有三个青岛项目及一个威海项目。

　　一系列操作之下，2018年-2020年，佳源国际的土储从920万平方米增加至1765万平方米，其中仅并购的安徽和上海资产包，就增加超400万平方米。

　　不过，当地产行业融资收紧，中小房企尤其不易，限制了佳源国际的扩张。

　　财报显示，2021年，佳源国际的合约销售额为360.53亿元，同比上升17%，未能完成当年405亿元的销售目标；营收189.5亿元，同比减少1.1%；归母净利润24.19亿元，同比减少28.36%。

　　截至2021年财报期末，佳源国际的现金及银行结余为98.3亿元，扣除已收预售按金后的资产负债比率约为60.62%，较前一年减少3.66个百分点；非受限现金短债比为1.36，净资本负债比率约53%。

　　佳源国际认为，由于严格控制购地回笼比，审慎负债扩张，因此将公司的流动性维持在稳健安全的水准。

　　出售资产

　　地产行业流动性紧缩已超过一年，即使身处绿档，佳源国际也受到不少影响。

　　今年初开始，沈天晴出售资产的步伐加快。2月，佳源国际委托戴德梁行售卖香港部分物业，意向价超过11亿港元。

（来源：官方公众号）

　　此外，作为佳源国际和佳源服务的实控人，沈天晴在5月11日质押了上述公司市值分别高达11.19亿港元和12.56亿港元的股份予新鸿基财务，股权占比分别为21.11%和73.56%。

　　5月26日，佳源国际公告，拟出售佳源服务4.5亿股普通股，相当于佳源服务已发行股本的73.56%，这也是佳源国际在佳源服务间接持有的全部权益，买方为金科智慧服务。不过该笔交易最终告吹。

　　6月1日，佳源国际又发公告，计划以8.79亿元出售位于江苏盐城的一处在建商住项目，资金用于运营和还债。

　　2019年，佳源国际对这一项目的收购价为10亿元，再加上产生的开发成本约5.24亿元，如今几乎是半价出售，不难看出沈天晴急于变现。

　　6月下旬，佳源国际与清盘申请的呈请人达成和解协议。但沈天晴的债务危机并未解除，佳源国际还有7只存续美元债，包括将于2022年10月到期的2亿美元离岸债券，2023年2月到期的1.76亿美元债券，以及2023年4月到期的3亿美元债券。

　　境内债方面，原本于8月19日到期的私募债“19佳源03”，已提出将6.45亿元本金展期一年。

　　另一笔私募债“20佳源03”将于9月23日到期，本金余额为4亿元。

　　债务密集到期，沈天晴能否闯关？这既视乎佳源系的资产处置速度，也要看外部的援助力度。

　　6月，佳源国际与信达香港签署了合作备忘录，后者将在盘活存量资产、优化资源配置、改善流动性、企业纾困等方面提供支持。