16条出台一周后 地产股股价进一步分化

　　11月13日，据媒体报道，央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处等六大方面共十六条具体措施。消息发布后，地产股集体上涨。似乎整个行业的春天已经来了，绝大多数房企所面临的困难都将迎刃而解。

　　然而，在政策出台后一周，再回顾A股各家地产公司的股价涨幅，却可以发现差别悬殊，那些财务、健康稳健且近期业绩上佳的地产股因为获得资本市场的追捧，能取得15%左右的涨幅，甚至更多的涨幅。而那些尚未从债务泥潭里解脱出来的公司，涨幅则只有5%。从中也可以看出投资者对利好政策的理性判断。

　　股价的分化，其实也预示着未来房地产行业进一步分化的趋势：那些稳健的房企能凭借良好的基本面，能从广义金融市场获得更多的信任和扶持，取得更高质量的发展；深陷债务泥潭的房企，要彻底摆脱困境，除了靠外部的帮助，更多还是取决于自身的努力。

　　政策：持续送暖风

　　就在央行”16条”发布前的11月8日，交易商协会发文称，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，这是今年第三次推出民企增信融资的新政。

　　“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

　　这一政策被认为可以缓解优质房企资金流动性压力。

　　除了上述金融政策，各地还在购房门槛、购房资格、个人首套住房的按揭利率等多项政策进一步放宽，刺激房地产市场的消费需求。

　　市场：放量持续

　　实际上，经过政策利好的连续释放，市场已经在释放回暖信号。

　　根据新华财经联合面包财经的统计，10月份，虽然销售额TOP30房企的销售额平均同比降幅达到33.37%，但已有7家房企10月销售额同比增速为正，其中招商蛇口(001979)9月销售额达249.35亿元，同比增长50.71%，增速位列第一。绿城中国、首开股份(600376)在10月份销售额同比增速转正，分别同比上升7.66%、17.26%。

　　而在近期利好政策连续发布后，市场对楼市回暖的预期，进一步加强。

　　11月16日，安徽省六安市发改委发布《关于部分楼盘撤销备案价格的通知》，六安旭辉江来、锦绣江山、力高君逸府以及皋城山庄二期4个项目均被同意撤销重新备案价格，恢复到上次备案价格，据所提供备案价格表格显示，重新备案价格较上次备案价格跌幅多在10%~20%。

　　新房备案价格的集体回调，是市场信心恢复的标志，预示着楼市即将迎来触底反弹。

　　部分民企财务：已优于国企

　　开发商集体上调房价，不仅仅反映出市场信心的恢复，也透视出一些企业的财务已经得到了改善，个别企业的现金充裕度甚至超过了老牌的国企、央企龙头。

　　以滨江集团(002244)为例，截止3季度末，后者的经营性现金流净额达到30.25亿元，而前一年同期只有5亿元出头。3季末的经营性现金流净额是同期的六倍。

　　同行的其他房企，如保利地产(600048)、万科A、招商蛇口等经营性现金流净额均较上一年同期有明显的下滑。

　　根据滨江集团披露的信息，预售款大幅增加，是导致经营性现金流净额大幅增加的主要原因，后者的预收款较年初增加了40.21%。

　　同样是财务稳健的民营企业，新城控股(601155)三季末的经营性现金流净额也同样实现了大幅增长，后者的经营性现金流入净额达到166.5亿元，而前一年同期还是净流出8.35亿元。

　　荣安地产(000517)的经营性现金流净额也较上一年同期增长了244.78%，达到了94.28亿元的净流入。和滨江集团一样，现金流流入净额的大幅增长，也是依靠预收款大幅增加实现。截止9月末，类似荣安地产的预收款增幅较前一年同期增加了接近20%。

　　难怪，经济学家任泽平在近期政策发布后刊文认为，民营企业的优等生将因为政策受益，引领未来的楼市。房地产行业的企业未来将出现巨大的分化。

　　可能也正是因为这一原因，地产企业的股价在过去一周也有了明显分化。

　　类似滨江、新城、荣安、保利、招商等，在过去一周内都有15%以上的价格涨幅。但同期，也有一些公司的股票涨幅只有5%左右。

　　股价的分化，也预示着这些企业未来的不同命运。