彭国邦与观点面对面：与未来的太古相遇

编者按：过去一年，因疫情散发、经济调整与消费信心等影响，商业地产及相关领域面临较大的压力和挑战，但乐观前行者总会在困难中寻觅到新的机遇。

11月，以“回归、进化与创新”为主题，第十届商业地产盛会“2022观点商业年会”将继续盛大召开，并在时代转变大格局中，去开启新的商业未来。

带着对商业地产的不懈探索，观点机构继续遍访行业精英：企业家、管理者、专业人士，通过系列特稿，讲述他们在行业回归、进化与创新中的新模式、新故事和新篇章。

观点网 这世上，没有哪一朵花是一下子绽放的；也没有哪个人是从幼童一步迈入成年的，天地万物自有其时序规律，一切都是不快不慢，时间刚刚好。

对彭国邦而言，从1994年加盟太古集团，辗转澳洲、新加坡、英国和香港，期间碰到的人林林总总、形色各异，经过的事各有情状。

去年8月，彭国邦正式出任太古地产行政总裁兼常务董事。回顾近三十年的职业生涯，他表示“很高兴在这里（太古集团）工作”。

他喜欢太古，因为太古在香港有根，在内地也有很长的发展历史。

据了解，自二十世纪七十年代初成立至今，太古地产不断将根茎扎实，做稳做深，如今才能枝繁叶茂、蓬勃向上。

目前，太古地产在内地共有六个零售项目，过去一年多时间，还先后拿下上海张园建筑群保护项目、西安太古里项目，签约深圳、加码广州……

在今年年初，彭国邦亦强调，未来10年太古地产会在核心市场投资1000亿港元，其中，50%用于内地，建设太古里和太古汇。

在他看来，太古地产在内地打造的每一个项目都是地标性的，他很期待未来的每一个项目。

一点一点绽放的花，一步一步成长的人，一步一个脚印发展的企业，各有其美丽之处。

时值太古地产五十周年华诞，我们有幸与彭国邦进行一次面对面的交流。

一个多小时的采访，我们回忆往昔，畅谈当下，也描绘未来。在彭国邦的一言一语之中，我们仿佛看到了十年后、五十年后的太古地产。

用长远的目光

与彭国邦的访谈安排在8月末，那是一个灰蒙蒙的早晨，偶见一缕阳光冲破阴霾，但将下未下的雨依旧给匆匆行人带来一丝烦闷。

临近午时，我们在港岛东中心见到了彭国邦，老友间重逢的喜悦，早已冲破暑气与热浪带来的不快。

“之前在北京和上海跟您见过面，这次在香港见面。”简单寒暄过后，彭国邦告诉我们，他马上就要返回内地了。

“亲身去看、去感受内地的那股活力，是没有任何一件事情可以替代的，所以我很期待香港跟内地通关，这样我们往来更方便。”

事实上，自2022年新冠疫情爆发以来，香港与内地的人员往来、经贸交流有所阻隔，但疫情的影响不止于此。今年年初至今，深圳、上海、北京等一线城市及周边城市先后进入疫情防控“静态管理”阶段，市场短暂停摆成为商办地产必须面对的“新常态”。

针对疫后的恢复，不少观点认为，与2020年相比，2022年中国经济不会出现“V”形急剧反弹，而是缓慢爬坡的状态。

彭国邦认同这一观点：“2020年第一波疫情来袭的时候，恢复情况是比较快的，但是今年3、4月份管控放松之后，我们看到业务的恢复比较稳定，没有之前2020年那么快。”

话毕，他又补充道：“疫情对所有人都有很大的影响，但是我们有信心，只是短暂的影响而已。”

显然，针对中国经济及商业地产的后续走势，太古地产依旧表现出强劲的信心。

但2022年被称作是商业地产背水一战的一年，一方面，疫情散发的不确定性给商业运营带来难度；另一方面，在宏观经济下行、居民消费意愿减弱的当下，商业地产难免遭遇冲击。

不过，把任何一件事、任何一个难以解决的问题放到时间长廊里，似乎都显得没那么重要、没那么困难了。

对走过半个世纪的太古地产来说，2022年或许只是无数个经济周期的其中一年，见过大量成功和失败案例的彭国邦和太古地产，也形成了应对危机的方法。

“不停的变化是必然的，我们公司的核心价值就是以长远目光来审视业务，这个核心价值令我们可以去应对比较短期的一些挑战。”彭国邦强调。

在这个浮躁、繁杂的年代，快节奏似乎成为常态，但对太古地产而言，做事不求快，用长远的目光去发展，用长远的目光去审视一个地段和项目未来五年、十年的发展走势，这种长期主义是其穿越周期的密钥。

