总监谈楼市| 上海二手房市场，从卖方市场逐步转变为买方市场

荐读|目前上海二手房市场，被问得最多的问题是——买方：当下市场我该买吗/卖方：当下市场我该卖吗？面对现在的上海楼市，该如何做抉择呢？今天，我们来听听信义房屋业务总监伍世豪的分享。

大家有没有感觉，今年的“银十”市场有点冷？最近在一线，现在不少客户，不管是买方还是卖方，都在问这个问题。很多房产中介都会跟客户说，现在市场很好，房价很好的，房价不会跌啊，房子的价格还是蛮有竞争力的……

其实，现阶段市场大环境背景不是很好，这种状况在短期内并没有办法得到及时的改善跟提升，所以今年跟明年的整体大环境也会影响到房地产的主要面向。

为什么呢？我觉得主要有全球经济、人口问题、疫情影响的三座大山：第一，目前全球面临战争跟通膨的压力而导致的经济疲弱；第二，国内的人口出生率低的问题，导致各行各业的消费人口是不足的；第三，就是国内外的疫情已经持续了两三年，而且还在反复，所以导致了实体的经济整体疲弱。

基于以上原因，我们看到今年的二手房市场表现不佳：第一，今年土地出让次数跟新房入市数量，都呈现上升的趋势，打新的人多了，就会分流二手房接盘客户，进而影响到二手市场置换、改善；第二，上海的人口出生率低以及人口外溢，导致上海十月份的整体租赁市场，租金一定程度的下滑，空置率提升；第三，今年大家用钱基本上会比较保守，大家不愿意消费，这样对整体房地产的信心是不足的。

今年上海二手房1-9月的总成交量还不到去年的一半，预估今年下半年到明年，因为整体市场信心度不足，整个上海二手房的交易大概率会维持在一个稳定的基本量，并不会有大幅度的价跟量的提升。

因此，上海二手房市场会产生一定的改变，上海二手房市场会如同经济一样有一个周期性循环，我认为今年的循环路径是由卖方市场转变为买方市场。

那卖方市场跟买方市场会有怎样不一样的改变？卖方市场，即市场供不应求，市场的供给是远远低于市场的需求量，以至于整体市场供给量不足，会由卖方来做主导。市场产品是不足的，买方可以挑选的产品就不够，甚至必须要通过竞争。

前几年的卖方市场由于供不应求的产品和调节机制不足，所有的话语权都落在卖方身上，以至于过去的成交往往都是按照卖方的要求来、成交以卖方为主导，即必须具备两个核心条件：最优的交易的条件（谁的出价高就卖给谁），最优的付款方式。

买方市场是：市场的挂牌量（供给量）供大于求，就会逐渐从卖方的话语权转为买方的话语权，也会由过去产品导向慢慢地转变为服务导向。当买方有很多的产品可以挑选的时候，他会优先选择对他有利的交易产品、交易条件、服务有保障的房产中介。

卖方市场、买方市场整体交易的模式和形式完全不一样，会由过去的卖方导向，包括交易最优条件、付款方式，会慢慢转回买方主导，即以服务为导向，核心在议价条件和支付方式。

在市场下行，由卖方市场转为买方市场的时候，对于卖方而言，越快的去挂牌交易，正确的定价尽快完成成交，最大的获利了结，或者完成改善置换，才能越快地获得保障、不受市场的影响。

对于买方，过去的市场对买方不利，没有足够的时间来挑选产品，而现在，买方可以看房产中介的服务、保障，以及有足够的议价条件、支付方式的情况下，再去匹配产品。目前市场，其实是对买方有利。所以，现在正是买方最好入市的时候。

现在的市场最重要就是物美价廉，即核心是产品必须要优质，价格要具备吸引力。给大家看一下，这近40天在我们市场当中，静安区改善型的产品的调价过程以及降幅，通过这些市场成交的数据来看，当下的成交价在过往成交价要降幅达10%以上，才符合当下市场进而成交。

在这种背景下，信义房屋是如何做到可以帮买卖双方尽快成交呢？秘诀就是正确定价+独家委托。

第一，如何正确定价？信义房屋的专业经纪人通过垂直对比（小区成交价和小区在售价）、水平对比（小区周围竞品和跨商圈竞品）以及市场对比（买方出价/买方预期价），撰写专业的《定价报告书》来呈现这些客观的数据，来给卖方做具体的分析、参考及合理的建议。

第二，通过信义房屋的独家委托，快速地帮客户完成交易。因为通过信义的独家委托，可以百分之百确保这套房子能够在当下的商圈市场，做到全面的覆盖。因为信义的专业经纪人可以筛选出所在商圈靠谱的房产中介，去帮卖方放盘，并保障市场上所有关于这套房子的资讯是百分之百的真实和统一的市场报价，进而找到合适的买方，跟进每一组客户看房、出价，并及时跟卖方做回报，从而尽量地减少对卖方的打扰。

最后，信义人会说到做到，全力以赴在承诺的时间之内，尽快地帮助买卖双方成交，成就双方的家业梦想！

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