证监会释出“第三支箭”：恢复上市房企和涉房上市公司再融资

经济观察网 记者 梁冀 11月28日，证监会就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。证监会发言人表示，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

此前，证监会主席易会满在11月22日举行的2022金融街(000402)论坛年会发表主题演讲时提到，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

11月23日，央行与银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出6方面共16条措施，要求保持房地产融资平稳有序，积极做好“保交楼”金融服务，积极配合做好受困房地产企业风险处置，依法保障住房金融消费者合法权益，阶段性调整部分金融管理政策以及加大住房租赁金融支持力度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向经济观察网表示，此次政策明确了“支持房地产企业股权融资”，本质上就是“第三支箭”的概念。此次证监会对于房企股权融资的政策，符合预期，也意味着除信贷、债券融资外，股权融资的政策出台，这也就是第三支箭。

11月8日，交易商协会称继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，即所谓的“第二支箭”；而自2022年下半年以来，以“支持刚性和改善性住房需求”为导向的“第一支箭”信贷支持力度不断增强，多个城市的首套住房商业贷款利率下限及首套公积金贷款利率相继下调。

从政策的最核心内容看，实际上提及了“加大权益补充力度”，严跃进表示，这也说明，对于各类房企增强股权方面的稳定性，尤其是从股权的角度获得债务融资，是近期的重点。第三支箭相比第二支箭，其优势在于，其不会直接增加房企的负债规模，同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。至此也可以认为，第一支箭即信贷投放、第二支箭即债券融资、第三支箭即股权融资的工作已经到位。三箭齐发，充分说明“救市先救企”，其为房企后续融资等创造了非常好的空间和机会。

严跃进指出，此次证监会五项措施，充分体现了“第三支箭”已经成功射出，也说明“三箭合一”，其对于目前融资工作的更好推进、优化企业融资结构等都具有积极的作用。此次股权融资方面涉及五项工具，尤其是在重组、再融资、私募这几个领域影响最大，其对于当前上市房企融资渠道的拓展具有积极作用。尤其是叠加此前的商业银行信贷密集投放、民营房企发债给予担保等，应该说此类融资工作非常全面、有助于全面快速改善房企资金面。股权融资工作相比债券融资具有不增加负债规模、增强投资者对于房企投资的长期性等特点，且资金的用途方面更加广泛和到位，甚至可以避免“房企债务兑付”的尴尬问题。这就要求各类房企用足此类政策，真正改善房企的资金状况和现金流。此类工作做到位，也将为相关房企后续企业地位修复、投资者关系改善、销售业绩改善等带来积极的作用。