千亿港元投资

彭国邦向来不是“悲观论者”，对于中国经济的未来走势，对于商业地产的后续发展，他始终信心满满。

毕竟，将目光放到历史长河中，中国经济早已发展成为一艘巨型航母，代表未来方向的数字化、智能化等高端产业也已孕育成型，而国内商业地产经过40余年的大浪淘沙，也有足够的能力和实力应对一切起伏波浪。

他表示，“中国内地是很大的市场”，未来太古地产也将继续在内地寻找和投资新的商机。

据观点新媒体了解，太古地产自2001年首次进入中国内地以来，接连打造了北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇等项目。

去年，上海前滩太古里、北京三里屯太古里西区陆续开业，太古地产在内地的零售项目扩展至六个。

从刚刚公布的中期业绩来看，尽管受疫情影响，上海零售商业在4月及5月不得不面临闭店状态，但上海前滩太古里依旧达到91%的超高出租率。此外，2022年上半年太古地产在中国内地的零售物业应占租金收入总额增加9%至23.05亿港元。

“回亿过去数年，我觉得学了很多，也有达到很多的工作成果，其中一个就是前滩太古里的开幕，无论是对我还是对公司来讲，这都是一个里程碑，令我们有信心前进至下一个阶段。”彭国邦表示。

的确，深耕中国市场多年，太古地产不会轻易落子，无论是北京的项目，还是上海、成都、广州等地区的项目，一旦落定总能引发市场大量关注。

这些正向的反馈，也给太古继续加码的勇气，近两年不断调整内地发展节奏。此前，该公司宣布将与远洋集团共同扩建北京颐堤港二期项目，携手上海静安置业集团以管理合作模式对上海现存规模最大石库门建筑群--张园进行活化升级。

2022年3月，太古里宣布落地西安，随后几个月，该公司接连加码投资大湾区，其中包括首次进军深圳，开设一家“居舍系列”品牌、由第三方拥有的全新高尚酒店，以及继续加码广州，打造广州珠江太古聚龙湾项目。

早在今年年初的业绩会上，该公司管理层就曾明确，未来10年，太古地产会在核心市场投资1000亿港元，在中国内地、香港及东南亚几个主要市场寻找新发展机遇。

其中，30%用于加强香港太古坊和太古广场这两个旗舰项目，50%用于内地，建设太古里和太古汇，继续加强这两个品牌，最后大概20%用于发掘在香港和东南亚的一些住宅市场的机遇。

此次采访过程中，彭国邦亦强调：“我们刚宣布1000亿港元的投资计划，其中有一半资金放在中国内地，所以现在的主要工作就是怎么去落实这个计划，希望都能够成功开展。”

寻找不同机遇

“谋定而后动”是太古地产的立身法则，对于城市的布局，对于项目的选址，太古地产有自己的思路。

“我们在不同的城市寻找不同的机遇。”

彭国邦进一步解释道，一方面，太古地产的业务布局首选一线和新一线城市。

他以西安太古里为例，告诉我们：“西安项目是一个极好的机会，将太古里的理念带到新的城市。”

在他看来，西安小雁塔的特征和特色跟太古里的理念十分搭相配，西安还有很多大学及年轻人，太古里对年轻人是别具吸引力的。

不过，除了发展迅猛的新一线城市，彭国邦亦表示，集团会着眼大湾区，希望在大湾区可以找到一些新的发展机会。

另一方面，如果某些城市在零售方面的基础比较成熟，太古地产亦觉得这是一个有潜力的城市。

实际上，自2020年疫情爆发以来，由于出入境受限加上离岛免税新政的利好刺激，海南离岛免税经营迎来爆发式增长。除此之外，自海南自贸港总体方案出台之后，三亚主城区又被赋予了打造三亚总部经济和中央商务区的重任，未来海南及三亚的发展潜力不言而喻。

“内地零售格局也在迅速变化，我们一直在努力应对。”彭国邦提到，太古地产一直很注意市场的趋势，也十分看重新的市场、新的机遇。太古地产亦会根据不同的趋势去调整策略，这是一个很灵活的操作。

