为何众多金融机构看好金地集团的业绩增长？丨资色·曝财报

　　经历过7月“断供潮”以后，大多数购房者对地产行业丧失了信心，在这种背景下，本就处于信用危机的地产行业可谓雪上加霜。随着“保交房”及促进回暖政策的不断释放，业内预计行业或触底回升，走出一条复苏之路。

　　金地集团(600383)的销售表现在一定程度上给行业复苏带来更多信心。9月5日晚间，金地集团发布了8月销售情况公告，根据公告，公司8月销售回升明显，环比实现正向增长，行业排名显著提升。

　　结合刚刚发布的半年报来看，金地集团的表现亦是可圈可点。根据财报，2022年上半年，公司实现营业收入281.12亿元，房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期提高了6.93个百分点，实现归属于上市公司股东的净利润19.65亿元，同比上升8%，核心指标稳中有升。

　　金地集团的表现获得外界普遍认可，广发证券(000776)、申万宏源(000166)研究、兴业证券(601377)、中金公司、中信建投(601066)证券、中信证券(600030)等机构均维持金地集团的“买入”评级，中金公司给予维持跑赢行业评级，该机构表示，考虑到投资者对板块风险偏好的下降，下调目标价7%至15.83元，对应7.0倍/6.7倍2022/2023年市盈率，较当前股价有38%的上行空间。

　　销售增速环比38.2%/销售业绩领先行业

　　虽然行业刚刚经历“断供潮”，但金地集团的市场表现说明公司获得了购房者的肯定。数据显示，金地集团8月份单月实现签约面积102.4万平方米，同比及环比分别上升14.45%、38.2%；单月销售金额212.3亿元，同比上升11.56%，环比增长14.5%。

　　销售回正是当前房地产行业的当务之急，金地集团以领先行业的市场能力初步实现了这一目标。数据显示，公司1-8月累计实现签约金额1403.9亿元。在克尔瑞、中指数等第三方机构排行榜中，金地挺进行业前七，进一步巩固了其在行业的龙头地位。

　　在行业信心普遍不足的情况下，金地集团究竟是如何做到的，要想回答这个问题，就不得不提金地集团的市场能力。据观察，金地集团具备较强的市场的敏感感知和精准的调度供货能力。

　　进一步探究可以发现，金地集团8月份销售的回升，主要来自于其在布局的一、二、三线城市的全面发力。依托营销团队思维和工具的持续迭代创新，金地旗下众多二三城市项目均在8月成交火爆，夺得当地楼市销冠。

　　金地集团的销售行情基本处于遍地开花的状态，比如，上海的金地嘉源项目，8月开盘去化率100%，签约金额20.7亿元；北京副中心金地壹街区当月销售3.8亿元，顺义区和锦华宸项目销售5亿元，各自夺得所属板块销冠；此外，在武汉、长沙、沈阳、大连、厦门、青岛，金地集团均斩获颇丰。

　　值得一提的是，金地集团在一些比较优质的三线城市，销售成绩也遥遥领先。比如，嘉兴项目8月签约4.37亿元，西部银川项目成交金额超2亿元，湛江金地项目热销159套，温州两大项目8月共成交142套，在当地市场占有率遥遥领先。

　　热销背后是金地集团持续多年深耕高能级城市，上半年，公司以“量入为出”的原则进行投资，并进一步加强了对一二线城市的投资布局，连续在北京、上海、西安、厦门、长沙等地获取了优质的资源。上半年，公司新增了约156万平方米的总土地储备，总投资额约179亿元。

　　“有未售货值7150亿元，计划2022年8-12月份推出货值1200亿元左右。”在业内看来，丰富的土地储备可以满足金地集团未来2-3年的开发。

　　截止报告期末，金地集团权益土地储备约2840万平方米，充裕的土地储备确保了公司在投资节奏上能够保留一定的灵活度，保障了公司中长期的平稳发展。

　　流动性充裕

　　领先行业的销售业绩在很大程度上增强了金地集团的流动性，公司也因此具备较强的造血能力。

　　金地集团高度重视现金流管理，强调销售及时回款。截至报告期末，公司持有货币资金647.98亿元，其中预售监管资金72.2亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍。

