招商伊敦：四十余年优质运营基因 盈利能力领跑市场丨长租·探索者

中国未来的住房租赁市场规模有多大？又将有多少人加入租房一族？

贝壳研究院一份报告中测算，到2030年，长租公寓的市场规模有望超过4万亿元；中金研究报告预计，国内的租房群体在2035年就将扩容至约3亿人。

一方面，高热度需求早已催动租赁市场转向发展；另一方面，为满足人民美好生活需求，保障人民住有所居，政策端也在不断发力加强对长租行业的支持。

2015年开始，政府陆续出台“租售并举”等相关利好政策，积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展。2022年以来，“坚持租购并举”“规范发展长租房市场”等论述不断出现在国常会、银保监会、住建部等部门的重要会议中。

长租行业成为房地产存量时代的超级赛道，长租公寓是风口、是蓝海。但对自80年代初就开始繁育长租公寓基因的招商伊敦而言，其早已在长租公寓领域积累了丰富的运营经验和成熟的发展模式，在行业内以及市场上树立起了卓越的品牌力和影响力。

四十余年业务沉淀 

助力打造“美好生活圈”

招商伊敦在长租事业上的长远布局和韧性发展，可以说与后来者的发展路径截然不同，也少了许多的跌宕起伏。

首先，与许多乘着风口而来的“后入局者”相比，招商伊敦并不是在等风口，而是弓调马服，磨砺以须，早早布局，长期运营。

比如在近年来显现出广阔市场前景的蓝领公寓。作为中国职工住房改革制度的先行者，招商伊敦在蓝领公寓这一市场中早已有40余年的悠久的管理和运营历史。

1981年，蛇口工区第一批职工住房建造完成，首创中国住房制度改革。1992年蛇口工业区职工住宅公司（原“招商公寓”，后合并为“招商伊敦”）成立，专门负责蛇口范围内职工安居房的经营及管理，是如今招商伊敦长租公寓的前身。

目前，招商伊敦旗下运营有四海、兰园小区、壹间·怀德翠湖等成熟企业定制公寓，可配置单人间/2人间/4人间/6人间，不仅能按照专属需求进行定制，还能灵活租赁配置，为员工住宿提供一站式的解决方案。

截至目前，招商伊敦已累计服务过百余家企业客户，单项目续约率高达98%，形成了专业化、规范化的运营体系。

其次，相比后入局的企业，面对竞争日益激烈化的市场，招商伊敦并不需要为了抢占市场，单纯追求规模的“野蛮生长”。招商伊敦的长租公寓业务在早期已完成了规模扩张和城市布局，打下良好的城市根基和规模基底。于是其也早早开始谋求精细化运营，完成了从高端型到适用型全线产品的布局。

为了全方位践行“美好生活承载者”的社会使命，为住宿、租赁人群提供多元化、优质的居住产品，招商蛇口(001979)整合重组旗下酒店与公寓业务。

于2020年，正式成立“深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司”（简称“招商伊敦”），以“伊敦”系列酒店和“壹”系列公寓两条主力产品线，接入招商蛇口全生命周期产品体系，孕育出壹棠服务公寓、壹间精品公寓、壹栈人才公寓三条主要的产品线品牌。

壹棠服务公寓定位于外向型经济聚集区域，是以跨国企业高管、国内中高端商务精英为主要客群的中高端酒店服务式公寓。

壹间公寓为精品公寓，主打“让租房生活简单一点”的品牌理念，主要定位于城市核心商务圈或产业聚集区，以追求质感生活的城市白领及精英阶层为主要客群。

壹栈人才公寓为政策型人才公寓，以城市青年人才及家庭为主要客群，打造“向上的菁英和TA的驿站”。

凭借其经过40余年的长租公寓业务沉淀，招商伊敦已能够满足全国不同城市、不同阶层、不同年龄段租房人群的需求，实现了从高端国际化租赁别墅到企业宿舍型产品全覆盖。

最后，受困于运营、资金链、商业模式的可持续性等，近年来退出、爆仓、倒闭的长租公寓机构不在少数，更别提保持盈利的稳定增长。但招商伊敦的公寓业务却能以每年几个亿的盈利领跑长租公寓市场。

在2022年半年报的业绩发布会上，招商蛇口副总经理刘晔也介绍到，招商伊敦是目前行业内为数不多的几家长租公寓业务实现盈利的公司，也是唯一一家已经连续多年在长租公寓业务方面实现盈利的公司。

规模稳步增长

聚焦品质提升

行业资深从业人士曾经表示，长租公寓行业的特点是“规模不经济”，也就是规模和效益实际是成反比的。过往有许多长租公寓品牌一味追求规模，使得空置率较高，最终导致运营成本增加和亏损幅度扩大。

