招商积余“减重”一年

2022-12-04 22:20:54 观点网 

观点网 年关将至,招商积余又准备清一清重资产的陈年账册。

12月4日,招商局积余产业运营服务股份有限公司公告称,正筹划出售部分子公司股权,并妥善解决对这些公司的股东借款。

待售资产具体包括成都市中航地产发展、九江市九方商业管理、中航城置业(昆山)、江西中航地产、岳阳中航地产、赣州市航逸酒店管理6家公司100%股权,以及深圳中航观澜51%股权。

目前交易对方、交易方式、交易价格等相关事项尚未确定,但招商积余相信“本次交易如能顺利完成,将有助于加快推进公司轻重资产分离,打造有核心竞争力的大物业轻资产平台”。

自2019年底中航善达(000043)与招商物业完成合并后,分离轻重资产就成为了招商积余的工作重心之一,而根据财务总监张秀成的表述,早在2016年招商积余就开始退出房地产开发业务,并优化负债结构。

在过去近一年间,招商积余出售重资产的动作有所加快。

早在开年1月,招商积余就将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司100%股权转让给母公司招商蛇口(001979)的下属企业。转让价合计人民币7.78亿元,主要资产为散布于赣州、苏州、深圳的自持物业。

4月14日,招商积余全资子公司天津格兰云天置业公司公布,“津塘(挂)2007-24号”土地拟退还给天津经济技术开发区规自局。

在2021年年报中,天津格兰是对招商积余净利润影响达10%以上的7家子公司之一--可惜不是正面影响。

2020年度,天津格兰营收为0,净亏损71.57万元。2021年度营收继续挂0,净亏损6980万元,系存货跌价准备所致,净资产则由2020年的约1.1亿元缩水至2021年的4353万元,旗下的响螺湾项目(“津塘(挂)2007-24号”)及九方广场开发彼时均处于迟滞状态。

转让了四家子公司股权后,截至6月30日,招商积余投资性房地产约55.48亿元,对比年初的69.94亿元减少20.67%。叠加开发项目逐渐清盘,尾盘和车位销售减少,到了前三季度,招商积余地产开发业务产生的营收仅为390万元,占比不到0.05%。

整体来看,招商积余前三季度实现营业收入91.8亿元,同比增长20.9%;实现归母净利润4.7亿元,同比增长23.6%。

各板块营收中,物管业务收入88.6亿元,同比增长25%,基础物管、平台增值、专业增值服务三个子版块收入同比增长25.8%、96.0%及10.2%。

相较之下,资管业务收入仅3.3亿元,同比减少19.9%,主要是受疫情影响,持有型物业租金收入减少及公司响应租金减免政策所致,前三季度减免房产租金0.7亿元。

这一迹象在半年报中就已经显露。

今年上半年,招商积余从属资管业务的“持有物业出租及经营”的营收为18731.83万元,同比下滑25%,毛利率54.05%,较去年同期的61.84%降低近8个百分点。

值得注意的是,此前招商积余的重资产剥离主要是地产开发业务转移,对于自持型的购物中心、酒店等商业资产并未透露出转移意图,直到此次意向出售名单才包含了2家商管和酒管公司。

截止三季度末,招商积余在管商业项目50个,管理面积261.8万平,其中管理公司自持项目3个,受托管理母公司招商蛇口持有项目43个,第三方品牌输出项目4个。持有物业出租及经营方面,包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积为48.55万平,出租率为97%。

目前招商积余非住宅领域的投资性房地产主要包括赣州格兰云天国际酒店、成都九方购物中心、九江九方购物中心商业及昆山九方购物中心,截至6月30日账面净值合计33.85亿元。

9月28日,中信建投(601066)还在一份报告中对招商积余作出“重资产剥离进度不及预期,外拓不及预期”的风险评估。

若物业租金持续走低,招商积余的“减重”范畴或将进一步加大。

在“减重”之余,招商积余亦不忘“增肌”。2月底的股东大会上,招商积余董事长聂黎明曾表态:“相信今年是一个(收并购)更好的时机。”

去年分别以5362万元和2.3亿元收购上航物业100%股权、南航物业95%股权后,今年6月,招商积余再次分别以4.36亿元、5.36亿元收购汇勤物业65%、新中物业67%股权。

其中,汇勤物业主要为以招商银行(600036)为主的金融机构客户提供物业管理服务,新中物业则主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。

去年招商积余的收并购主要瞄准航空物业,今年则将准星移至金融物业,总体而言,都符合招商积余深耕非住赛道的一贯逻辑。

今年1-9月,招商积余物管业务新签合同额24.3亿元,同比增长17.0%,非住赛道布局办公、园区、公共、政府、学校、商业等多种业态,总计在管面积1.8亿平方米,占比58.6%;前三季度非住业态实现基础物管收入50.1亿元,占比69.1%。

受剥离部分资产以及处置借款等因素的综合影响,招商积余三季度末在手货币资金较年初增加45.7%达到30亿元;目前物企估值水平普遍较低,继续出清重资产,将有利于补仓收购。

(责任编辑:徐帅 )
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