丁祖昱：房企长租公寓盈利难题逐渐破解

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

8月，迎来各家上市房企的半年报季，上半年由于疫情反复，住房租赁行业也受到一定影响，但作为国家民生保障行业之一，租赁行业始终受到各方关注。

据房企披露的半年报，我们发现经历了早期的急速规模扩张后，目前各家房企的长租公寓业务每年都基本保持了稳定增长。

房企租赁企业拼规模的时代已褪去

房企系进入住房租赁行业已超过5年，各企业间的规模分化开始逐渐显现。

从2022年上半年住房租赁企业开业规模榜来看，排名前两位的万科泊寓和龙湖冠寓开业规模已超过10万间，与第三名有将近3万间差距，而30位的入榜门槛仅是千间规模，房企租赁企业拼规模的时代逐渐褪去。

截至2022年上半年，万科泊寓累计开业16.95万间，管理房源20.99万间，上半年共新获取10个项目，房间数9674间，开业规模较2021年底增长4.39%。龙湖冠寓开业规模超11万间，较2021年底增长3.77%，招商伊敦公寓管理规模为3.7万间，较2021年底增长2.78%。经历了早期跑马圈地的规模扩张后，各家业绩每年都开始保持稳定增长趋势。

从2021年开始，多数企业便逐渐放慢规模扩张脚步，注重稳健增长，与此同时，开始聚焦开业项目精细化运营。

根据各家房企半年报披露的相关数据，泊寓的出租率为94.0%，续租率为56%，龙湖冠寓整体出租率达93.3%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.4%，方隅公寓稳定运营的一线重资产项目平均出租率超85%，企业整体的运营效益均保持稳定，并未受疫情影响出现大幅下跌。

盈利难题逐渐破解

盈利问题一直是住房租赁行业面临的难题之一。随着金融支持力度加大，以及各地奖补政策的不断发布，都给行业盈利带来了积极信号。

2022年2月，旭辉瓴寓出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。这是租赁住宅领域首个实现“投融建管退”资管全周期跑通的示范性项目。

2022年8月16日，三单保租房公募REITs开启申购，认购阶段便迎来“疯抢”，使得三单产品均提前结束认购。8月31日，三单保租房REITs正式上市，实现30%涨停。尽管目前保租房公募REITs的底层资产均为地方安居企业，未来可能对市场化租赁企业开放，这也为行业带来了新的盈利点。

从2021年开始，房企对自身住房租赁业务的重视程度逐渐增强，也开始在年报、半年报中披露租赁业务相关收入。

其中，龙湖自成立冠寓以来，坚持每年公布冠寓租金收入，并于2021年实现盈利。2022年上半年，龙湖冠寓实现租金收入11.8亿元，同比增长11%，五年复合增长率152%。

作为行业的领军企业之一，万科的泊寓由于此前万村项目影响，给公司租赁业务带来了亏损，但随着租赁业务前期投入已基本完成，进入收获期也将逐渐带来盈利，2022年上半年，泊寓实现营业收入 14.8 亿元，同比增长12.3%。

随着各地保租房建设力度不断加大，国企也开始发力租赁行业。城投宽庭作为上海城投的租赁业务品牌，其“城投宽庭·湾谷社区”实现营业收入2516万元，尽管目前公司入市项目不多，但单项目能实现较高营收，也为后续项目入市提供经验借鉴。

随着越来越多的房企在年报中披露租赁业务的营业收入，企业对于租赁行业能够带来盈利也开始持乐观态度，租赁业务或将成为房企新的业务增长点。

目前来看，头部运营商、国企更容易实现盈利，前者具有一定规模，在形成规模化、标准化沉淀后必将开始寻求利润的增长，国企则依托国家政策，通过自身大规模存量改造加上价格较低的租赁用地新建租赁住房，较低的成本也更有可能为企业带来盈利。

早期，租赁企业并未被大众广泛认知，因此企业通常会选择知名度较高的渠道做推广，这也加大了获客成本。

2022年，企业开始加强自有渠道营销，在一定程度上降低成本，为企业盈利创造更多可能。部分品牌企业如万科泊寓、招商伊敦公寓为克服经营压力，创新自有渠道营销模式，不断加强B端客户的拓展。根据万科半年报披露，泊寓自有渠道获客占比达到79%，线上平台注册人数达到234万，营销费用率为1.01%，新增企业客户160家。

大型租赁社区成主流产品

为解决新青年、新市民的租房痛点，满足多样化租房需求，各地纷纷开始出让租赁用地建设租赁住房，由于租赁用地规模较大，因此，租赁社区产品随之诞生。在房企的半年报中，“租赁社区”也成为热词之一。目前，旭辉是行业内拥有大社区最多的租赁企业。

华润旗下的有巢公寓则聚焦于集体建设用地，以及纯租赁用地建设的大型租赁社区，同时覆盖北上广深四个一线城市。

从目前来看，房企系运营商租赁项目的城市布局依旧聚焦一线及二线核心城市。根据房企半年报披露，招商伊敦公寓的壹栈、壹间、壹棠三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市，华润有巢旗下的大型租赁社区均分布在一二线城市，方隅公寓目前在管房源中，85%分布在一二线城市。

可见，租赁需求旺盛的一线、强二线城市仍是租赁企业布局的重点城市。其中，北京、上海、杭州成为租赁企业布局最为热门的三大城市，此外，广深、南京紧随其后成为受追捧的热点布局城市。