浙江省房协牵头开展房企与金融机构对接需求调研

　　8月24日，浙江省房地产业协会官微发布消息，浙江省房协开展浙江省房地产企业与金融机构对接需求调研。

　　据披露，浙江省房协此次调研对象为企业发展过程中遇到阶段性流动性资金困难的浙江省房地产开发企业。调研企业应经营状态正常，财务制度健全；企业及项目发展具有较好的市场前景，信用记录良好。

　　对接事项包括保交楼项目资金需求情况、推动危困房企项目并购重组、支持房地产企业合理融资需求、落实差别化住房信贷政策、强化优化金融支持服务以及加强全省已签约金融机构联动。

　　对此，同策研究院资深分析师肖云祥认为，该措施可以看做是政府出台行业纾困方案的一个前期摸底工作，提前了解当前部分流动性紧张的企业资金困难情况、融资需求等，提前掌握可能会发生的“险情”，并在后期制定相应的纾困策略，这对提前防范市场风险有积极意义。

　　流动性依然紧张

　　前述内容来自一份以浙江省房协名义发出的《关于开展我省房地产业协会与金融机构对接需求调研的通知》（简称《通知》）。《通知》显示，目前浙江省房地产业协会已与建设银行(601939)浙江省分行、工商银行(601398)浙江省分行、招商银行(600036)杭甬温分行、浙商资产达成战略合作，推进了全省金融机构联动支持房地产融资需求的工作。

　　事实上，这并非该房协第一个纾困房企动作。今年6月7日，浙江省房协与浙商资产达成合作协议，共同发起设立“并购重整合伙企业（有限合伙）”，推动危困房企项目并购重组，化解房地产行业金融风险。7月26日-7月27日，中房协也在杭州举办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类调研总体是属于常规性的工作，是目前保交楼大环境下的地方创新版本。值得肯定的是，这是全国首个房协牵头做的，此次调研可能包括保交楼项目资金需求情况、危困房企项目并购重组、房企合理融资、差别化住房信贷政策、金融支持服务、房企金融机构联动等。

　　这也从一个侧面印证了房企在销售端与融资端的受限。在合同销售疲软和融资渠道收紧的情况下，房企优先考虑保存流动性而非补充土储。来自第三方机构的统计数据显示，今年前7月，全国土地销售额同比大幅下滑。

　　2022年上半年，受多地疫情反复等因素影响，全国房地产市场经历了严峻的挑战，商品房销售规模大幅下降。为了保住流动性，房企不得不采取降价促销的策略提振销售额，这直接导致企业利润率承压。

　　适逢中报季，不少房企宣布2022年上半年将转为净亏损或净利润将较去年同期显著下滑。综合房企发出的盈利预警公告，大多数房企预期利润损失和盈利下滑的原因包括：项目完工交付放缓导致收入下降；毛利润率下滑；减值损失下降；合资企业承受更高损失或获取更低利润；外汇损失等。

　　买方市场

　　肖云祥认为，从房企出险情况看，市场因素是不可忽略的。自今年1月以来，杭州房地产市场较为低迷，成交量一直处于低位，在“5·17”新政后市场热度才有所回升，但依然不及预期，目前来看市场观望情绪依然较重。在当前市场背景下，房企正常回笼资金必然受到影响，资金链条将长期承压。

　　今年5月17日，杭州宣布对二手房限购政策进行优化调整（简称“5·17”新政）。在杭州市限购范围内购买二手住房，落户杭州未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非杭州市户籍家庭需在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。

　　此前，无论购买新房还是二手房，杭州户籍人口需要提供两年社保才能购买，现在落户就能购买二手房。此前，非杭州户籍人口必须五年社保才能买房，现在买二手房，只需要1年社保或纳税即可。

　　优化调整之后的政策不仅大幅放松了限购，还在契税上作出了调整，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。

　　这就意味着，二手房的流动门槛被大幅降低，且优化了流动成本。此前杭州一手房市场频繁上演“万人摇”，“5·17”新政有助于二手房成交量扩大，盘活存量房。然而，杭州二手房市场却迎来了挂牌量激猛。

　　一名刚在杭州未来科技城置业的买家对21世纪经济报道记者透露，位于未来科技城的阳光城(000671)未来悦max小区最近有二手房报价仅在5.5万元/平方米，而此前该小区的房源挂牌价至少在八九万元/平方米。这一楼盘距离某互联网大厂仅一两公里。

　　她认为，杭州楼市在“阴跌”。据第三方平台数据显示，杭州自今年3月以来，二手房挂牌量呈明显上涨，几个月来，杭州二手房挂牌量达到17万套。

　　二手房挂牌量呈放量趋势，但成交量未见回暖。七月份下旬开始，杭州二手房市场的成交已经开始逐渐回归新政前状态。

　　“目前杭州房地产市场已是买方市场。”一名中介人员分析，杭州楼市购买力不足，房东的预期价格与买家预期价格差距比较大，导致一直没有成交。据其透露，从该中介公司内网数据可见，目前杭州每个月网签量不足四五千套，加上这两年集中交付楼盘比较多，新交付的房源中就有10%-20%房源挂牌。

　　杭州奥体板块因为此前一手房投资客居多而成为杭州楼市风向标。目前，不少置换客户成为这一板块成交主流。但挂牌量过大成为了该板块进入买方市场的一大标志。据不完全统计，保利澄品101项目，总体量2000套左右，目前挂牌量200多套；加上“奥体三兄弟”，也有近200套挂牌量；另一个酒店式公寓项目——山水时代，总体量2000套，挂牌房源数量达到500套。

　　曾经被房企视为“黄金宝地”的杭州，已有进入存量市场的信号，那些在这里砸下重金拿地的房企，也将面临利润率的挑战。