地块溢价率109%、准现房、价格倒挂，全球最贵公寓的设计师作品在上海被冷落了……

橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳。

曾经设计出全球最昂贵公寓海德公园一号的理查德·罗杰斯大师也不好使了。

11月2日起，大师事务所在中国的又一力作上海泗泾板块格力地产(600185)“公园海德”正式开启认筹，截至11月6日认筹结束，642套房源，认筹不足200组客户，认筹率不足30%，尚未触发积分。

多个中介交易平台数据显示，公园海德项目周边二手房均价在6万元/平方米左右，而“公园海德”高层单价在49200元-58850元/平方米区间，这意味着一二手房价格倒挂在每平方米1.5万元左右。按照上海新房市场的规律，接近地铁、价格倒挂的刚需上车盘，大多会超额认购触发积分摇号，更何况松江泗泾已经许久没有新房供应，那么公园海德为何受此冷遇？

11月9日，《每日经济新闻》记者前往泗泾镇实探该板块房源销售情况。从轨交9号线泗泾站向北，步行不足900米即可到达项目。地铁站外，有人在路边举着“280万起、85%得房率”字样的广告牌等待潜在客户。他告诉记者，“原先每平方米想卖6万块，但实在是开不出这价，现在5万多吧。”当记者询问当前认购是否火热时，他无奈地摇了摇头，说“就在前面，你去看看吧”。

泗泾地铁口的项目广告牌 每经记者 包晶晶 摄

户型太“前卫”

记者从泗泾地铁站步行向南，路过一片仍未开发的农田与旧宅，随后便是融创壹号公馆、华发泗水和鸣、绿地香缇、万业名苑等已经入住或交付的新住宅，居住氛围已经相当浓厚。

在祥严路口，中介张勇带着广告牌正在和附近居民聊天，记者询问起周边二手房价格时，张勇说：“这一片二手房高的能卖到6万多元/平方米，对面泗水和鸣开盘不到5万元/平方米，现在二手房也涨到6万元/平方米以上了。”

谈及严重倒挂的新房时，张勇坦言，“有这些二手房在（竞争），一般不太会选公园海德，房型你接受不了。”

带着好奇，记者走进了公园海德售楼处，置业顾问陈婷告诉记者，“这是罗杰斯大师的作品，并非传统的住宅理念。”

项目售楼处 每经记者 包晶晶 摄

官方微信资料显示：“由罗杰斯设计的公园海德是高技派顺应时代审美的体现，外立面采用锰镁铝合金、埃特板及GRC等当代高新技术材料来完成硬朗大气的立面塑造，并艺术性的将咖色、黄色与工业材料的本色结合，达到充满时代科技感的独特视觉审美。”

但项目坐落于松江区泗泾镇，从区位和价格上来看，属于刚需上车盘，高端独特的审美和突破传统住宅的设计能否让购房人买单？

记者在104平方米主力户型的样板间看到，创新的设计一改“南北通透”或“双南”主流方案，主卧与次卧在面积上做出了牺牲，为公共活动区域留下了大片空间。但在该户型中，并不方正的次卧只留了一扇单开的小窗作为采光，主卧也同样在床头上方开了一扇小窗，见记者面露难色，陈婷说：“这采光难道不够么？主卧还有那扇落地玻璃门呢。”

项目样板间卧室的小窗 每经记者 包晶晶 摄

她说的是卧室通往阳台的一扇狭窄的玻璃门，虽然能够透光，但相较于“老式房型”的大飘窗采光，难免让老派人士难以接受。

“窗子虽然小”，但是外立面有设计感，整体是非常漂亮的，毕竟是大师作品。”她再次强调。

与众不同的窗型 每经记者 包晶晶 摄

在54平方米的一居室中，大师将厨房安排在东南朝向，与阳台相邻，而入户门旁边则是洗手间与餐厅。

更接近传统居住的户型中，朝东北面的次卧终于有了大飘窗，客厅对着阳台的位置，也设计了约1.2米宽的飘窗，与阳台门并排。

与阳台门并行的飘窗 每经记者 包晶晶 摄

在上海，上一次如此突破的设计，还是罗杰斯在“中兴路一号”的设计。

中兴路一号的最大突破在于以双线十字承重结构打造了270度全景视界，取消阳台、忽略朝向，以全玻璃窗取代实体墙，尽管当时因为太过西化而引发了较大争议，但凭借区位、品牌、物业配套优势，最终还是顺利完成了去化。

客观来说，公园海德高层3.2米的层高、记者在现场看到的精装修和硬件交付标准，在远郊刚需和刚改产品中，仍具有一定的竞争实力，但在产品设计与目标消费群体对“住宅”的共识上，仍然存在一定错配，前卫的房型设计未来是否会被市场接受仍待观察。

溢价109%，拿地6年终于入市

2016年前后，格力地产在上海频频高溢价拿地，公园海德地块就是其中之一。

当年5月11日，格力地产以总价19.65亿元、溢价率109%竞得松江泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块，成交楼面价37675元/平方米，当时市场多方测算，格力的保本售价在5.5万元/平方米以上。

14个月之后，该地块举行开工仪式，而当时隔壁同日拍出的融创地块开发已经初具雏形，如今，融创壹号院已经交付两年，格力也成功把期房卖成了“准现房”。

“认购已经结束了，11月14日正式摇号选房。”

“会不会选不到满意的房型？”

“只要你看得中，就选得到，登记认购还不到200组，我们有600多套房源。”

记者在链家搜索公园海德附近二手房成交情况发现，南侧的融创壹号公馆，历史成交价在6万-7万元/平方米不等，6月和7月份最新成交的14楼三房，均价分别为72905元/平方米和67270元/平方米。

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