　　穆迪测算，金地集团的流动性状况仍将保持良好，截至2022年6月底，该公司持有非限制现金560亿元，预计运营现金流将足以覆盖到期债务(包括2023年底之前到期或可回售的逾200亿元人民币在岸债券)。

　　除了经营性现金流，金地集团亦是少数能够持续获得公开市场融资的企业之一。今年上半年，金地集团顺利发行了一笔17亿元中期票据，利率为3.58%。7月份，金地集团还成功设立一笔总额17亿元的资产支持专项计划，利率为4.8%。

　　据观察，在银行融资方面，金地集团2022年银行新增授信规模超150亿元，目前总银行授信规模超2600亿元，剩余可用银行授信规模超过1700亿元。相较而言，报告期末，公司计息负债余额仅为1293亿元。

　　从三道红线角度来看，金地集团资产负债率为76.0%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，债务融资加权平均成本为4.54%，已连续六年保持三条红线绿档状态。

　　凭借优于行业平均水平的销售表现及充足的流动性，7月26日，标普发布报告称，维持金地集团"BB"的长期企业信用评级。在行业出现信用危机的背景下，金地集团是为数不多的获得境内外评级机构评级确认的中资房企之一。

　　6月22日，联合资信也确认维持金地集团"AAA"的主体长期信用等级，至此，境内外三大评级机构均确认金地集团评级不变。基于公司品牌知名度、长期在中国房地产市场的运营记录和其审慎、稳定的管理团队，以及良好的流动性的认可，9月穆迪最新的评级中维持“Ba2”公司家族评定。

　　金融机构纷纷给予肯定

　　当前，房地产行业遭遇的是信用危机，信心比黄金还重要，在这种情况下，对风险偏好极为敏感的金融机构纷纷表示肯定，这足以说明金地集团具备长期发展的稳定性。

　　据观察，截至目前，包括广发证券、申万宏源研究、兴业证券、中金公司、中信建投证券、中信证券等在内的金融机构先后发布研报，维持金地集团的“买入”评级，中金公司则给予维持跑赢行业评级。

　　首先，金地集团的上半年业绩获得了金融机构的一致认可。中金公司认为，公司最终归母净利润同比增长8%至20亿元，超出预期。广发证券认为，金地集团转结贡献维持稳定，利润率提高带来业绩增长，22年上半年公司整体、地产结算毛利率为22.0%、21.2%，较21年提升0.8pct、1.5pct。

　　其次，机构对金地集团的流动性充分肯定。兴业证券表示，目前公司已完成98亿公开债偿付,年内偿债高峰已过,且公司持续回购债券增添信心。中金公司表示，考虑到1H22末公司在手现金同比增长8%，且年内仅余一笔27亿元公司债到期待偿，我们测算公司可动用现金充裕。

　　对于公司的未来业绩，机构普遍比较看好。兴业证券认为，后续公司将结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，预计2022年的销售业绩完成度将保持较高水平。中金公司认为，公司长期深耕华东、东南、华南区域内的一二线主流城市并不断加强单城纵深，全年维度来看，我们预计公司可售货值充裕，且土储布局优秀，均可为公司平稳穿越市场周期奠定坚实基础。

　　中信证券认为，公司收缩拿地，控制开工的策略是得当的，这使得公司保持了强韧的资产负债表。在极端情况下，公司货值的可变现能力也是较强的。“比起公司的盈利能力，我们更相信公司维持稳定的信用，从而在未来的格局调整中取得更好的发展。”

　　申万宏源研究维持公司2022-24年每股盈利预测为2.20/2.37/2.56元，现价对应22PE为5.2倍，21A股息率5.5%，维持“买入”评级。考虑到投资者对板块风险偏好的下降，中金公司下调公司目标价7%至15.83元，对应7.0倍/6.7倍2022/2023年市盈率，较当前股价有38%的上行空间。