远洋服务的尴尬收购

时隔50天后，10月5日，远洋服务披露了收购控股股东旗下物业公司（原红星物业）的详细内容，通读完收购公告后，物股通有两点比较深刻的印象。

低估值收购了高估值

根据公告描述，股权转让协议项下的收购事项代价（人民币5亿元）由股权转让协议订约方经公平磋商，并经参考（其中包括）以下因素后厘定：

（1）根据独立估值师戴德梁行有限公司使用市场法进行的初步估值，原红星物业于2022年6月30日的公允价值人民币5.07亿元；

（2）原红星物业的现有业务运营，包括项目数量、面积、位置、区域布局、交付时间等；

（3）原红星物业的业务前景，包括待交付的合约建筑面积及新增值服务业务的机会；

（4）收购原红星物业所产生的未来协同效应、成本节约及潜在商机。

独立估值师戴德梁行采用了市场法的估值方法，并通过对标21家在港上市物业公司的平均市盈率，考虑市场流动性及控制权溢价两大因素后，给出了9.2的市盈率倍数。

经过一顿测算，最后给出了红星物业5.07亿元的总市值，并被交易双方所采用。

值得注意的是，远洋服务自8月15日公告拟收购红星物业后，39个交易日区间股价跌幅-25.33%，截至10月10日收盘，远洋服务的市盈率（TTM）从8月15日的5.01倍再降至3.72倍，总市值从26.88缩水至11.84亿港元。

资本市场用脚投票，丝毫不给这家混合所有制公司留面子。

以3.7倍左右的市盈率收购9.2倍市盈率的公司，用低估值打高估值，这在物业上市公司并购史上算是头一单。

对于远洋服务这单“奉命行事”的收购行动，董事会给出的理由是，收购为公司提供了宝贵机会，可将红星物业已建立的物业管理业务与其现有业务整合，使远洋服务能够在相对较短的时间内进入新的地区市场，扩大运营规模、市场份额及地理覆盖范围，并加强区域优势及平衡区域布局。

根据公告披露，截至9月28日，红星物业在中国的京津冀区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域提供物业管理服务，合约建筑面积约为2600万平方米，涵盖98个住宅项目及21个非住宅项目。（在管建筑面积约为1390万平方米，涵盖48个住宅项目及13个非住宅项目；储备建筑面积约为1210万平方米，涵盖50个住宅项目及8个非住宅项目。）

这单并购如果安排在上半年，可能会合时宜一些。拖延到下半年则显得仓促，授人以柄、落人口实。

交割前清仓式分红

公告还披露，目标公司（原红星物业）拟在交割前向当时股东宣派不超过人民币6000万元的股息。

不超过6000万元的分红基本能把2020-2021两年的净利润瓜分完。

交割前清仓式分红倒也不少见，比如万物云上市前的3年均实施大比例的分红，2019-2021三个年度共派息41亿元，几乎清空了3年净利润。

原红星物业这笔分红，则把钱留给了远洋集团，“净身出户”嫁入远洋服务。

对于远洋集团来说，由于红星物业的物业管理业务为根据收购重庆企发股权（载于远洋集团控股日期为2021年7月18日的公告）而收购的权益的一部分，因此这单业务没有单独和可区分的历史收购成本。

而对于远洋服务来说，这更像是一次匆忙的救场，代价不菲。

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