地产国央企滤镜

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在二十年难得一遇的地产寒潮下，越来越多民企因为“寒凉体质”而相继倒下，那国央企是不是就不那么“寒”了？

答案是：并不是。看完今年地产半年报，就能明白地产寒气之下，没有哪家房企能幸免。哪怕最安全的国资房企，也可能会发生暴雷、退市，或是会踩中“三道红线”。

正如前段时间，新任地产老板朱荣斌所说，“民企问题比较突出，但分析问题不要只局限在民企，这样才能对这场危机的严重性，有完整的认识”。换言之，国企的资产质量、负债，也应该得到进一步的关注与审视。

在行业的深度调整期内，国央企承担了部分行业出清的重任，接盘暴雷企业烂尾资产，但他们也同样需要优先保持现金流，同样要打响利润保卫战、处理好手中的土储与资产。

虽然国央房企被捧得很高，有“富爸爸”的庇护，但也同样需要节衣缩食过紧日子，诸如，某央企开发商要求员工打印纸张时必须双面打印，中午休息时全面熄灯，员工文具发放严控，下班关闭所有电器电源。

眼下，在很多地产人眼中，国央企存在一层滤镜，是一个绝佳“避难所”，哪怕降薪降职也要挤进去。但地产下行，对任何一家行业内公司都有所影响，进入国央企，并不代表可以躺平，过上早八晚五的生活。里面的员工，也会面临组织架构调整和人员优化，甚至更严重的“内卷”。

利润难题

即便是央企掌舵人，也不得不承认经营方面的压力。

在中期业绩会上，中海颜建国直言市场短期承压，“当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。”

“惨烈”一词，准确地概括了目前的地产之难。近6成房企营收下滑、整体净利润同比“腰斩”、有2家房企资不抵债……一系列的数字，令人大跌眼镜。

身处其中的地产国央企也难幸免。在乐居财经关注的30家较有代表性的国央企房企中，上半年获得营收增长的有19家，但归母净利润实现提升的却只有9家，可见其整体盈利承压。

地产商净利下滑，已成为行业的普遍现象。两三年前，房企拿地成本较高，眼下这些项目到了结算期，叠加行业下行，利润率下降在所难免。

T0P 4国资房企中，万科、绿地、保利、中海的营收分别为2069.16亿、2045.5亿、1107.23亿、1037.89亿。即使是这4家收入超千亿的房企，其净利也表现各异，呈现出不小差距。

其中，绿地的归母净利润同比减少了48.98%，接近一半；素有利润王之称的中海，其盈利指标也下降了19.42%。万科则在今年半年度，才缓过神来实现止跌，获得10.64%的归母净利增幅。

此前，万科2021年的净利润，出现了上市31年以来的第三次下滑，甚至腰斩。除了疫情、毛利率降低等因素之外，还因为它顺带把部分项目、个别股权投资等，进行减值。

地产下行的大环境下，“增收不增利”的规律仍然适用于国企阵营中的大部分主体，只有少数能够“独善其身”。

比如“保三争一”的保利发展，仍是央企老大哥，它期内的营收1107.23亿，同比增23.1%；实现归母净利润108.26亿，同比增5.11%。在国资队列中，它与五矿地产、大悦城(000031)地产、华发股份(600325)等，都是为数不多实现营收净利“双增”的房企。

除此之外，变得较为激进的华润置地、成为纾困主角之一的招商蛇口(001979)、拥有发展“双曲线”的金茂，净利均有不同程度的下滑。而中交地产(000736)仅获得了0.84亿的归母净利，却要承受47.87%的负增长率。

上半年，头部国资房企都难逃利润下滑的魔咒，更别提规模较小的国央企。其抵御风险的能力本身并不高，犹如巨浪中的扁舟，任由狂风暴雨袭卷。

例如，手上项目不多的京能置业(600791)，期内营收增长11.31%，但结转的雍清丽苑一期、天下川三期等项目毛利都比较低，从而导致了整体利润的骤降。其上半年实现归母净利润为-0.3亿元，转盈为亏，跌幅达到161.46倍，创下了地产商跌幅之最。

而金融街(000402)控股营收、净利增幅超90%，扣非净利增幅达170%，虽盈利数据亮眼，但细看其业绩，仅仅是丽思卡尔顿酒店的出售，就贡献了近7成的净利润。换言之，其常规销售贡献的利润，并不多。

此外，天房发展(600322)、北辰实业(601588)、首创钜大等的归母净利润，下跌的幅度也都超过两倍。

上半年日子都那么难过，下半年也不会好到哪里去。华润置地首席财务官郭世清预测，”今年经营性物业承压还是比较大的，全年来看，经营性物业相比正常年份可能要弱一点。”

处置资产

过去一年多的时间，国资房企、地方城投公司似乎承载着更多的责任。兜底土拍市场、并购出险企业与项目、推动保交楼等，到处都有他们忙碌的身影。

河南铁投旗下的同晟置业入股建业，深圳特区建发控股驰援华南城，招商蛇口、长城资产、中信城开与佳兆业达成项目收购、合作等等。国资接连出手，给行业带来一束微光，促进了地产的出清。

叠加土拍市场上的发力，拿地名单上的国资愈发显眼。

克而瑞榜单数据显示，今年前8月，新增土地建面TOP 20的主体，就有14家国企。除了保利、华润置地、中海、万科这些耳熟能详的名字之外，中铁建、陕西建工、中建东孚、武汉城建等，也出现在列表中。

