内房股债闻风起，牛市味欲浓？

11月11日，全球股市齐齐迎来反弹，A股、港股各指数全面上行，多数行业翻红上涨。多项利好加持下，市场信心得到极大提振，将此前的“阴霾”一扫而空。

港股市场方面，内房股板块在这波上涨中一马当先，其中旭辉控股集团(00884)涨超76%，新城发展(01030)涨超53%，龙光集团(03380)涨41.51%，碧桂园(02007)涨近35%，成为行情反转的排头兵。受房地产板块带动影响，物管、家装、建材等板块也随之走高。

从资金流向来看，今日房地产板块以4.76%的涨幅排名居前，主力净流入38.97亿元，超大单净流入占比10%，各路资金争相“抄底”。而从今年的行情来看，港股房地产板块持续下挫，已长期处于低估值区间，近期板块超跌反弹也是应有之义。

据智通财经APP了解，今日的消息面上，带动港股内房股全线暴涨的主要是美国最新CPI数据及“优化疫情防控二十条”两大利好消息刺激。

周四，美国10月CPI数据披露，同比上涨7.7%，低于市场预期的7.9%，同比增速创九个月新低。CPI增速超预期的回落表明美国通胀有所降温，市场预期美联储加息脚步将放缓，加息75BP概率基本归零。这一利好消息同时带动美股股指均创下2020年4月以来最大单日涨幅。

在美联储加息“减速”预期下，港股流动性将有所改善，后期有望迎来回升行情。此前，三季度已有不少基金对港股大幅加仓。

11月11日，国务院联防联控机制综合组发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》，公布进一步优化防控工作的二十条措施。利好消息带动A股主要指数亦全线大涨，文旅、消费、航空等板块涨幅明显。

同时，中国10月金融数据出炉，据央行统计，中国10月M2同比增11.8%，新增人民币贷款6152亿元，社会融资规模增量为9079亿元，回落幅度超出市场普遍预期。在总体需求依然偏弱、扩内需必要性加大的情况下，后续有望出台更多实体经济支持政策。

融资环境趋于宽松，房地产板块连日涨声不断

其实，在今日这一波“狂欢”到来之前，房地产板块的反弹早有预兆。

据智通财经APP了解，自10月底以来，房地产板块就整体迎来上行走势，不到半个月时间已修复至14000点以上。据富途行情显示，碧桂园在11月份以来的9个交易日里股价累计涨幅为118%，直接实现翻倍。

11月8日，据中指研究院最新监测数据显示，2022年10月份，房地产企业非银融资总额为557亿元，同比上升16%，环比下降27%;2022年1月份至10月份，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。10月份是今年以来房地产企业非银融资首次出现同比正增长。

同日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

在信贷、债券、股权三个融资渠道的政策组合中，民营企业债券融资支持工具被称为“第二支箭”。如今，在下半年多项房企融资政策利好加持下，民营房企将迎来发债融资窗口，市场融资环境有望持续改善。

经历过2021年的“至暗时刻”，如今行业内中小型高杠杆房企出清、三道红线指标持续优化，行业已从高周转、高杠杆的快速扩张模式转向追求质量的稳健发展。在这样的态势下，政策明确放宽融资政策，将预示行业迎来新的景气周期。

商品房销售回暖，房企Q3财报展现积极信号

行业回暖之际，各大房企三季度业绩也呈现出分化明显、触底回升的迹象。具体来看，16家房企中有半数房企前三季度实现了营收的同比增长，Q3部分龙头房企同比跌幅收窄，利润及现金流表现则仍然偏弱。

其中，部分房企在财报中已展现出了积极的信号。如第三季度滨江集团(002244)(002244.SZ)净利润同比增长1243.67%，来自联合营企业的投资收益大幅增长;保利发展(600048.SH)10月销售额表现有所提振，10月实现签约金额430.14亿元，环比增加12.03%。

在各项财务指标中，短期偿债压力成为各家房企共同的“苦恼”。前三季度，房地产板块财务费用同比增加15%至636亿元，财务费用率同比提升了1pct至3.9%，有息负债3.42万亿元，同比-1.5%再现负增长。

据智通财经APP了解，前三季度，由于房地产开发企业资金链紧张，房地产新开工、施工面积延续下行态势。据国家统计局数据，今年前9个月，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，以商品房销售回款为主的其他资金来源在房地产资金来源中占比为52.5%，同比下降29.8%。

据国家统计局、观点指数数据，9月，单月商品房销售金额环比涨幅较大，已然呈现出复苏迹象。9月商品房销售金额13510亿元，同比下降14.2%，环比上升33.7%，商品房销售同比跌幅降至年内最低水平。

所谓“春江水暖鸭先知”，在房地产市场低迷之际，不少机构已悄然入场“抄底”。据中指研究院报告梳理，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资正在加速进入国内房地产市场，已从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。

另一方面，外资也趁估值触底时积极布局建仓，多家机构均增持房企股份。8月22日，GICPrivateLimited增持万科企业(02202)37.19万股，每股14.8179港元，总金额约为551.08万港元;10月5日，旭辉控股集团获JPMorganChase&Co.以每股均价0.829港元增持2994.25万股，涉资约2482.23万港元。

如今，在融资环境改善后，预计随后将迎来房企发债融资高峰，房地产整体行情、企业业绩也有望迎来修复。长远来看，行业复苏在即，随着市场情绪乐观显著上升，房地产板块长期投资价值凸显。