筑牢发展根基 助推高质增长 招商蛇口穿越周期韧性显现

　　2022年上半年，在宏观经济下行与疫情反复的双重影响下，房地产行业依旧困难重重。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利逐步减弱，房地产行业已失去高速发展的基础，在购房者信心不足、部分房企已出现现金流危机的情况下，房地产行业将重塑格局。

　　不过，虽高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在，业内普遍认为，经营稳健、财务安全的企业将在这一轮深度调整中获得可持续发展的机会。

　　而从近日公布的半年成绩单来看，招商蛇口(001979)显然已拿到穿越周期高质发展的绿卡。

　　公告显示，2022年上半年，招商蛇口实现营业总收入575.63亿元，归属于上市公司股东的净利润18.87亿元；截止2022年6月30日，招商蛇口总资产达8803.79亿元，同比上升6.11%，归母净资产为982.8亿元。整体而言，招商蛇口主要经营指标稳中有进，企业发展韧性十足。

　　不过，“城门失火，殃及池鱼”，在行业震荡之下，任何一家企业都难以独善其身，招商蛇口亦直面市场挑战。大变局之下，招商蛇口将如何突出重围？我们试图在这份半年报中寻找招商蛇口的通关秘籍。

　　持续释放销售势能 筑牢可持续发展根基

　　2022年上半年，招商蛇口以“一城一模板”2.0为抓手，在弱市环境下盘库存、抓去化，运用数字化营销手段，加强销售及回款管理。

　　根据公告，报告期内，招商蛇口累计实现签约销售面积487.51万平方米；累计实现签约销售金额1188.27亿元，尽管销售表现均出现不同程度的下滑，但远低于克而瑞百强房企50.7%及52.9%的降幅水平，在全国房企全口径签约金额排名第6，较上年同期提升1位。

　　实际上，梳理过往房企销售成绩不难发现，招商蛇口可以称得上是百强房企销售排行榜上排名上升最快的头部房企之一：2016-2017年位居克尔瑞销售榜第14名，2018-2019年升至第12名，而在2020年跻身第10名之后，招商蛇口更是开足马力，至2021年跃升至第7名。

　　逆势突围，销售表现优于同业的背后是企业持续深耕的成果。具体来看，上半年，招商蛇口在上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉等14个城市进入当地流量销售金额前十，这些城市具备购买力强，项目去化快的优势，能够为房企保留足够的增长空间，城市深耕成效进一步凸显。

　　房地产市场规模见顶成为行业共识，但高能级城市仍具备发展潜力，对优质区域的战略坚守和深耕，将持续深化企业可持续增长的韧性，是托底业绩稳健增长的重要前提。这正是招商蛇口开疆扩土的关键指引。

　　上半年，招商蛇口投资管控进一步加强，聚焦“强心30城”，深耕其中“6+10城”，夯实投资质量。半年报显示，前6月，公司累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米，主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市，优质的土储保障了后续销售的安全性。

　　值得一提的是，上海是招商蛇口上半年新拓版图中最为浓墨重彩的一笔。两次集中供地中，招商蛇口以334.23亿元的代价共拿下9宗地块，根据克而瑞上半年上海企业拿地权益金额榜单，招商蛇口以超过第二名约68%的幅度，高居第一。

　　而上海楼市的表现也没让招商蛇口失望。尽管上半年上海遭遇疫情围困，但在经历了短暂的停滞后，凭借强劲的复苏势头，6月份已实现基本全面复苏，上海中原地产数据显示，6月，上海新建商品住宅成交面积环比增长742.1%、成交均价环比涨5.7%，7月，新建商品住宅成交面积环比增加13%。

　　进入下半年以来，招商蛇口拿地势头依然不减，仅7月便新增9宗住宅用地，拿地总金额293.3亿元，拿地金额占销售金额比重122.7%。根据拿地金额计算，前7月一线城市占比55.5%，二线城市占比30.7%，其中上海占比35.6%，北京占比11.2%，深圳为8.8%。中指院最新发布的数据显示，截至8月，今年以来招商蛇口累计新增货值1211亿元，高居全行业第三位。

　　丰厚优质的土地储备无疑是销售规模增长的动力源(600405)，将持续助力企业的销售业绩规模提升。中信建投(601066)在研报中指出，预计招商蛇口下半年还将有充足货值供应，将带动公司的销售继续改善，预计可完成全年销售目标。