对于国央企来说，民企缩表过冬，是迅速扫货的绝佳机会。然而，持续性的大范围拿地扩张，终究会导致企业债务激增与成本攀升。尤其是一些国央企在拿地时，更加关注高能级城市的优质地块，这进一步推高了进货成本。

直至今年中期，绿城、上实开发、首创钜大、远洋集团均处于“三道红线”黄档；保利置业、绿地香港均处于橙档；中交地产、金融街甚至处于红档。而A股公司中，京能置业、天房发展、首开股份(600376)、中交地产、京投发展(600683)、金融街、光明地产(600708)等的净负债率也都超过100%。

今年以来，地产销售不顺畅，一些国央企，面对三条红线与市场下行的压力，同样只能优先保住现金流，主动放弃部分利润。比如考虑到合作伙伴的经营风险问题，他们会选择从部分开发项目中退出，以此迅速隔离风险。

此外，他们也如民企一样，主动优化资产。例如，5月，绿地召开投资人电话会议时提到，计划用3年时间出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。6月，远洋以50.2亿元出售丽泽写字楼；在此之前，它还将颐堤港项目资产转给了中国人寿(601628)。

也是在6月，首创置业将旗下首置物业100%股权转让给金茂，代价为4.5亿元。大悦城地产则在9月中旬，将重庆项目股权卖给保利发展……诸如此类卖卖卖的例子还有很多,不胜枚举。

尽管如此，在接下来的几年时间内，地产国央企、地方城投等企业无疑将成为地产市场的销售主力。打赢利润保卫战、完成市场化转型，是他们接下来要面对的重要课题。

尤其是地方城投平台，他们手上握着许多土地资产，要最大化发挥土地的价值，加快推动项目入市，就必须考虑引入专业的合作伙伴共同开发。而合作开发、小股操盘，甚至是代建模式，均是其后续寻找最优解的钥匙。

如果城投能与专业开发商实现互补合作，那么对于城投手中项目的产品品质、开发与销售进度推动等方面，都会起到最直接的帮助，提高项目利润的实现能力。

在市场上，也有许多代建商供国央企、城投公司选择。据乐居财经统计，目前已有超40家品牌房企，设立了代建板块，绿城管理、龙湖龙智造等均将业务的发力目标，指向了城投公司手中的充实土储。

裁员优化

年初时，猎聘网曾发过一份报告，里面提到2021年，房地产行业的裁员力度是所有重点监测行业中的第二名，第一名是几乎全军覆没的教培行业。然而到了今年上半年，估计教培的第一宝座就要拱手让给地产了。

在如今风声鹤唳的地产圈，裁员、降薪，早已见怪不怪。越来越多的国资房企讲究“贵精不贵多”，依靠体系化去打仗。郁亮就曾亲口说过，“人少了，反而更专业更高效了。”

据媒体统计，绿地香港2022年6月底的员工数量为3250人，较年初减少757人，优化比例近19%；绿城和远洋上半年员工数量，也较年初分别减少了396人和668人，只不过因为这两家公司员工基数大，所以优化比例仅3.91%和4.49%。

另一边，金地也遭“裁员增利”质疑。上半年，金地的管理费用减少25.94%。管理费用的变动是因为人工薪酬的减少，该公司上半年应付职工薪酬28.34亿元，期初应付职工薪酬为44.21亿元，较上年末减少了35.89%。

但在这一轮的深度调整中，国央企和民营房企在组织调整和人员优化方面，有着本质的区别。相较于许多民企被迫裁员求生来说，国央企减员大多是出于主动的战略或组织架构调整。

比如今年年中，中海地产华北区域就进行了一轮跨区域整合，确保区域规模适度，实现“市场、人员、资源”的整合协同。在干部的选用上，它也更偏向内部培养起来的精英。

华润置地也有类似动作。上半年，其进行了组织架构调整，将华东大区整合为6大城市公司。还将组织定位由“总部做专、大区做强、城市做实”调整为“总部做专、大区做精、城市做实”。

调整后，华润置地总部共设16个部门，包括增设科技创新部，落实生产科技化、产品智慧化、数据资产化，做实科技赋能职能。

然而，组织架构上的调整，势必会带来人员上的变动。往好的说是“优化”“提质增效”，但其实本质就是“变相裁人”。

眼下，在很多地产人眼中，国央企存在一层滤镜，是一个绝佳“避难所”，哪怕降薪降职也要挤进国央企。

但地产行业下行，对任何一家业内公司都有所影响。进入国央企，也不代表可以躺平，过上早八晚五的生活，员工也会面临组织架构调整和人员优化，以及更严重的“内卷”。国资房企对于员工的纪律要求，甚至比民企严厉，哪怕掌舵人“犯错”，也不可宽恕。

8月23日，仅仅一天就有五位地产老总“落马”，分别是华润置地有限公司原党委书记、董事局主席、首席执行官唐勇，深圳市人才安居集团副总经理刘晖，建发房地产集团党委书记、董事长庄跃凯，厦门建发城服发展股份党委书记、董事长施震，以及京城置地有限公司前董事长姜建。

所以说，如今对国央企的认识，已经不能停留在“铁饭碗”“活少钱多”层面上了。