单月最高8个项目获更新 下半年公募REITs显著提速

下半年以来，我国基础设施公募REITs的发行速度显著加快。

10月10日，上海证券交易所官网显示，华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称为“华泰紫金江苏交控高速公路REIT”）正式通过。据了解，该REIT受理日期为今年5月6日，从申请到通过历时5个月。

据和讯观察，截至10月12日，今年首次申请的公募REITs有16只，其中，7只正式获得通过。8月以来，公募REITs审批速度显著加快，仅9月就有8个项目获得状态更新。

根据最新进展，国泰君安(601211)临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT将于10月13日和14日正式上市，发行价格分别为4.12元和3.04元。

与此同时，公募REITs底层资产类型和申报类型均有所增加，比如，新增保障性租赁住房REITs发行，此外，已发行REITs项目首次迎来扩募。

数据来源：交易所，由和讯整理。

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底层资产类型增加

目前，公募REITs取得较大进展。据和讯观察，除了获批项目数量显著增多，更重要的是，公募REITs基础设施类型在原有基础上进一步增加。

根据最新通过的公募REITs项目，一是高速公路和产业园区等较早认定的底层资产类型，二是新增保障性租赁住房类基础设施。

从底层资产来看，刚获得通过的华泰紫金江苏交控高速公路REIT初始投资的基础设施项目为沪苏浙高速公路（即G50沪渝高速江苏段）及其附属设施，收入主要来源于收费业务、清障业务和经营租赁，具体为车辆通行费收入、清排障业务收入、广告牌租赁和服务设施租赁收入。

根据公告，上述基金为契约型封闭式，设定存续期限为12年，首次发售分为战略配售、网下配售、公众投资者认购等活动，拟募集金额约为28.51亿元，基金管理人为华泰资管，基金托管人为中国建设银行(601939)股份有限公司。

值得一提的是，即将上市的国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT，其基础设施项目为标准厂房类的产业园区资产，主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理。资料显示，国泰君安临港创新产业园REIT本次募集期间净认购金额为8.24亿元。

保障性租赁住房被纳入公募REITs受到资本市场的重点关注。10月8日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称为“华夏基金华润有巢租赁住房REIT”）的项目状态更新为已反馈。

根据募集书，华夏基金华润有巢租赁住房REIT拟持有的基础设施项目为上海有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。截至2022年3月31日，前者已出租房间1219间，占总可出租房间数的96.44%，后者已出租1240间，出租率为91.99%。

按规定，发行公募REITs要求基础设施运营3年以上，并产生持续、稳定的现金流，具有持续经营能力和较好增长潜力。从上海证券交易所的反馈意见来看，华夏基金华润有巢租赁住房REIT需要进一步提供这一要求的解释说明。

据统计，加上华夏基金华润有巢租赁住房REIT，已经有4个租赁住房公募REITs，其余3个分别是红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT。到目前为止，深圳、厦门、北京和上海均已发行或将发行租房类公募REITs。

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公募REITs首迎扩募

扩募也是公募REITs近期的最大看点。综合上海证券交易所和深圳证券交易所9月27日公告，有5只拟进行扩募的基金状态更新为“已受理”。

作为一项重组活动，该如何理解公募REITs扩募？业内一般认为，公募REITs通常是以一个资产包为基础成立，扩募意味着REITs设立之后，可以再次募集基金，购买新的资产包。

具体来看，红土盐田港(000088)REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT均为产权类资产，项目类型为仓储物流和园区基础设施，而富国首创水务REIT为特许经营类，资产类型为生态环保。

以红土盐田港REIT为例，该基金于2021年6月21日在深圳证券交易所挂牌上市交易，本次采用“定向扩募”方式，即向符合基金份额持有人大会决议规定的条件的发售对象进行定向扩募，且发售对象不超过35名。据悉，扩募前，该基金当前净现金流分派率为2.95%，扩募后净现金流分派率为3.19%。

红土盐田港REIT首发时购入的基础设施项目为现代物流中心项目，属于仓储物流行业,本次，该基金新购入的基础设施项目为世纪物流园项目,位于深圳市盐田区盐田港综合保税区北区，与原来资产位于同一区域。

根据募集书，新购入的世纪物流园建筑面积为5.2万平方米，约占本基金所持资产总建筑面积的14%，建筑面积占比较小，即使新购入基础设施项目由单一租户整体租赁，扩募后，红土盐田港REIT的现金流仍具有合理的分散度。

对于公募REITs扩募，中国REITs联盟执行会长王刚对和讯表示，5月31日，官方发布了关于发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》的通知，这是公募REITs扩募的主要推动因素。

根据上述规定，新购入基础设施项目的资金来源可以是留存资金、对外借款或者扩募等一种或多种方式，此外，新购入基础设施项目的原始权益人应当符合首次发售相关条件，中国证监会认定的情形除外。

中航基金不动产投资部总经理宋鑫认为，在规则方面，扩募还得通过一个实实在在的项目来操作，才能把这条路趟出来。现在只是交易所的规则出来，未来相信配套发改委的审核规则，证监会、基金业协会的要求，会让一个项目的扩募完全落地。

在王刚看来，交易所受理了这5只公募REITs的扩募申请，意味着公募REITs可以注入新的资产，这证明了公募REITs不仅仅是项目融资平台，而是一个资产上市平台，从这一点来说，意义重大。

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资本市场热度高涨

目前我国公募REITs正处于发展初期，植信投资研究院资深研究员马泓认为，作为一种直接融资工具，公募REITs能够很好的缓解参与不动产前期开发投资企业的资金偏紧的问题，这是其快速发展背后的最重要驱动因素。

实际上，不仅发行数量增长，公募REITs在资本市场也受到了投资者的积极追捧。

截至2022年9月29日，国泰君安临港创新产业园REIT网下投资者有效认购申请确认比例为0.68%，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.33%。

最热门的华夏合肥高新REIT，其公众发售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公众配售比例新纪录。此外，保障性租赁住房也得到了公众投资者的积极认购，以红土深圳安居REIT为例，其公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.39%。

在二级市场，公募REITs也获得了良好的表现。Wind数据显示，截至10月12日，已经上市的18只公募REITs年初以来平均价格上涨0.58%。相较而言，上证指数从2022年1月1日3651.89点跌至3025.505。无论是股价表现还是IPO规模，今年资本市场都处于非常低迷的状态。

数据来源：wind

考虑到当前国内权益类市场短期波动较大，马泓认为，REITs在二级市场的表现则相对平稳，而且其底层资产项目普遍具有稳定的租金收入，其现金流支撑作用较强，早期上市的公募REITs都实现了分红，收益率也比较稳定，因此整体颇受市场欢迎。