北京高端租赁市场明显回暖

在稳增长政策的持续发力下，经济有一定程度的回暖。不过，在这一轮复苏过程中，市场活跃度较为有限。

作为对经济非常敏感的领域，北京写字楼、商业零售、住宅租赁及大宗投资等不同细分领域三季度的表现如何呢？10月13日，第一太平戴维斯发布2022年第三季度北京房地产市场研究成果。

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01

甲级写字楼租金同比下降3.0%

三季度，北京写字楼市场又一次进入复苏周期，租赁活动均已回归常态，且有部分因疫情而延误的租赁成交在本季度完成签约。但受经济下行、租赁需求调整等多重因素影响，市场活跃度较为有限，并未重现2021年的快速反弹。

根据第一太平戴维斯数据，三季度，北京甲级写字楼市场未有新项目入市，季度内部分商务区完成了几宗大体量租赁成交，帮助全市甲级写字楼市场的净吸纳量由上季度的负值转为正值、为8425平方米。由于吸纳量有限，全市甲级写字楼平均空置率环比持平、仍维持在15.8%的高位，同比微降0.9个百分点。

由于北京写字楼市场仍处于恢复期、整体租赁需求有限，业主方不得不频繁调整租赁策略、让渡出一部分议价空间，以期吸引到有限的租赁需求，因此三季度全市甲级写字楼租金环比、同比分别下降1.8%、3.0%，至人民币每平方米每月331.5元。

数据显示，2022年前三季度，北京累计净吸纳量为9.31万平方米，较去年同期下降84.8%。无论是核心还是次核心商务区，其平均租金较上季度出现了不同程度的下滑，丽泽则是唯一一个平均租金环比正增长的商务区，较上季度微涨0.2%。

展望2022年第四季度，北京甲级写字楼市场预计会有多宗大体量租赁交易完成最后的签约流程，结合新增供应入市有望刺激吸纳量的增长，因此可以预计四季度的租赁需求有可能出现一定程度的改善，市场整体表现有望向好发展。

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02

大宗投资市场成交额下降55.2%

大宗投资市场方面，三季度表现较为平稳，完成了若干宗投资交易，该季度投资市场累计成交金额约为88.9亿元。不过，整体来看，2022年前三季度，北京大宗投资市场相较往年仍然低迷，累计成交金额约为226.85亿元，较去年同期下降55.2%。

值得关注的是，按收购物业类型分析（按成交金额占比），除占比最高的写字楼之外，其占比47.3%，二手地产和在建项目的成交占比21.2%，表现比较抢眼，而其他酒店、商业零售、产业园区、住宅等表现一般。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、董事李想预计，2022年四季度北京大宗投资市场仍然波澜不惊，卖方与潜在买家仍处于博弈的阶段。此外，自用型收购及通过法拍渠道购得资产有可能在年末进一步增加。

北京商业零售市场在三季度迎来久违的供应高峰，季度内共有四座新购物中心开业，分别为龙湖北京亦庄天街、北京瀛海环宇坊、丽泽天地与北投购物公园。三季度，全市优质购物中心平均空置率环比上升0.9个百分点至7.1%，同期全市优质购物中心平均租金水平为每平方米每月824.4元，租金指数环比微降0.2%、同比下降3.6%。

明显回暖的是北京高端住宅租赁市场。三季度，北京服务式公寓空置率环比下降5.5个百分点至20.6%；同期，全市服务式公寓平均租金为每平方米每月243.6元，租金指数环比微降0.2%，较去年同期下降2.2%。李想认为，北京服务式公寓未来市场的整体发展态势有望持续回暖。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示：“房地产行业再一次进入后疫情的复苏周期，但当前的宏观环境相对前两年更为复杂。现阶段，中国房地产行业面临着诸多挑战、但也不乏机遇相伴，其中挑战包括宏观经济下行压力增大、行业发展明显减速等不利因素，而潜在的机遇则是行业发展变化时蕴含的新增长动能。

麦安东进一步表示，房地产从业者要充分做好变革前的各项准备来应对挑战，更要在后疫情阶段捕捉经济恢复带来的机遇。

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