告别高增长：房地产的阵痛与自救

　　过去多年来，房地产业一直维持着“高杠杆—高增长”的发展模式，虽然略显粗放，但得益于城市化进程中的土地、金融、人口等红利，行业仍然保持了约20年的快速发展。

　　2020年年中，“三道红线”政策出台，标志着行业去杠杆的大幕正式拉开。去年下半年以来，信贷政策一度收紧，加之疫情出现反复，交易端和融资端双双降温，房地产业的流动性受到明显影响。

　　同时，随着城市化进程进入新阶段，房地产业曾享受过的红利正在减退。

　　从这些层面上看，房地产业的高杠杆与高增长都将不可持续。事实上，近两年来，行业的深度调整已经出现，并给企业的发展带来前所未有的压力。

　　在房地产企业的财务报表上，也清晰地展示着他们承受的压力，以及为自救做出的努力。

　　波及产业链

　　长期以来，房地产业都以规模增长作为最主要的考量指标。仅仅在一年前，行业还对规模的逆势增长津津乐道。2021年上半年，市场交易旺盛，不少企业的销售规模创下历史同期新高。

　　但此后，市场交易降温，直到2022年下半年，仍然处在筑底中。销售不佳，以及在去年同期高基数的对比下，房企的销售规模普遍录得下滑。

　　今年上半年，万科、碧桂园等头部房企的销售额均有近4成的降幅，融创的降幅则超过6成。其他大中型房企中，销售规模的降幅多在30%到60%不等。已经出现债务违约的蓝光，销售降幅则超过90%，公司仍处于亏损状态。

　　根据中指研究院的数据，今年1-6月，百强房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%。其中，迈入百强门槛的房企数量有85家，比去年同期减少了47家。

　　由于很多房企降价促销，加之合作开发比例增加，使得利润也有所减损。过去几年来，房企的利润规模和利润率出现震荡下滑，今年上半年，这种趋势仍在持续，多数企业的归母净利润、净利润率、毛利润率等指标均出现下行。

　　房地产市场的降温，还对产业链企业带来了影响。以新房和二手房交易代理为主要业务来源的贝壳找房，上半年的总交易额约为1.23万亿元，同比下滑了46.5%。其中，存量房交易额同比下滑42.1%，新房交易额的降幅则达到50.6%。

　　由于不少物管企业对母公司有较强的业务依赖，业绩的影响也不可避免。今年上半年，时代邻里、融创服务的业绩均表现不佳。

　　作为房地产的重要下游行业，家居家装企业的业绩也受到了波及。今年上半年，居然之家实现销售额470.7亿元，同比下降约7.5%。该公司在中报中表示，较房地产行业而言，家居装饰及家具行业受经济周期性波动的影响相对较小，但房地产市场、消费景气度等潜在不利变动仍可能影响家居装饰消费需求的释放。

　　在该行业中，以定制家居为主要业务模式，并与一些大型房企有合作关系的好莱客(603898)，则遭遇营收和利润的双双下滑。同期，东易日盛(002713)也遭遇了营收和利润的双降。

　　流动性仍是头等大事

　　与销售的下滑相比，房企更关注财务的安全。近两年来，因战略错判和市场调整，陆续有房企出现债务违约，而一旦形成连锁反应，企业就很难从泥潭中走出。

　　据贝壳研究院的统计，房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元，比2021年下降约25%，但仍处于接近万亿元的高位。在这个偿债大年中，保持流动性的充裕仍是房企的头等大事。

　　已经发布中报的房企中，流动性状况好坏不一。今年上半年，碧桂园可动用现金余额约人民1479.8亿元，现金短债比约2倍，短期偿债无压力。其他重要房企中，龙湖、绿城、旭辉的现金短债比分别为4倍、2.3倍、1.6倍，同样暂时没有偿债压力。

　　同期，蓝光、泰禾的现金短债比分别为0.1、0.04。说明这两家已经出现债务违约的企业，财务状况还面临挑战。

　　“扩充流动性的传统途径有两条：强化销售、扩大融资。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，在现有的市场环境下，这两个途径的效果都较为有限。

　　该人士表示，虽然企业已经普遍将销售回款率定在90%以上，且有不同类型的促销手段，但在市场升温不及预期的情况下，靠销售获得的回款仍然有限。同时，现阶段的融资闸门主要针对优质房企开启，纾困方案也仅针对优质项目，一些陷入困境的企业，仍然无法获得流动性的注入。

　　他表示，为扩充流动性，企业已经启动了非常规的渠道，如裁员降薪、股权转让、减少投资等。其中，在去年以来的土地交易中，房企的积极性明显不足，即体现出通过减少投资来保持流动性的考量。

　　去年下半年开始，房企的新增土储就明显下降，今年上半年，这种情况仍在持续。公告显示，上半年龙湖新增17宗土地，总建筑面积为226万平方米。与去年同期的53宗土地、总建筑面积为1292万平方米相比，有大幅下滑。

　　同期，万科、碧桂园、中海、金茂、旭辉等房企也均减少了拿地支出。不出意外地，出险房企普遍没有新增土地储备。

　　信心与解法

　　“在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。”在8月31日的业绩会上，万科董事局主席郁亮说。

　　这一表态未必能代表整个房地产业的看法，但今年以来，房地产业的政策环境已经明显改善。

　　进入2022年，各级监管部门多次释放利好消息，房企融资闸门也有条件地开启，且经过三次降息后，当前的首套房贷最低利率已降至历史低位。

　　8月中旬，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，房地产整体上处于筑底阶段。但此时，市场交易正在出现改善迹象。中指研究院的统计显示，今年1-8月，百强房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅比前六月收窄2.4个百分点。

　　在近期的业绩会上，房企高管在努力传递积极信号。与郁亮的表态类似，中国金茂总裁李从瑞表示，今年应该是底部，未来几年整个行业会呈现企稳态势。龙湖集团董事会主席吴亚军也表示，行业正在从底部走出。

　　值得注意的是，这些表态主要来自于基本面良好的大型房企。

　　前述房企人士表示，大房企尚有回旋的余地，但一些小企业和现金流紧张的企业能做的，只能是“与时间赛跑”，即在现金流枯竭之前，期待市场真正回暖。如果不幸遭遇资产并购，他们的谈判筹码也很小。

　　近期，不少城市推出房地产纾困政策，曾让企业看到曙光。但在稳民生的框架下，“救项目、不救企业”才是纾困基金的运作原则。

　　郁亮表示，对行业来说，眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。但对于处在变革中的房地产业而言，除非市场快速回暖，否则找到解法的过程，仍将是一个长期的探索过程。