逆流中的新投资战略：2022观点资本圆桌圆满闭幕！

（2022年11月3日·上海）11月的上海迎来了一场由经济学者、金融投资机构高层、企业家们参加的“知识盛宴”。在此，我们不仅收获了宏观层面的理论基础，更领略了从底层项目出发的实践经验。

在地产行业的逆流环境下，市场对于底层资产的重视程度不断提高，与此同时底层逻辑也需要与时俱进。而资金的焦点也不断下沉，从过往的集团层面逐渐精细至项目层面。

市场风险在如今多元化的经济背景下有上升趋势，这便需要找寻合理的资本运作与经营模式，以提升抗风险能力。

如何甄别优质企业，挑选稳定收益的项目，是市场向每一位参与者提出的问题。专业性、差异性、前瞻性或将助力在逆流中把握新的增长机会。

11月3日，以“顺流逆流的投资”为主题，2022观点资本圆桌于上海顺利闭幕。在逾4个小时的讨论中，与会嘉宾们积极抒发自己的观点，共同探讨今后投资窗口的新格局。

核心能力塑造资本格局

作为首位出场的演讲嘉宾，中信资本高级董事总经理、房地产部管理合伙人兼联席主管朱瑞生描述了一个不容忽视的现象：“过往衡量房企核心要素的是规模、地段、周转率和融资能力等传统财务指标。然而如今行业大爆发背景已经过去，经济环境、市场预期已经完全改变。”

诚然，可以在突变的市场环境下生存，甚至利用逆境下的机会不断发展的企业，是绝对具备核心竞争力以及核心价值的。

朱瑞生指出，一家企业能力中心的打造需要深耕融资能力、运营能力和某些领域的核心能力。他结合中信资本在顺丰上的投资实践经验，总结认为，核心资产未来将成为不可或缺的证券化基础原材料，资本的投资方向也会着重考虑核心资产与能力中心的底层价值。

在随后的第一场圆桌讨论会上，嘉宾们以新环境下的投资风向为主题，并结合自身的经验与理解展开探讨。

浦赢资产创始人&CEO丁亚明首先提出了“顺势而为”的投资理念，随后补充道，在下行周期中，幻想外部调整是不现实的，应从自身赛道、战略层面调整做起。作为一个周期性行业，顺势而为就首先成为房地产金融的重要战略。

他续称，对于不良资产的处置，需要综合的跨界能力。重整过程中考验管理者法律、金融、地产运作三个维度的能力，最终才能实现重组、重整再到化解和盘活。

合生不动产基金中心董事总经理邬伯特则从另一个角度分析当前的资金战略。

他认为，资金盘活的重要性同样不容轻视。如今商业运营也渐入“冬季”，将另类资产概念重整与改革，进而维系现金流的稳定，是盘活存量资产的新思路。另外，盘活的关键点之一在于如何提升底层的资产价值。只有把握好项目运营，才能确保未来的收入增量与预期。

帕拉丁资本总经理严莹莹更多地从管理者角度分享了关于资产处置思路的看法，他结合自身经验谈到，当项目发生亏损时应及时调整，为后面的业务做铺垫，并停止幻想。当前的环境下，企业的债务成本与机会成本都有上升的趋势，与其坐以待毙不如主动出击，在新赛道或者新的能力圈里面寻找机会。

瑞威资管副总裁、特殊资产业务事业部总经理赵永华重点关注了未来的长期投资格局。他指出，未来是一个存量时代，因此原来短线的投资逻辑亟待转变，未来应该以中线或者中长期的投资为原点进行投资。

随后他表示，目前资本往往看重新的赛道，当以住宅为主的2.0产业时代落幕，3.0时代的特殊资产处置应该以技术红利为背景，这些将作为未来资本或者资管最主要的投资方向。

挖掘新领域的价值

随着地产板块的发展受限，资本市场的焦点已经发生偏离，不再拘泥于房开业务，而且更强调现金流收益。

近年来，物流园区、数据中心、高端服务式公寓，购物中心等底层资产越发火热。

东方证券首席经济学家、总裁助理邵宇首先针对地产行业的特性发表了宏观层面的独到理解。

他指出，多变环境下改变应该是从底层开始的。地产行业的发展不应与其他行业割裂，房企与REITs、互联网、基础建设、双碳计划关系密切。同样，对于未来产业之间的竞争与合作依旧是经久不衰的话题，如何找到理想的平衡点，仍需要我们在实践中不断磨合。

针对新兴领域这一话题，览睿资本首席投资官贺舒婷向与会嘉宾分享了停车场专项基金在新兴领域的特殊价值。她分享道，在房地产若干领域里面，停车场是一个在估值与运营层面均被低估的赛道，但是其小额却稳定的现金流，依旧可以满足投资者约25%的增长。在经济平稳或者阶段性下滑的时候，这一资产优势就显现出来。

鼎晖投资董事总经理王嵋认为，只有拥有一个具备稳定现金流的资产，才能够给投资人带来中线、长线和短线的收益。另外，专业的基金管理人更关注资金的成本，当对投资回报有较高需求时，一个净租金收益的小增长，将对资产定价产生巨大的影响。

上海建工股权投资基金管理有限公司首席投资官汪海平先生则从外资与国资角度提出，无论央企、民企还是外资，在不同层面形成了互补，这期间的摸索，也反应出我们应该如何市场化发展。

REITs蓝海战略

当前，近78%的样本企业筹资现金流为负，融资“腰斩”的问题不容忽视。REITs为成熟存量物业尤其是商业地产的二次融资提供了新方向。但面对复杂的资本环境，REITs蓝海战略又该如何落地？

信保基金REITs平台总经理李文峥率先提出，REITs作为一个稳定的且具备增长能力的金融工具，具备股票和债券之间的风险特征，稳定分红与抗通胀的特性让其备受资本关注。从跨周期的角度看，REITs实际上能够带来持续的稳定增长，无论对机构投资者还是散户，都具有很重要的意义。

对于“不动产融资的蓝海”这一话题，美国富尚资产集团董事长、越秀REITs独立董事陈晓欧展望了未来REITs的商业格局。他提到，当前国内的REITs版图仍有较大的提升空间。第一，普遍缺乏对于资产组合管理的技巧；第二，资本市场管理与底层不动产的管理本应是联动的，通过资产的管理，利用租金收益提升去影响股价，不过这个在国内几乎还在起步阶段。另外，对资产管理，普遍缺乏体系化和标准化。

大成律师事务所合伙人刘唯翔最后总结道，我们国家的市场需要REITs这样的工具，在短期内或者可期待的未来中，会不会发展壮大，取决于我们国家的最高决策，其中税收的影响不可忽略。

“我们的REITs也在朝着发达国家、成熟市场发展，诸如资产管理体系、定价体系，这些都在慢慢成熟后，相信国内的REITs市场也会像欧美发达国家那样发展壮大。”刘唯翔表达了自己的信心。