新一轮偿债高峰来临，寒冬之下房企如何破局？

　　传统的楼市 “金九银十”今年成色不足，不禁让人对房企的债务兑付问题捏了把汗。克而瑞研究中心数据显示，今年四季度200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约617亿元——又一波偿债高峰来临。

　　而受多地疫情反复、行业持续下行等多重因素影响，地产销售去化难度加大，房企流动性继续承压，行业寒冬之下，房企如何破局？ 近日，笔者关注研究了以绿色代建模式运营的民营房企朗诗绿色管理（00106.HK，以下简称朗诗），作为努力自救并初见成效的案例给行业做探索与思考。

　　重压之下，躺平还是咬牙坚持？

　　上海票据交易所信息显示，目前房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计有36家房企美元债违约，较2021年全年增加24家。业内人士认为，房企如果选择“躺平”，一旦市场好转，就将错失翻身机会。因此，目前不少房企选择积极自救，主动寻求展期、交换要约等措施，更符合所有利益相关方的最佳利益，也是在房地产行业寒冬下比较好的债务管理方式。尽管这条路不好走，朗诗还是成功了。

　　朗诗日前发布公告，本金总额为1.32亿美元的债券交换要约已完成，现有票据已被注销，新票据到期日为2024年10月20日。至此，朗诗在今明两年内将没有到期的信用债。

　　朗诗此次交换要约成功，与其良好的基本面及偿债能力有着重要关系，展示了资本市场对其长远发展的信心。在此次交换要约之前，朗诗一直坚持履行到期的偿债义务。今年6月，朗诗按时兑付了2亿美元境外债券，其中1.1459亿美元是提前回购注销的；近期朗诗集团12亿公司债券也已在上海证券交易所提前摘牌，提前足额完成本息兑付；本次交换要约开始前，朗诗也回购了部分现有票据，占现有票据初始本金额的15.3%。

　　可以看出，朗诗积极推进债务管理，以真金白银向市场传递信心，也体现了管理层对于公司发展、资金及财务健康状况的坚定信心。

　　发力代建业务，房企“寒冬”破局新趋势

　　需要强调的是，在行业真正回暖之前，展期、交换要约都是以时间换空间，最优的解压方法是寻找低杠杆时代的新业务，恢复自身经营“造血”功能。

　　与传统地产开发相比，代建业务无需购置土地，具有行业周期影响小、低负债、高利润率等突出优势，成为当下房企转型升级的行业风口。目前，百强房企中约有40余家入局代建业务。如何在代建赛道形成核心竞争力，让代建业务成为可持续发展的“第二增长极”，成为房企面临的新问题。做自己擅长的事，朗诗的代建之路是有益借鉴。

　　朗诗从2014年就开始轻资产化转型，依托二十年来在绿色差异化产品方面积累的能力、经验和口碑，大力开展委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务，已经形成“绿建+代建”的核心竞争力。“朗诗出品”的科技住宅具有健康、舒适、节能、环保、智能等多重特性，在全国主要一二线城市及重点经济区域建立了优质的用户口碑，去化速度快且溢价率高，老业主复购、老带新成交比例也较高。

　　比如，落地成都的自由方舟产品朗诗乐府，销售单价近2.7万元/平，比同区位的周边楼盘每平方米溢价近30%。朗诗与苏州城投地产合作的朗诗乐府项目，今年1月疫情期间首开，当天在线上去化超8成，成交均价30,709元/㎡，高出周边同类业态的住宅项目5,000-6,000元/㎡，是目前吴江成交价天花板的保持者。

　　从公开数据看，朗诗基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型跨越。根据2022年半年报，朗诗代建及小股操盘的可售货值占中国地区总可售货值的91%。朗诗公布的最新数据显示，2022年1–9月累计签约销售额和累计签约建筑面积，同比分别提升7%和14%。

　　立足细分赛道，探索代建新模式

　　总体来看，房企的代建业务分为政府代建、资本代建和商业代建。根据资源禀赋的不同，各家选择不同的代建业务。与其他进入代建赛道的房企不同，朗诗将自己定位为地产投行+绿色建商，凭借绿建实力和资源整合能力，成功盘活了多个典型的困境项目。

　　位于无锡的朗诗新郡在前期开发中多次停滞，朗诗接手后引入专业操盘管理服务，打造绿色科技住宅，使项目成为无锡市核心区域内标杆改善楼盘，并成功扭亏为盈。2021年10月，在市场持续低迷的大环境下，逆势开盘，推出的532套全部售罄。

　　中山朗诗新城也是委托开发盘活困难资产的代表项目。该项目停滞了近5年时间，几度易手也没能摆脱困境，朗诗接手后仅半年，通过债务和成本结构优化，用少量资金启动项目，今年5月首开一小时销售246套，去化9成。

　　南京朗诗高力璟华府项目，原本开发、销售均不畅，朗诗介入后引入首发的“健康堡垒”科技系统，从温度、湿度、空气净化、智控等维度，对项目进行全面升级，创造了两个月售罄收官的记录。

　　目前，朗诗代建业务范围已经从专注于新建开发、科技住宅领域，拓展至存量更新、绿色公建等更多领域、覆盖更多建筑业态，拥有新建、旧改、城市更新、不良资产处置（法拍、和解、破产重整）、承债式收购、一二级联动等多种模式的成功案例，在代建领域树立了地产投行+绿色建商的新模式。

　　中指院的研究数据显示，2021年中国代建行业的渗透率为4.8%，而按照欧美国家近30%的渗透率预估，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，整体代建市场前景可观。政策层面，保交楼和保障性住房多次在政府文件中被提及，也为房企带来大量的代建机遇。不过，在经过初期的竞相入局和快速增长之后，代建业务的竞争格局势必加大，这需要房企更多维的专业能力。而有着先发优势的朗诗已经拥有与众不同的综合实力和良好口碑，有望顺利穿越行业寒冬，为房企转型升级提供参考样本。

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