开盘去化观察·福州 | 开盘去化率冲上23城榜首，福州10月新房成交量仍环比下降

11月16日，国家统计局发布数据显示，10月福州新房销售价格指数环比下降0.5个百分点，同比跌幅达2.1%。这已是福州新房价格指数环比连续3个月下跌。

但正如硬币的两面，近几月福州新房销售回升明显，新盘去化加速。据克尔瑞统计，福州7~10月项目开盘平均去化率分别为36%、33%、67%和82%，回升惊人。其中，10月福州开盘去化率高居全国23个重点城市首位。

虽然10月份福州新盘去化数据不错，但实际成交数据却下跌明显。据福州房地产网数据，10月福州五区新房网签成交套数为1862套，环比9月下跌约14.43%。另据诸葛找房数据，10月福州新建商品房成交2454套，环比下降18.8%。

福州当地某房企郑经理11月16日接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，当前福州200多个楼盘在售，竞争激烈，开发商各种营销组合拳层出不穷。“下半年很大一部分销量是用低价吸引刚需入手，今年各个项目价格都有调价，会带动去化。”

高去化率VS低成交量

新盘去化率超过8成，为何成交量却环比下跌？

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪在11月16日接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，福州新房销售去化相对领先，一方面有其省会属性加持，凭借产业结构、地理位置等优势，使得购房需求相对稳定；另一方面，政策端持续释放改善信号，涉及下调房贷利率、降首付以及放松落户限制等多方面，既积极引入部分购房群体，同时信贷环境宽松促进住房需求进一步释放，进而带动楼市成交。除此之外，去化处于较高位也可能与供应规模偏低有关。

数据来源：福州房地产网

以9月为例，福州市场纾困政策有增无减，虽然一定程度上降低了购房者观望情绪，同时提振了市场信心，但在开盘方面，房企推盘积极性依旧低落，五区仅2个项目开盘加推，共推售226套，整体去化率69%。

福州五区普通住宅供求量双双走高，供求环比上涨45.59%，成交环比上涨43.83%，成交均价稳中微降。五区总认购量环比暴涨82%。按照克而瑞监测的热度指数来看，9月福州楼市由“冰封期“转向“平淡期”，为近9个月的首个回暖阶段。

记者注意到，在7月份之前，福州新盘项目的开盘去化率小于10%还被业内认为是常态。根据乐居大数据中心数据，截至今年6月30日，2022年福州五区+闽侯共开盘13次，开盘次数较2021年上半年，同比下降约72%，总供应约2196套房源（住宅），同比下降约74%，楼市降温明显。

为了能够快速销售回款，下半年来各大开发商近乎拿出了最大诚意，某大型连锁中介黄经理告诉记者，其所代理项目，央企现房，都能做到首付两成，仅需20万元左右就能搞定地铁口的准现房。而在他们的朋友圈推广中，好房源、好楼层、好价格、车接车送更是获客的高频词汇。

克尔瑞地产研究认为，10月福州新盘去化率涨幅显著，主要因房企推盘积极性较低，单个热销盘结构性拉升整体去化率，但实际调研来看，客户观望情绪依旧浓厚，后期去化依旧不容乐观，11月“筑底”行情延续。

新房价格同环比连续下跌

10月21日，福州的保利锦上开盘，备案均价36096元/平方米。据福州房产知事，当天该项目34套房源共售出28套，去化率82%，一次性96折，折后价34652元；按揭99折，折后价35735元，认筹总价减2万元，没有捆绑也没有加价，还实施了不同程度的优惠方案，依靠3.5万元/平方米左右的定价完成了高去化。

“不需要转变客户对行业的看法，只需要比竞品多获得一些信任，就有可能获胜。”福州市房地产业协会认为，越是行情不好，越考验项目的内功，与其把关注度全部放在获客上，不如先把案场的转化率提高，再去发力获客。

易居研究院智库中心研究总监严跃进11月16日接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，整个福建省房地产市场表现都是偏弱的，所以福州的去库存方面的数据会略好。但在房价指数方面可以看出，其房价指数是比较弱的。这也不矛盾，说明去库存略好，但是价格方面暂时还不会强势起来。

国家统计局最新数据显示，10月福州新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.5%，连续第三个月下跌，但跌幅相较之前一个月有所收缩；同比来看，福州新房价格同比已连跌半年，10月同比下跌为2.1%。

数据来源：福州房产据国家统计局数据整理

“去化数据走高除受政策利好的带动外，也可能与房企加大促销力度有关，‘以价换量’现象增多，因此整体房价水平被拉低。”关荣雪认为，当下福州新房整体呈现平稳走势，同时受到疫情等方面的困扰，修复进程较为缓慢，处于持续筑底阶段，预计随着市场信心逐步回升，购房需求进一步释放，成交端仍有上升空间。

“受疫情影响，新楼盘要增加去化量房企促销会成为常态。”在郑经理看来，房企想在年底抢收中有所成效，需要“火力全开”，从价格、渠道、交付以及吸引人眼球的活动等各环节活动均不可少。

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封面图片来源：每经记者 甄素静 摄