凯德换仓

文/乐居财经 李奕和

帝都北京的法拍近来好不热闹。10月9日，备受关注的“晴格格”豪宅北京王府世纪大厦，在阿里资产拍卖平台上因无人出价，最终流拍。

几天后，仅距离该物业几公里路的朝阳区博瑞大厦，却在一场法拍中，迎来了它的新主人。而拿下博瑞大厦的不是别人，是已进入国内深耕近三十年的新加坡房企凯德集团。

10月17日，京东网司法拍卖网络平台显示，北京朝阳区东三环北路甲26号楼（博瑞大厦）地下-3至-1层地上4层至25层不动产，以20.37亿元的竞拍价成功拍出。

博瑞大厦地处北京CBD商务区与燕莎商圈交汇处，项目建筑面积5.82万平方米，起拍价20.37亿元，评估价29.1亿元。其背后债权人是厦门国际银行。

因占据优越的交通地理位置，标的拍卖期间引来了12437人围观，并有138人关注提醒，但只有1人报名，最终被北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司（以下简称“北京拾捌时宜”）以起拍价成交。

工商信息显示，此次竞得人北京拾捌时宜由凯德商用设施咨询（北京）有限公司100%持股，而后者为凯德（中国）商用100%持股的全资子公司。

自去年3月宣布重组转型，到成功重组出上市房地产投资管理公司凯德投资（“CLI”）和私有化后的房地产开发凯德地产（“CLD”）两个运营平台，凯德在中国的优化和扩张，未曾停止。

“捡漏”法拍房

博瑞大厦的持有人为北京特尔特物业发展有限公司（以下简称“北京特尔特”），其原名实际为北京特尔特国际传媒大厦，由北京特尔特于2012年投资建设。物业目前建筑面积合计5.82万平方米，其中地下-3至-1层为车库，建筑面积1.35万平方米；4层至25层为办公，建筑面积4.48万平方米。

根据京东拍卖网披露的股价报告，博瑞大厦的房地产市场价值为29.1亿元。凯德拿下该物业，成交价较评估价相差了8.73亿元。

此次拍卖，项目背后的债权人为厦门国际银行。据了解，厦门国际银行北京分行与北京特尔特曾于2016年6月24日签订《最高额抵押合同》，约定特尔特物业公司将涉案房屋及房产相应国有土地使用权抵押给厦门国际银行北京分行。

根据企查查信息，北京特尔特成立于1995年1月，注册资本1.53亿元，法定代表人陈作赋，经营范围主要为物业管理；出租办公用房。其目前由大连嘉胜置业有限公司100%持股，最终实控人为戚士新。

两者均面临较大的经营风险。其中，大连嘉胜置业被执行人记录1条，被执行总金额30万元，存在限制高消费记录5条。北京特尔特有被执行人记录1条，被执行总金额18.68亿元，其还有限制高消费记录1条，有裁判文书记录22条，案件总金额1.48亿元，作为被告的文书占比80.95%，涉案案由多为房屋租赁合同纠纷。

除了厦门国际银行，北京特尔特与张家口银行也存在较大额度的金融借款合同纠纷。

2016年12月27日，委托人张家口银行与受托人国民信托签订《信托合同》，约定委托人设立单一资金信托，向北京特尔特发放贷款，信托规模为6亿元，期限13年。12月28日，国民信托向北京特尔特发放贷款6亿元。

该笔借款中，北京特尔特公司于2018年6月1日偿还贷款本金2500万元，并偿还了2020年4月20日前的利息，于2020年8月14日支付了利息750万元，此后未再支付利息。因未能按期偿还第二、三期贷款本金及应于2020年7月、10月支付的利息。相关方将北京特尔特诉至法院。

根据北京市高级人民法院于2022年7月29日披露的民事判决书，北京特尔特被判决需偿还张家口银行贷款本金5.75亿元及利息、罚息、复利。

优化与扩张

对于已经成功实现重组转型的凯德而言，以较低的价格“吞进”博瑞大厦，似乎是一笔再划算不过的交易。该物业位于朝阳区团结湖附近，地铁交通便利，周边坐拥三里屯太古里、世贸天阶、三里屯SOHO商场以及嘉铭中心、嘉盛中心、中青大厦等商业办公设施，人流量大，是极为优质的商业资产。

为了摆脱受疫情影响导致公司投资物业资产重估损失，部分项目、股权投资减值问题，去年3月，凯德集团宣布与凯腾控股公司一起进行业务重组计划，以巩固其投资管理平台业务。

具体而言，凯德集团的投资管理平台和旅宿业务将整合为凯德投资有限公司，并通过介绍上市的方式登陆新加坡证券交易所。凯德集团则从新加坡证券交易所退市，并将旗下的房地产开发业务（凯德地产）进行私有化。

对于重组，凯德集团首席执行官李志勤曾表示：“由于存在较长的培育期，房地产开发业务的价值在公开市场未能得到充分体现。将这部分业务私有化，让凯德能够更好地把握房地产开发周期，优化不同资产类别和市场的回报。”

将地产开发剥离出上市平台的方式，让凯德的市场价值得到了较大的体现。2021年9月，凯德投资在新加坡证券交易所首次上市交易，一跃成为亚洲最大房地产投资管理公司。而其也成为除加拿大博枫、美国黑石外，全球第三大交易所上市的房地产投资管理公司。

事实上，即使近两年受疫情等因素影响房地产进入下行周期，但自1994年已进入中国深耕的凯德，依然对国内市场表现看好。此前，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔在接受相关媒体采访时就表示，“凯德一直是看长线的，坚持长期主义的投资观，我们对中国仍然充满信心。”

甚至眼下的行业信心缺失、市场低迷，被凯德认为是难得的机会和窗口。潘子翔指，近三年会是一个很好的机遇期，凯德应该可以在中国市场有更大作为。此次通过法拍途径拿下博瑞大厦，是其重要的扩张之一。

另一方面，通过收并购，凯德在中国市场的脚步也没有停下。特别随着数据经济的发展，数据中心等基建成为热点，凯德对这些领域的兴趣有增无减。

2019年，凯德曾以110亿新元收购重组星桥腾飞，这让它在中国的资产类别从商业综合体、办公楼、购物中心、住宅、服务公寓扩展至物流和商务园/产业园。

去年4月，凯德集团斥资36.6亿收购中航信托上海闵行数据中心园区，这是其在中国的首个数据中心项目。5月，凯德以5.01亿元从合作方亿达中国手中收购大连软件园腾飞发展有限公司50%股份，将持股提升至100%。10月，凯德方面再以16.83亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。

当然，凯德也在不断优化资产组合。2021年6月，凯德集团向平安人寿出售位于上海、北京、宁波、成都、杭州的6个来福士资产组合的部分股权，这是其在中国最为核心的优质资产。回流的资金，部分就被其用在了新经济资产上。

今年2月，凯德投资在上市后披露的首份财报中称，将积极寻找中国房地产行业市场不确定性加剧可能带来的有吸引力的机会。

2021年，凯德投资录得税后净利润13.49亿新元，实现扭转。该公司截止2021年底的资产管理规模1229亿新元。当中房地产基金管理规模862亿新元。这些资产类别涵盖综合体、购物中心、办公楼、旅宿、产业园区、工业及物流地产和数据中心。

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