　　下半年的销售数据也佐证了这一预想。根据公告，公司7月单月实现销售金额240亿元，同比提高18.3%，而同期百强房企销售同比下滑35.3%，克尔瑞最新公布的1-8月房企销售排行榜显示，前8月招商蛇口销售额达1666.1亿元，完成全年业绩的半数有余，通过计算得出，7、8月招商蛇口已累计实现478亿销售额，复苏势头强劲，企业韧性尽显。

　　财务结构优化 积极参与房企纾困

　　上半年，愈演愈烈的“停贷”风波搅扰着脆弱的房地产市场，这场风波折射出行业中的多方困局，对于购房者和投资者来说，企业财务状况和现金流成为关注的焦点。

　　查阅招商蛇口近年来的财报可以发现，企业现金流足以经得住市场的考验。半年报显示，得益于良好的经营，招商蛇口的经营现金流达36亿元，同比增长29.8%，值得注意的是，招商蛇口已经连续3年经营现金流为正。

　　在债务方面，招商蛇口则一直处于可控的低位状态。财报显示，招商蛇口滚动监测三道红线监管指标，截至6月末均处于绿档范围。不仅如此，在稳居绿档的基础上，招商蛇口再度将现金短债比指标优化，由2021年末的1.25提升至1.48。

　　与此同时，招商蛇口充分发挥企业信用优势，在上半年采取了中短期稳杠杆和优结构的融资策略，加码债务结构稳固、风险可控。数据显示，截止期末，招商蛇口的融资余额1987.44亿元，其中银行贷款为1263.51亿元，债券为454.37亿元。这其中，短期借款仅为3.18亿元，一年内到期非流动负债为316.97亿元，而招商蛇口所持的货币资金为779.45亿元，覆盖短债无压力。

　　除债务可控、资金充沛之外，融资方面，招商蛇口凭借明显优势使得融资成本保持在低位，并多次低息发债。值得注意的是，招商蛇口是首个抓住以并购贷为代表的融资窗口的房企，3月公司完成30亿并购贷中票的发行，期限3-5年，利率2.89%-3.55%。

　　华泰证券(601688)发布的研报中显示，截至8月29日，招商蛇口年内境内债券融资规模累计已达188亿，平均利率仅2.99%，其中96亿债券期限不低于5年，包括一笔规模达32亿的ABN，利率为3.5%，期限长达15年。上半年公司综合融资成本为4.1%，较21年下降38bp，融资优势进一步凸显。

　　凭借高度的风险防范意识、稳健的财务水平及畅通的融资渠道，招商蛇口拥有丰富的金融资源，并积极参与到房企纾困当中。

　　4月，招商蛇口与长城资管、佳兆业签署战略合作协议，就多个项目推进合作方案，8月初，招商蛇口宣布拟通过债务重组等方式推动深圳半岛城邦五期项目顺利进行；8月31日，招商蛇口再与广州富力签订华南区域城市更新项目战略合作框架协议。

　　中信建投认为，项目开发，配套资金先行，公司在获取优质金融资源的同时，加大在房企纾困方面的动作，未来或将有更多项目落地，有助于公司进一步提高市场影响力和市场份额，为公司未来发展带来积极影响。

　　构建绿色人居 勇担社会责任

　　除借助自身优势助力出险房企纾困之外，招商蛇口积极履行央企责任担当还表现在诸多方面。

　　作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，招商蛇口聚焦“健康、科技、绿色”，参与建设绿色智慧城市，推动建筑产业化，在低能耗建筑、超低能耗建筑、零能耗建筑等方面持续发力。

　　上半年，招商蛇口新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积363万平方米；其中绿色二星及以上认证项目19个。截至2022年6月末，公司累计建设绿色建筑项目377个，建筑面积达4602万平米。此外，公司装配式建筑面积达1860.5万平米，占新开工及在建项目面积比例为58.2%。

　　疫情之下，招商蛇口积极履行社会责任，妥善落实国家出台的房租减免政策要求，切实减轻服务业小微企业和个体工商户的经营负担。截至6月30日，招商蛇口经营管理的持有物业中已签约减免租金约为6亿元，其中报告期内实际减免金额3.7亿元，减免租政策惠及租户4000余家。

　　行业没有永远的冬天，也没有等不来的春天。如今，在一系列加码稳地产，为市场解压的举措之下，市场信心正逐渐修复，而强劲的销售动力、稳健的财务结构及突出的信用优势构建起来的长期竞争力，正是招商蛇口高质增长的通关秘籍。可以预见的是，招商蛇口将成为地产股中具备强抗风险能力标的，吸引更多看重长期价值的投资者的目光和选择。

　　基于对公司未来潜力的长期看好，8月以来，包括申万宏源(000166)、平安证券、中金在内的八家机构给出维持“买入”评级。