所以，如何实现规模稳步增长，如何选择核心城市进行精准布局，成为当前长租企业面临的深刻考验。今年上半年，作为头部长租企业，招商伊敦也交出了一份令行业值得学习借鉴的成熟答卷。

半年报数据显示，2022年上半年，招商伊敦长租业务更上层楼，布局走向全国。长租公寓（含未开业项目）合计布局全国22个城市，且均主要布局在国内的一线、强二线城市，比如深圳、广州、上海、福州等。

上半年，招商伊敦长租公寓房源达到3.7万间，较2020年的2.8万间房源增长近三成；主要项目运营收入达4.8亿元。

在规模扩张方面，招商伊敦预计，将在2025年前实现开业长租公寓项目19个，累计建面超38万方，近8000间房源。

但值得注意的是，招商伊敦在保持规模合理扩增的同时，已经将重心调整为运营效率和服务品质的提升，聚焦于加强产品的迭代更新。

据悉，招商伊敦在长租公寓的运营和服务上，打造了完整的线上、线下、智能化聚合的平台，形成产品、服务、运营一体化的系统性解决方案。

在智能化运营上，打造自主研发的看房、预定、报修等全闭环智能化服务平台，形成行业技术壁垒，持续强化运营力，住户足不出户体验轻松自在的美好生活。

在服务品质上，以“提升客户居住体验”为出发点，搭建服务标准体系，完善客户反馈渠道，强化服务过程管控力度，在客户满意度调研形式与工具上不断创新。

比如，推出400服务监督热线，打通住客沟通与反馈的“最后1公里”，为住客的服务诉求提供保障；推出公寓“全触点服务评价”系统，聚焦看房、签约、入住、投诉、维修、退房六大关键环节，实现服务水平的动态反馈，有效助力服务提升；启用了第三方神秘访客进行服务质量调查，提升全员服务意识，提升服务品质。

而高品质的产品运营和服务能力，也使得招商伊敦的各大产品线均获得高于市场的出租率。

数据显示，2022年上半年，即使在各地疫情扰动之下，广州壹间公寓·金山谷意库平均出租率高达98%；深圳壹栈人才公寓·林下平均出租率为97%；深圳壹栈人才公寓·花间平均出租率为96%；上海壹间·大柏树平均出租率为94%……

推动时代进步使命驱动 

肩负央企责任

2022年9月14日下午，中央宣传部举行了“中国这十年”系列主题新闻发布会。住房和城乡建设部副部长姜万荣在介绍新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效有关情况时表示，这十年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年。

加快完善住房保障体系，为百姓安居托底，助圆新市民、青年人的“安居梦”，住房保障早已是我国一项长期的工作任务。

在保障性租赁住房发展的大背景下，招商伊敦作为招商局集团旗下招商蛇口长租公寓业务的运营管理专业公司，其肩负央企责任，推出相关人才租赁产品，助力住房市场发展，为更好地满足人民“住有所居”、安居乐居的基本住房需求添砖加瓦。

据悉，招商伊敦运营的政策型人才公寓——壹栈人才公寓也是国内早期进行人才公寓品牌运营的代表之一。

2013年，位于蛇口南山脚下，风景优美的壹栈人才公寓·花间的面市代表着壹栈品牌确立。壹栈人才公寓为政策型人才公寓，主要面向主要面向政府合作、企业园区配套人才住房，满足政策的人才可享受8-9折的租金优惠，为助力城市聚集高端人才提供安居保障。

9年时光的拓展和运营，壹栈人才公寓已布局全国深圳、青岛、三亚等多个城市，将享受优惠的人才租赁产品带到全国。

除此之外，招商伊敦还持续探索与政府人才安居的合作模式，推出人才安居产品。

比如，苏州科技城壹棠服务公寓与苏州科技城管委会签约合作，作为科技城高端人才公寓揭牌启用，向符合相关人才优惠政策的客户提供专享优惠，全方位助力城市区域发展与人才安居；壹间·坂田嘉御山入选为2021年龙华区人才安居首批公寓，助力区域吸引高端人才就业。

以“伊敦”为名，承载招商局150年历史，百年央企的责任基因也造就了招商伊敦以“使命驱动型”的社会责任在推进业务发展。

其以可持续发展为出发点考虑企业盈利，以保证有质量地提升运营及管理水平，打造快捷省心的智能化服务平台，培养高质量服务队伍，秉持让旅居生活更美好的理念，让城市租房人群有了更美好的生活体验。

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