第三方面，北京、上海、广州对太古地产而言，是十分重要的，该公司会继续加强在这些城市的投资。

“我们会在这些已经建立成功项目及有经验的地方继续投资。”彭国邦强调。

一个多小时的交谈，我们仿佛与未来的太古相遇。画卷中，未来的十年、五十年，太古地产依旧对中国市场保持乐观，依旧用长远的目光、辩证的思维，寻找新的市场、新的机遇。

五十周年，对太古地产而言，是一个里程碑式的节点，更是一个新征程的起点。

以下为观点新媒体对太古地产行政总裁兼常务董事彭国邦先生的专访实录：

观点新媒体：今年正好是太古地产50周年，今年又是商业地产巨变的一年，您如何看待当前商业地产的变化？

彭国邦：今年是我们50周年，其实对太古地产来讲，不停的变化是必然的，我们公司的核心价值就是以长远目光审视业务，这个核心价值令我们可以去应对比较短期的一些挑战。

过去几年时间，改变的速度加快了。所以，为了未来可以继续成功，我们已经制订了不同的策略，应对这些短期的挑战。

以香港为例，我们致力于太古广场跟太古坊两个核心项目，确保项目的办公空间可以符合未来的趋势及租户在疫情期间或疫情后对办公空间的需求。

即在设计一些新的办公楼时，我们十分注重可持续发展方面，令我们达到自身的可持续发展目标，并在规格上取得不同的认证，同时可以帮助租户达到他们自身的可持续发展目标。

内地零售格局也在迅速变化，我们一直在努力应对。

尤其是去年十月的时候，前滩太古里项目设计师采用开放的方式，非常成功，主要的主题是关于身心健康，所以也是符合现在市场的趋势。

观点新媒体：内地消费目前信心是不够的，经济没有以前那么好，为什么太古地产反而是动作更加快了？回报会不会达到预期呢？

彭国邦：我们认为西安项目是一个极好的机会，将太古里的理念带到新的城市。在西安这个地段，小雁塔的特征和特色跟太古里的理念是很相配，还有西安有很多大学及年轻人，我们觉得这个项目对年轻人是别具吸引力的。

刚才提到集团一直都用长远的目光去发展，我们觉得在零售方面的实力是非常能够满足年轻人、千禧一代的需求，这方面我们有信心继续发展新机会。

深圳方面，我们还没有落实的零售顶目，但太古地产于2019年已在深圳设立办事处，最近公布了太古酒店将于2025年在深圳开设酒店，为公司旗下“居舍系列”品牌酒店，是一家精品高端酒店。

集团会着眼在大湾区，希望在大湾区可以找到一些新的发展机会。

观点新媒体：太古会怎么考量一些非一线的城市，如三亚？

彭国邦：内地零售格局在迅速变化，我们一直努力应对。

太古一直都很注意市场的趋势，也看重在新市场的新机遇，如海南。我们看到，过去数年内地消费者改变了他们的消费模式。

所以，我们会根据不同的新趋势调整策略。

观点新媒体：未来太古地产的项目布局是怎么考量的？

彭国邦：我们在不同的城市寻找不同的机遇，首选一线和新一线城市，尤其是在湾区里面。但如果看到某些城市在零售方面的基础是比较成熟，我们也觉得是有潜力的。

北京、上海、广州对于我们来是很重要的，我们会在这些已经建立成功项目及有经验的地方继续投资，所以在北京投资了颐堤港二期，而去年与持有张园业权的上海静安置业集团成立合资管理公司，以管理合作形式参与张园保育性开发项目。

我们未来会持续于北京及上海等一线城市寻找高质素的项目。

观点新媒体：颐堤港二期跟远洋合作，但是远洋要把成都太古里的股份卖给另外一家公司，面对新的合作伙伴，太古会有什么变化吗？

彭国邦：我们过去在内地有很多不同的战略合作伙伴，都会视他们为长期合作伙伴。

我们一直寻找在地有经验的合作伙伴，这是很成功的合作模式。我们跟远洋在北京、成都已经合作很多年，是一个非常成功的合作伙伴。

房地产市场不停变化，我们在新的城市也会找在地有实力的合作伙伴，会将各自的优势放在项目里面。

我们不方便评论远洋未来的发展策略，但是我们很重视这个合作伙伴。

观点新媒体：上海今年的疫情导致太古业绩有所下降，会怎么应对？

彭国邦：2020年第一波疫情来袭的时候，恢复的情况是比较快的，但是今年3、4月份管控放松之后，我们看到业务的恢复比较稳定，没有之前2020年那么快，商场的人流慢慢增加，办公楼回去上班的人慢慢增加。

