巴登城往事 保交楼中的恒大武汉万亩超级大盘

观点网 位于武汉江夏远郊的超级大盘——武汉恒大科技旅游城即将迎来“保交楼”进程的又一个转折点。

11月18日，武汉市江夏区自然资源和规划局发布《注销武汉巴登城投资有限公司未使用土地国有建设用地使用权公告》，宣布收回恒大科技旅游城项目多宗未使用土地。

对应土地的国有土地使用权证号为夏国用（2010）第607-610号，夏国用（2010）第1071-1074号，以及夏国用（2011）第199-202号，共11地块。这批地块由住宅用地加商服用地组成，总土地面积为154.28万平方米，约合2314.2亩。

观点新媒体获悉，武汉大科技旅游城的历史最早可以追溯到13年前。当时，项目仍名为“武汉巴登城”，由最初的实控人广东恒丰集团引入华侨城酒店集团投资共同开发。

根据规划，巴登城该宣布要以德国巴登地区时尚高端温泉休闲生活方式为核心，打造中国一流的文旅经济示范区，涵盖旅游、住宅（包括高层、小高层、洋房、联排、双拼等）、酒店、商业、温泉SPA、体育公园等多种产品形态。

取得一期695亩建设用地土地使用权前提下，巴登城在2009年正式奠基。

2010年7月，嘉凯城(000918)集团以2.85亿元代价收购巴登城项目公司51%股权，取得对该项目的控制权，同时通过竞拍取得相关土地使用权约1346亩。5个月后，巴登城再斥资5.8亿元购入关联地块共3067.82亩。

加上前后几次的土地补充，巴登城项目总规划用地总面积达到10000亩，其中建设用地土地面积为6700亩，可建地上面积共130万平方米，而另外3300亩为生态防护绿地。

由于体量、投资额巨大，巴登城项目还一度被划归属湖北省重点工程，作重点推进。按照时间表，原计划用6年的时间完成全部建设工程。

但据媒体报道，自2012年12月中共中央政治局会议审议出台“八项规定”后，巴登城原规划的一些高端项目难以获得批文，例如项目拟建设的高尔夫球场就被叫停，这导致部分为项目提供建设贷款的银行决定停贷，巴登城最终陷入停工的泥潭。

来自嘉凯城集团2016年年度报告显示，巴登城项目实际开工时间为2011年1月1日，预计总投资100亿元中已投入38.19亿元，无预估完工时间且已完工建筑面积为零。

当年4月，恒大集团入主嘉凯城，并开始梳理后者名下的地产资产，推动解决同业竞争问题。一年后，嘉凯城向广东恒丰集团收购巴登城剩余49%权益，并在数月后火速将其以56亿元代价转让予其时正加大对文化旅游开发业务投资力度的恒大地产。

在恒大集团接手后，武汉巴登城更名为“武汉恒大科技旅游城”，项目建设开始提速。2018年11月，武汉恒大科技旅游城便首次取得预售证，后于2019年1月6日首次开盘。

在多重促销营销手段的加持，以及高层带装修均价1万元/平方米左右的低廉价格诱惑下，武汉恒大科技旅游城销售据说十分火爆。

2019年推售第一年，该项目成为全武汉成交量第三楼盘。

据恒大集团2017年年度报告披露，武汉恒大科技旅游城土储原值9.99亿元，土储面积109.82万平方米，对应楼面地价910元/平方米。

单个项目取得成功，却难以难以抵挡“不可抗力”的影响。中国恒大集团在2021年中旬出现连锁式“暴雷”风险，资金链重压下，该公司在全国各地的项目均陷入停摆。

恒大集团官方分别在2021年6月、7月两次就武汉恒大科技旅游城延期交楼发出通告，8月为10号地块10#、11#、12#栋取得预售证后，这个热销盘便再无推新消息放出。

进入2022年，中国房地产市场自上而下地推进“保交楼、促民生”工作，由于武汉当地政府及相关部门的介入，武汉恒大科技旅游城的建设工程得以继续推进。2022年5月开始，项目逐渐实现缓慢的分批式交楼。

例如据楼盘官方公众号显示，2022年10月30日至11月28日，是武汉恒大科技旅游城承诺4号地块84-94栋和5号地块35-43栋收楼的期限，具体流程是每3日完成2栋住宅楼的落地。

恒大集团旗下住宅项目是全国多地政府“保交楼”工作的头号任务，武汉市境内，不计算武汉恒大科技旅游城，还有恒大时代新城、恒大翡翠华庭、恒大龙城三个被纳入“保交楼”指标内。

其中，武汉恒大时代新城是武汉2020年春节后首批取预售证的楼盘之一，也是当年全市销亚，全年共卖出2147套住宅。据了解，武汉经开区管委会去年就武汉恒大时代新城成立领导工作小组，设立工作专班，该工作专班自2021年9月27日起已每天在项目售楼部现场办公。

武汉恒大翡翠华庭在武汉市政府及汉阳区政府主持协调下，引入了武汉容力建设有限公司作为总包单位，而武汉恒大龙城项目则在2022年5月初与中建五局签订“保交楼”协议。

另一方面，除引入资金、工程施工单位继续推进建设，对那些尚未开工且未进行销售，或已拍得地块但未缴纳土地出让金的项目土地，各地政府则倾向于另一种风险化解方法——直接进行无偿回收。

2020年以来，恒大集团在海口、青岛、成都、南宁、安庆、郑州、沧州、开封等多个城市的多宗闲置地块，均陆续被收回。据不完全统计，共涉及约17个项目之多。

其余部分未动工土地则由恒大集团选择自主退还，例如恒大在不久前8月向广州市政府归还了广州恒大足球场地块土地使用权，借此回收了55.2亿元土地出让金。