现在去评论还太早，我们今年第一季在中国内地的业务是很强劲的，第二季因为受到疫情防疫措施影响，需要更多时间审视上海恢复的情况。

现在各地也有一些零星个案爆发，各地政府也有一些管控，所以我们对于目前的情况还没有很清晰的视野，还不能太早定论。

疫情对所有人都有很大影响，但是有信心，疫情只是短暂的影响，而且会越来越小，管控也不会跟以前的力度一样大。

亲身去看、去感受内地的那股活力，是没有任何一件事情可以替代的，所以我很期待香港跟内地通关，这样我们往来更方便。

回忆过去数年，我觉得学了很多，也有达到很多工作成果，其中一个就是前滩太古里的开幕。无论是对我还是对公司来讲，都是一个里程碑，令我们有信心前进至下一个阶段。

我们刚宣布1000亿港元未来十年投资计划，其中有一半资金放在中国内地，所以现在的工作主要就是怎么去落实这个计划，希望都能够成功开展。

观点新媒体：湾区里面，我们看到新鸿基大力进军，看到本地的华润万象城也要开业，太古跟这些企业竞争的时候有什么差异化？在这波恢复比较慢的时候，有没有什么独特的东西？

彭国邦：中国内地是很大的市场，有很多不同的竞争，但是我们是集中经营太古汇跟太古里两个品牌，很专注地去满足顾客的需求。

尤其是年轻的一代，他们追求一些新的、不同的零售经验，所以我们在项目里面放了很多文化艺术的元素，还有很多体验式购物经验，结合两个元素令消费者一直回流太古汇跟太古里。

我们找一些新的方法做一些比较新的体验，做了很多工作，还有关于数字化的创新，希望多了解顾客的需求，我们就可以去开发一些新的产品，去满足他们。

太古地产着力带一些国际体验给中国内地顾客，比如跟英国伦敦V&A博物馆合作，虽然有疫情影响，但是这个展览现在已经在内地开展，这些也让中国内地消费者探访我们商场时，有一些国际化的体验。

观点新媒体：太古在改变，大量接触年轻人，在各个概念里面引进了很多国际艺术进来，这部分可以抓住年轻人这一代，但是他们会不会不消费？第二，现在都讲元宇宙，就是科技化、智能化、数字化，太古走在比较前面，这方面有什么更多的想法？

彭国邦：我觉得不会发生只体验不消费这些事情。这是一个融合的模式，因为现在年轻顾客追求的是很高端的数字体验，但是另一方面也很注重高端的实体体验。

以前滩太古里为例，在前滩有很多很好的零售组合，但是也有很多很好的F&B(餐饮组合)，所以顾客会带他的家人、朋友一起，花一天的时间在那边去体验，去消费，去吃东西，这是数字、零售跟F&B的一个组合。

另外以成都为例，今年疫情期间我们开了30个新的零售概念店铺，这些都是大受欢迎的，顾客都是不停探访成都远洋太古里。

好像抖音，可以看到人们很享受在成都远洋太古里的时间，或是在那里消费，这些都转化为零售消售额。

今年虽然有疫情的影响，太古地产上半年零售物业的应占租金收入总额仍然增长9%。

观点新媒体：太古非常强调跟各种品牌的独家合作，这个方面优势在哪里？太古也讲究首店经济，有不同的品牌进来，这两个的差别在哪里？太古招商方面的优势可以简单介绍一下吗？

彭国邦：我们是完全不同的策略，是让品牌去表达他们自己的特色，令租户与消费者产生关联。

例如三里屯，Gentle Monster拥有最大的旗舰店，因为他们可以创造自己独有的空间，这亦是太古里的强项，让品牌表达他们的个性。

还有成都的LV，之前在外墙上做了个老虎，这些在太古里都可以有空间让他们去发挥。

观点新媒体：太古50周年，而彭总半生都贡献给太古，是什么文化一直吸引着您在这里？

彭国邦：这是一个简单的问题，我绝对不会跳槽的，很高兴在这里工作。

太古在香港有根，在内地也有很长的发展历史，有6个项目，每个项目都是地标性的。

未来我很期待西安项目，应该会是我们最好的一个项目，所以尽力希望去完成它。